La verdad sobre los topes del alquiler

Estamos en plena campaña electoral y la cuestión de la crisis de acceso a la vivienda es uno de los temas centrales del debate. De hecho, el presidente español, Pedro Sánchez, convocó las elecciones adelantadas para aprovechar el citado momento Maricarmen. Después vino el drama ferroviario de Urda. Pero la vivienda ha vuelto a la agenda con la huelga del pasado 11-N. Sin duda, es un problema social capital. En Cataluña es especialmente grave a causa del aumento demográfico y de la presión turística.

Alrededor del asunto, una de las preguntas recurrentes es: ¿han funcionado los topes al precio del alquiler en las zonas tensionadas? La respuesta es que sí. El 88% de los estudios académicos concluyen que los topes han frenado el aumento de rentas, según una revisión bibliográfica que ha repasado las publicaciones sobre la cuestión en todo el mundo, publicada por el Journal of Housing Economics. Los precios se han contenido, sí, constatan también los expertos consultados por el ARA. Pero eso no quiere decir que hayan bajado, sino que no han subido al mismo ritmo que antes. Y no quiere decir que sea ninguna panacea.

Porque, por otra parte, la medida ha tenido efectos colaterales, sobre los cuales, sin embargo, hay más intuiciones que datos precisos. ¿Qué fenómenos paralelos se han producido? Se pueden haber retirado pisos del mercado (no se sabe si la reducción de contratos responde a la menor rentabilidad o al hecho de que las familias están alargando las estancias en los pisos ya alquilados); parece que los pisos de alquiler hoy tengan de media menos metros cuadrados (por tanto, el precio por metro cuadrado se ha disparado bastante); la mayoría de las ofertas de los portales inmobiliarios son ahora de alquileres de temporada, la brecha por la cual los propietarios se escapan de los topes al precio de alquiler; se sabe que los mismos portales evitan sacar muchas ofertas, que son vehiculadas directamente con los clientes que tienen en espera; hay, además, la sospecha de que los propietarios negocian directamente por boca a boca con personas de confianza.

La casuística es amplia. Los topes, que un cambio de gobierno en España, con la irrupción de un gobierno PP-Vox, podría dejar en papel mojado, han tenido unos efectos reales pero limitados en el mercado de alquiler, en el cual sigue fallando sobre todo la oferta. Sería necesario, por tanto, construir mucho más y a mucha más velocidad, tanto vivienda pública como vivienda de mercado libre, tanto de nueva construcción como rehabilitaciones o aumentos de densidad (por ejemplo, recrecidos). La crisis de la vivienda sigue enquistada y pide actuaciones valientes y contundentes.

Finalmente, para que las decisiones y actuaciones no se hagan medio a ciegas, tal como dicen los expertos harían falta datos más fiables, una especie de Encuesta de Población Activa (EPA) para el mercado de la vivienda. Los actuales datos de la Generalitat, obtenidos a partir de las fianzas depositadas en el Incasòl, son buenos: reflejan en concreto el precio medio de los nuevos contratos firmados en cada municipio. Y los datos de los portales, en especial el principal, Idealista, también son buenos, pero tampoco reflejan toda la realidad. El hecho de que unos y otros no coincidan ya muestra la complejidad del problema.

Así pues, hay que ponerse manos a la obra, tanto para activar la oferta como para mejorar los datos de cara a ver qué funciona y qué no en la regulación del mercado.