Cuando la ilusión de estrenar un piso se agrieta

GeronaEl edificio de lujo Blau de Mar de Playa de Aro, una espectacular construcción de 6 plantas con piscina comunitaria en el paseo marítimo, con vistas al mar, podría ser la metáfora de las dificultades y la indefensión que suponen comprar una propiedad nueva con graves defectos de construcción. Hace más de un año, este edificio sufrió un grave desprendimiento de las cornisas de hormigón de los balcones, que desde un piso superior se llevaron como un castillo de naipes el resto de los voladizos. "Un accidente muy grave que pudo causar una desgracia. ¡Aún no sabemos por qué pasó ni cuándo estará arreglado!", asegura la única vecina que el pasado domingo tomaba el sol en la zona comunitaria, eso sí, prudentemente alejada de la zona de los balcones. Los voladizos de la fachada que sufrió el desprendimiento se derribaron del todo para evitar que se desprendieran más fragmentos, y en la otra fachada se han puesto unos aparatosos puntales de metal que desmerecen la estética de unos apartamentos que se promocionaban como "viviendas exclusivas" y "una apuesta segura para". Los precios de estos apartamentos superaban el medio millón de euros y algunos subían hasta los 800.000. El precio, apuntan los expertos inmobiliarios consultados, no es garantía de nada a la hora de asegurar la calidad de un nuevo piso.

No todos los edificios tienen defectos tan graves, pero sí cuesta encontrar una promoción en la que no haya una u otra queja. Hay varios edificios recién estrenados en la zona de crecimiento urbanístico de Vilablareix, en la salida sur de Girona, que tienen defectos de construcción y sus propietarios están batallando con las constructoras para que les efectúen las reparaciones. Hay desde casos menores, como que les entregaron los pisos muy sucios, con restos de yeso y pintura en el suelo porque no se protegió bien el mosaico, hasta otros más importantes, como goteros en los parkings, entradas de agua por los cierres y discrepancias entre lo que les prometieron sobre el plano y lo que ha prometido. En este último aspecto, muchos vecinos quedaron decepcionados al ver que los diseños digitales (renders), que influyeron decisivamente en la compra de los pisos, no se correspondían del todo con la realidad. A muchos vecinos les dijeron que no se encontraron materiales de construcción en stock para poder construir exactamente lo previsto. "La verdad es que las imágenes eran espectaculares, pero en muchos casos incluyen cosas que no salen en los textos del contrato. Nos planteamos si no podríamos denunciarlos por publicidad engañosa", explica uno de los propietarios recientes de un piso en estas promociones.

Conviviendo con los albañiles

Otra de las quejas habituales, que casi nunca termina en denuncia, es el incumplimiento de los plazos de entrega. Los promotores se excusan en causas de fuerza mayor, que pueden ir desde la falta del suministro de materiales hasta la falta de mano de obra. La mayoría de los compradores de estos inmuebles con problemas no quieren que se les identifique ni a ellos ni a la promotora, ya que confían en que a la larga les acabarán arreglando los desperfectos, como les han prometido en repetidas ocasiones. La prisa por entregar los pisos lo más cerca posible del plazo acordado y los acabados pendientes provocan que en muchos casos las obras convivan con los inquilinos recién trasladados. Una de las propietarias de uno de los pisos admite que estuvieron meses casi "conviviendo" con los albañiles. Una de las cosas que más le sorprendieron es que la mayoría de los trabajadores eran de origen extranjero y no hablaban catalán, castellano ni inglés, y que tenían muchos problemas para hacerse entender con los encargados de la obra y otros responsables.

La compra con menos garantías

El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Girona, Miquel Costa, lamenta que los consumidores tienen más garantías al comprar cualquier electrodoméstico que en la adquisición de una vivienda, cuando ésta última es para muchos ciudadanos la compra más importante que harán en su vida. "Son extremadamente escasas las herramientas de defensa que tienen los compradores frente a los desperfectos en las viviendas nuevas o de los incumplimientos de contratos por parte de las constructoras", indica. Desde la aplicación de la LOE (ley de ordenación de la edificación) los plazos para reclamar son de 3 años a contar desde el final de la obra, un período que, según Costa, es excesivamente corto: "A veces el afectado ha comprado el piso un año después de la terminación de la obra, o bien tarda un tiempo en irlas a vivir mueven o que hay cualquier otro defecto de construcción. Además, algunos efectos de una mala construcción defectuosa no surgen hasta después de un tiempo", indica Costa.

