El mercado de la vivienda se resiente de la subida de tipos

BarcelonaSi bien en 2022 el mercado inmobiliario vivió un boom después de la pandemia, con cifras históricas en compraventa de viviendas, este año ha sido de claro enfriamiento por el impacto de la inflación y la subida de los tipos del Banco Central Europeo (BCE ), que ha encarecido el crédito y ha desincentivado su demanda. Según estima un estudio de la UB y la inmobiliaria Forcadell presentado este miércoles, en España esta tendencia se concretará en una disminución del 15% de la venta de viviendas y del 5% en su precio.

"Estamos en una coyuntura desastrosa ?No, estamos en una coyuntura relativamente nueva. Cuando las cosas van bien, mucha gente vende su piso, pero cuando van mal, no", ha explicado el profesor titular de economía de la UB Gonzalo Bernardos en una rueda de prensa telemática para presentar el informe. Lo cierto es que hay que hablar de recesión del mercado, porque este mercado ha mermado respecto al año anterior, pero debe tenerse en cuenta el contexto: el año 2022 fue de récord.

La previsión es similar para en 2024: la recesión inmobiliaria continuará, con una reducción de las operaciones del 10% y del precio del 3%, pero la previsión es que a partir de junio el mercado residencial mejore impulsado por la reactivación de la economía, teniendo en cuenta que la escalada de los tipos de interés se ha frenado recientemente.

El mercado de obra nueva ha tenido un comportamiento diferente: los precios han seguido subiendo. Esto se explica porque la mayoría de viviendas se vendieron sobre plano el año pasado, a un precio superior al del 2021, pero también por la escasa oferta: la construcción de nuevas viviendas este año apenas superará las 100.000 unidades, mientras que la demanda potencial alcanza los 250.000, según el informe. Este desequilibrio también traslada presión al mercado de vivienda de segunda mano.

Los tipos y la compra al contado

El efecto de los tipos en el mercado de la vivienda se ha hecho esperar, en primer lugar porque el aumento del precio del dinero tarda unos meses en trasladarse a las hipotecas, que ya están cayendo por encima del 20%, y, en segundo, porque ha aumentado la compra de viviendas al contado. Esto explica, por ejemplo, que hasta julio las compraventas de vivienda libre en Barcelona fueran un 1,23% superiores a las del año pasado.

"Esta coyuntura ha afectado de dos formas al sector: la banca ha sido más estricta con la entrega del crédito, lo que ha excluido a buena parte del mercado, al tiempo que ha disminuido la demanda de crédito porque a muchos compradores no les salen las cuentas", ha explicado Bernardos. Esto provoca que las familias renuncien a comprar esperando tiempos mejores o que opten por pisos con menos metros cuadrados.

El alquiler y la demanda extranjera

Uno de los elementos que ha contribuido a mantener el dinamismo del mercado en las grandes ciudades ha sido la incidencia de extranjeros, sobre todo en Barcelona y Madrid. En la capital catalana, dos de cada diez compraventas las llevan a cabo foráneos. "En estas dos ciudades es muy difícil encontrar viviendas de 90 metros cuadrados que estén por debajo de los 500.000 euros. Están basadas en compra de extranjeros europeos", afirma Bernardos.

Este impacto también se ha trasladado al mercado de alquiler, aunque el informe sitúa la expectativa sobre el control de precios como un elemento distorsionador que ha incentivado a los propietarios a reducir la oferta de vivienda. El informe asegura que los excluidos del mercado son los que teóricamente la ley pretendía favorecer: a las familias con menos ingresos, y augura un "gran desplazamiento de viviendas desde el mercado convencional al de alquiler de temporada y turístico". Este último elemento lo reguló ayer la Generalitat.

"Barcelona no es una ciudad de Cataluña o de España. Es una ciudad del mundo", añade Bernardos, en referencia a la demanda mundial que existe para vivir en la capital catalana. Aquí es donde entra en juego la demanda extranjera, que llega a la ciudad para estudiar o trabajar y con mayor poder adquisitivo, de la mano perfiles como los expados, que acaban condicionando la oferta desplazándola a otras formas, como el alquiler por habitaciones.

Oficinas y locales comerciales

La recesión inmobiliaria fue menor en el sector terciario, que fue empujado a la baja por el mercado de las oficinas. La prueba de esta situación es el exceso de oferta que existe en el distrito 22@, que se cifra en 350.000 metros cuadrados, muy superior a los años posteriores a la crisis.

El mercado de locales comerciales se ha reactivado este año por el turismo, sobre todo en las calles más transitadas. "Una coyuntura que se repetirá en 2024, ya que los ciudadanos europeos seguirán viajando casi tanto como han viajado en el último año, pese a la deficiente situación económica", recoge el informe.