Los bancos ya preparan subidas en los precios de las hipotecas

“Este comienzo de año han subido los intereses, porque la curva de tipo está al alza”. Esta frase, un poco críptica para los no iniciados, la pronunció hace unos días un director de banca a un cliente y revela una tendencia todavía difícil de detectar pero que cada vez parece más imparable: el precio de las hipotecas pronto empezará a subir para todas aquellas personas que quieran contratar una nueva. O también para aquellas que ya tengan una de tipo variable, el precio de las cuales varía con el tiempo.

El comentario que encabeza este artículo no es anecdótico. Los bancos no dicen abiertamente que la tendencia de los tipos de interés de las hipotecas vaya al alza, pero sí con la boca pequeña: “Tiene lógica pensar que las entidades vamos compasando la oferta a la curva de los tipos”, dice una de las principales entidades. ¿A qué se refieren?

Los tipos de interés que fija el Banco Central Europeo llevan muchos años en mínimos históricos, hecho que se ha traducido en una rebaja espectacular del precio de los créditos y las hipotecas. El Euríbor, indicador de referencia para calcular las hipotecas, hace cinco años que está en negativo, por ejemplo. De hecho, los tipos de las nuevas hipotecas han caído desde la burbuja inmobiliaria: en 2008 se llegó a pagar de media más de un 6% de tipo de interés medio. Desde entonces, la caída ha sido constante: en julio se llegó al 1,44% de media, el nivel más bajo desde 2003, que es cuando empieza la serie histórica que publica el Banco de España. 

Lo que ahora se empieza a divisar es un punto de inflexión. “Sin duda los precios están subiendo”, asegura José García Montalvo, catedrático de la UPF y experto en el sector inmobiliario. Pero ¿qué explica este cambio de tendencia? Básicamente, un tema: la inflación.

La salida de la pandemia del covid ha ido acompañada de un efecto no esperado: la inflación se ha disparado muy por encima de lo previsto. Inicialmente, los bancos centrales, como la Reserva Federal de los EE.UU. o el Banco Central Europeo, aseguraban que era un fenómeno transitorio, un simple efecto estadístico después de la parada del 2020. Pero el tiempo avanza y la inflación se mantiene muy elevada: por encima del 5% en la eurozona (un nivel que no se había visto nunca desde que se creó el euro) y en el 7% en los Estados Unidos (el récord de los últimos 39 años).

Todo esto ha provocado que la Reserva Federal ya haya dejado bastante claro que el próximo mes empezará a elevar los tipos con la intención de frenar la escalada inflacionista: una subida de tipo enfría la economía y, en consecuencia, también los precios. Y Europa puede ir detrás: el BCE sorprendió a todo el mundo el jueves abriendo la puerta a subir los tipos también a lo largo de este mismo año.

Como consecuencia, lo que economistas y banqueros denominan la “curva de los tipos” ha empezado a subir. Esta curva dibuja las rentabilidades que los inversores esperan que ofrecerá un determinado activo en el futuro. Muy resumidamente, si creen que los tipos subirán, esta curva sube. La curva se puede calcular para todo tipo de plazos: a un año, a cinco años... y hasta 30 años.

Efectivamente, las curvas de los tipos para los próximos 10 o 15 años están mostrando una clara tendencia al alza, mientras que las curvas a 20 o 30 años han mostrado una evolución más errática.

Sea como sea, si los bancos prevén que en los próximos 10 o 15 años los tipos se incrementarán; lo más probable es que las hipotecas que están ofreciendo hoy en día también empiecen a subir y abandonen los mínimos registrados últimamente.

Negocio dudoso

“Con la perspectiva que hay ahora, las hipotecas a tipo fijo necesariamente irán hacia arriba”, opina García Montalvo. “Para los bancos es muy arriesgado ofrecer unos tipos como los que ofrecían”, explica este experto. De hecho, según sus cálculos, con las condiciones que había hasta ahora los bancos perdían dinero con cada hipoteca que firmaban. Y entonces, ¿con qué ganaban dinero las entidades financieras? “Con la venta cruzada de productos”, responde. Es decir, con la colocación de seguros y otros productos que el banco impone al cliente a cambio de ofrecerle mejores condiciones con la hipoteca. “Lo que está claro es que ofreciendo una hipoteca al 1,7% los números no salen”, defiende el catedrático.

Lo ve igual Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, que el año pasado explicó que, en un contexto de tipos negativos como el que ahora se puede acabar, “el negocio de coger depósitos [de los clientes] y dar hipotecas no funciona”.

De hecho, si para los clientes la subida de los tipos de interés tiene una consecuencia claramente negativa (tendrán que pagar más para endeudarse), también puede tener una positiva: guardar el dinero depositado en el banco será más rentable de lo que lo ha sido en los últimos años, durante los cuales las entidades han dado cero euros por los depósitos.