El coste de la reclamación

El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana también se queja de la desprotección que supone para los compradores el elevado coste de emprender acciones judiciales. Reclamar a los juzgados exige que la persona afectada contrate un perito para evaluar los daños y el coste de la reparación, un abogado que lo defienda y un procurador. Además del coste económico, un procedimiento judicial es "farragoso y largo", por lo que muchos compradores desisten y no optan por esta vía. Costa admite que "siempre" ha habido casos de incumplimiento por parte de las constructoras pero añade que el problema se agrava cuando "se construye con más prisas", como ocurre en los últimos años.

Sociedades fantasma

"Es cierto que hay constructores más serios que arreglan los desperfectos cuando los compradores se quejan, pero desgraciadamente hay casos en los que las reclamaciones amistosas no dan fruto y obligan a los ciudadanos a acudir a la vía judicial", dice Costa. Los compradores lo tienen especialmente difícil en los casos en los que el nuevo edificio ha sido construido por una sociedad creada para la ocasión y que desaparece cuando ha terminado la obra.

El abogado y mediador Ricard Hospital, del bufete RHP Advocats, también tiene la percepción compartida de que en algunos proyectos "la prisa por entregar la obra va en detrimento de la calidad". Han detectado un incremento de consultas sobre pequeños desperfectos (mala colocación del parqué o de los cerramientos), problemas de habitabilidad (filtraciones, aislamientos acústicos insuficientes y deficiencias en fontanería y climatización) e incluso, en grado menor, a nivel estructural (grietas por mala cimentación, fisuras en los píxeles).

Hospital recomienda, de cara a una reclamación, recopilar toda la documentación posible: anuncios de venta, fotos, vídeos, renders, planos e incluso correos electrónicos con el vendedor o la inmobiliaria. "Si el render se utilizó en la publicidad o en la documentación contractual para atribuir elementos concretos (por ejemplo, piscina comunitaria, acabados con madera natural, terraza ajardinada…) puede tener valor como prueba de publicidad engañosa o falta de conformidad". El abogado de RHP Advocats admite que mucha gente renuncia a reclamar porque tiene la sensación de que el proceso será largo y caro, pero las advierte recientemente implementados MASC (medios adecuados de resolución de conflictos), que pueden dar resultados sin necesidad de ir a juicio. También recomienda las demandas colectivas, que reducen ostensiblemente los costes de la litigación.

Reducción de precio o indemnización

En caso de incumplimiento de contrato, las posibilidades son diversas, y van desde la reparación, la reducción de precio y la indemnización por daños y perjuicios hasta la resolución del contrato y el retorno del dinero. "El consejo que yo daría es no resignarse y buscar rápidamente asesoramiento: cuanto más rápido se hace la reclamación, más opciones debe conseguir una reparación o compensación", dice Ricard Hospital.

La nueva burbuja

Y en medio de los quebraderos de cabeza por los defectos de construcción, los vecinos de las zonas de crecimiento junto a Girona, como Vilablareix, ven con sorpresa cómo las promotoras lo venden casi todo sobre plano, entregan los pisos con bastantes retrasos y los precios no paran de subirse a cada nuevo edificio. La periodista Meritxell Comas denunció recientemente en un artículo de opinión en el La Opinión de Zamora que a lo largo de cuatro semanas llamó a una inmobiliaria gerundense preguntando por el precio más económico de una promoción que debía comercializarse en breve. En la primera llamada, un comercial le dijo que el piso más pequeño valdría a partir de los 450.000 euros. En llamadas sucesivas, cada semana el precio iba subiendo otros 50.000 euros, hasta alcanzar los 600.000 euros. Quizá sea una anécdota sobre la mala comunicación de las empresas promotoras, pero no deja de sorprender la frivolidad con la que suben los precios en el campo inmobiliario.