Según el estudio de Esade, los propietarios que tienen solo un piso arrendado son la mayoría, aunque perdieron peso entre 2019 y 2023 (del 50,1% al 48,2%). El 22% tienen dos pisos de alquiler y, en el extremo superior, el 13%, cinco pisos o más. La radiografía del think thank también evidencia que –como hace tiempo que avisan expertos de todo el espectro– la expectativa de lo que pueden cobrar los propietarios y la percepción social de los precios está "por encima" de lo que pagan la mayoría de los inquilinos (una parte de los cuales tiene contratos firmados hace años). Mientras que el precio medio de los anuncios de Idealista —que no es necesariamente lo que finalmente queda— ronda los 12 euros/m2, los multiarrendadores cobran de media 7,9 €/m2 y, los monoarrendadores, 7,4 €/m2.
Cuantos más pisos acumula un propietario, más sube los alquileres, según Esade
Los ingresos extraordinarios de los "multiarrendadores" explican cerca del 20% del encarecimiento del mercado de alquiler
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BarcelonaSi el propietario de tu piso tiene más de un inmueble alquilado, es probable que hayas notado más la subida de precios que el inquilino de un arrendador que tiene un solo inmueble en el mercado. De hecho, según un estudio del think tank de Esade publicado este jueves, cuanto más pisos acumula el propietario, más encarece las mensualidades.
La polarización social en torno a la vivienda ha crecido a medida que la crisis se ha ido agravando. En un contexto en el que la discusión oscila entre la disputa política y las consideraciones morales, EsadeEcPol alerta que, entre 2019 y 2023, el precio fijado por los "multiarrendadores" –que tienen como mínimo dos pisos alquilados– creció entre un 3% y un 4% más que los incrementos que aplicaron los "monoarrendadores", que solo tenían uno.
De hecho, es entre 2019 y 2023 que la diferencia entre unos y otros empezó a ser estadísticamente "significativa". Si antes de la pandemia los propietarios con dos o más pisos cobraban un 0,8% más que el resto, en el año 2023 la diferencia escaló hasta el 3,5%. Ahora bien, entre los propietarios de más de un piso, la situación tampoco era homogénea: los alquileres de grandes tenedores —cinco viviendas o más— eran un 4,5% más caros que los alquileres de los monoarrendadores, mientras que la diferencia se moderaba hasta el 1,3% entre los que tenían dos inmuebles alquilados.
Cabe subrayar que el estudio solo hace referencia a los propietarios que son personas físicas, y deja fuera a las empresas –incluidos los fondos de inversión– y otras formas jurídicas. Para medir la distancia entre los precios que fijan cada grupo de propietarios y el precio de mercado, EsadeEcPol ha cruzado los datos del panel de hogares realizado por el Instituto de Estudios Fiscales (IEF) y los de la Agencia Tributaria.
Un impacto limitado
A pesar de esta tendencia, el estudio subraya que la mayor parte del encarecimiento de las viviendas responde a la revalorización general del mercado, que es "coherente" con la tensión entre la escasez de la oferta y el incremento de la demanda. Dicho con otras palabras, el perfil de los propietarios solo explica una parte residual de la subida de los precios y, por tanto, "las medidas [políticas] dirigidas a los multiarrendadores actúan sobre una parte pequeña del problema", opina el autor del estudio, Jorge Galindo.
Una cuestión diferente es qué impacto ha tenido el comportamiento de los multiarrendadores en la evolución del conjunto de los alquileres. Galindo atribuye a estos propietarios "un poco menos de una quinta parte" del incremento de precios del mercado. Advierte que "prácticamente toda es por el aumento de su prima", es decir, por lo que cobran de más respecto a los propietarios con un único piso en alquiler, porque el peso de los multiarrendadores en el conjunto del mercado "prácticamente no ha cambiado" en los cuatro años estudiados.
El perfil de los propietarios, determinante
Durante el periodo analizado no había restricciones a la hora de renovar el contrato: en estas circunstancias, en las que el propietario tiene "una discrecionalidad más elevada para fijar el precio", los monoarrendadores aplicaron aumentos del 3,8% respecto al contrato anterior, y los multiarrendadores, del 5,2%. El director de EsadeEscPol y autor del estudio, Jorge Galindo, plantea diversos escenarios para explicar la diferencia de comportamientos. En primer lugar, que los propietarios de más de un piso acostumbran a haber comprado las viviendas como inversión y, por tanto, han elegido las más rentables, mientras que entre los que solo tienen una a menudo la han heredado. En segundo lugar, "llegan antes al nuevo precio de equilibrio" del mercado porque tienen más vías para hacerlo, mientras que los monoarrendadores necesitan más tiempo. En segundo lugar, el que tiene una única vivienda "puede preferir un inquilino estable, aunque suponga cobrar un poco por debajo de mercado".
Entre estos argumentos, descarta que la concentración territorial tenga una incidencia importante: la diferencia en los precios es más acusada cuando los multiarrendadores tienen los pisos esparcidos por el territorio. En consecuencia, Galindo defiende que las medidas actuales —principalmente las zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT) y los topes— pueden "no ser la variable más adecuada" para abordar la brecha entre lo que cobran los propietarios que solo alquilan un piso y los que alquilan más.
En cambio, Galindo plantea extender las deducciones en el IRPF a los propietarios que alquilan una vivienda habitual fuera de las ZMRT, y compensar "el riesgo percibido de impago y de dificultad para recuperar el inmueble" que pueden tener los grandes propietarios por el hecho de no conocer personalmente a todos sus inquilinos.
