Los precios de las viviendas nuevas se disparan al ritmo de la burbuja de 2007

BarcelonaHace meses que se toma el pulso en el mercado de la vivienda para conocer el alcance de la subida de tipos. Primero bajó el número de hipotecas que se firman, que encadenan varios meses con caídas del 30% respecto a hace un año, y después las compraventas, con mucho más retraso por el uso del ahorro y la ayuda familiar por pagar al contado las viviendas. Lo que no ha bajado todavía son los precios, y de momento no presentan síntomas de enfriamiento.

Lo cierto es que no sólo han resistido, sino que han seguido aumentando, sobre todo en el tercer trimestre de este año. Los precios medios de las viviendas en Cataluña y en toda España han crecido un 3,8% y un 4,5%, respectivamente, en comparación con el mismo período de 2022, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística ( INE).

El dato más relevante detrás de esta tendencia es el incremento del precio de las viviendas de obra nueva, que entre julio y septiembre se ha disparado un 11% de media en todo el Estado. No había crecido tanto desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, concretamente en el tercer trimestre de 2007, cuando aumentó un 11,4%. ¿A qué se debe este comportamiento?

"Tenemos muy poca oferta de vivienda, especialmente de vivienda nueva y en las zonas donde hay más demanda. Es probable que en las zonas donde ha subido menos el precio de obra nueva haya poca demanda y poca oferta, como en Extremadura y Castilla-La Mancha. Estamos hablando de la España despejada", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Òscar Gorgues. Las comunidades con mayores incrementos son Navarra (7,6%), Canarias (6,6%) y Cantabria (5,9%).

En Cataluña, el aumento del precio de la obra nueva ha sido similar , del 10,2%, pero en los últimos trimestres ya había registrado alzas incluso superiores, como en el primer trimestre de 2019, cuando creció un 11,9% interanual. En cuanto al precio de la vivienda de segunda mano, se incrementó un 3% en Cataluña y un 3,2% en todo el Estado.

La vivienda, un valor refugio

Para este experto, el hecho de que las hipotecas bajen pero no bajen los precios es un indicador de que la vivienda está actuando de nuevo como valor refugio. Las operaciones han acabado descendiendo más a medida que ha avanzado el año, pero en ciudades como Barcelona las compraventas se están manteniendo más.

En esta sopa de causas que explican la actual situación del mercado de la vivienda, el cual viene de un año 2022 de récord aunque con tendencia a ningún enfriamiento, se conjugan la escasez de obra nueva, que hace que los precios se mantengan o suban, con los elevados costes de los materiales de construcción, arrastrados al alza primero por la pandemia y después por la guerra en Ucrania.

Un reciente informe del Banco de España decía que todavía no había habido una plena traslación del alza de estos costes a los precios de las viviendas estudio situaba como uno de los elementos detrás de la resistencia de los precios a bajar.

Vivienda de segunda mano

Sin embargo, expertos como Gorgues hace tiempo que también sitúan esta diferencia entre la oferta y la demanda en el mercado de obra nueva como un elemento que presiona al mercado de vivienda de segunda mano. Otro informe publicado en noviembre por la UB y la inmobiliaria Forcadell cifraba este descompaso: la construcción de nuevas viviendas en el 2023 en España no superará las 100.000 unidades, mientras que la demanda prevista supera las 250.000.

De hecho, el precio de la vivienda de segunda mano se incrementó un 3% en Cataluña y un 3,2% en todo el Estado, cifras muy similares a los trimestres precedentes. Para tener una idea de la situación de los dos mercados de compraventa –obra nueva y vivienda de segunda mano–, debe tenerse en cuenta que el precio del primero está en máximos históricos, mientras que el del segundo no llega a los niveles del momento del estallido de la crisis. Esto ocurre tanto en Cataluña como en el resto del Estado.

"En el mercado de segunda mano, donde hay una demanda importante, los precios se están manteniendo porque hay poca oferta; si miras la oferta comercial de los portales, aunque digan que bajen las compraventas, la oferta no sube", apunta Gorgues.

Este experto incluye también otro elemento colateral: con la actual tendencia al alza de los precios de las hipotecas, la gente que tenía la previsión de cambiar de casa para comprar una propiedad más cara puede haber decidido posponer esta decisión . "Se producen menos operaciones y hay menos stock, y el mercado se enfría. Lo que sale se vende rápidamente porque hay poca oferta", añade Gorgues.

El INE también ha dado a conocer este martes el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales en el Estado, que se situó en 1.721 en el tercer trimestre, un 16,5% menos que en el mismo período del año pasado y un 36,2% menos respecto al trimestre precedente. En Catalunya esta cifra es de 440, sólo por detrás de Andalucía (592) y la Comunidad Valenciana (448).