Franco también expropiaba

Elif Eralp y Zohran Mamdani han ganado las elecciones en dos ciudades globales, con una proyección histórica y mundial indiscutibles, y con una agenda para la intervención sobre el mercado de la vivienda. En el caso de Berlín, todo el mundo habla de las expropiaciones que quiere llevar a cabo Eralp, que son fruto de un proceso meditado y avalado por un referéndum. Se pidió a la ciudadanía de Berlín si aprobarían la expropiación de la propiedad de los 12 grandes tenedores con más de 3.000 pisos en la ciudad, con un posible impacto sobre 243.000 pisos de alquiler sobre 1,5 millones de pisos en la ciudad. Los detractores de la medida argumentan que las expropiaciones crearán inseguridad jurídica y que se lanza un mensaje perjudicial a los inversores. No hablan de los residentes que viven en ellos, de la necesidad económica de dar estabilidad a los trabajadores de las ciudades para que haya dinamismo y del deber de la propiedad de realizar un mantenimiento adecuado de todos estos pisos. En una presentación de 2018 de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, se analizaba el caso de una cartera de 16.000 pisos que el BBVA había vendido al fondo de inversión Cerberus: la cartera se componía de 4.995 pisos vacíos, 2.351 ocupados, 4.000 alquilados, 1.306 cedidos y unos 3.306 sin posesión. Son pisos mayoritariamente acumulados por las ejecuciones hipotecarias (familias que no podían hacer frente a la hipoteca). La concentración de la propiedad es un fenómeno muy reciente en las ciudades, y es un cambio morfológico importantísimo, porque la estructura de desarrollo que tenemos en mente (lo que aprendimos en la escuela de arquitectura) ya no se estila: ya no hay pequeñas sociedades mercantiles que edifiquen simultáneamente unas al lado de otras, con ciclos inmobiliarios de diez años, como en la génesis del Ensanche. Se ha llegado a un punto en que las propiedades de un mismo tenedor están repartidas por diferentes ciudades y países y se pasan carteras de miles de pisos en transacciones donde a menudo el estado del piso y de la finca es deplorable. Pero ni los visitan. También en Madrid, según leo en Infobae, los datos de las fianzas de la AVS indican que hay una concentración de la propiedad en manos de pocos operadores: más del 80% de los pisos de alquiler están en manos de algunos fondos y empresas que tienen 5 pisos o más.

El mecanismo de la expropiación viene de la Revolución Francesa, y tiene mala fama para el sector de la propiedad, pero prevé una indemnización justa e imparcial. Franco también expropió mucho, por ejemplo para hacer frente a las crisis migratorias de personas que emigraban del campo, en condiciones de extrema pobreza, y construir grandes polígonos de vivienda. No es posible construir una línea de tren o una vía verde cerca del río sin el mecanismo de la expropiación, que está previsto en todas las Constituciones y da garantías a la administración que expropia y también a los propietarios afectados.La agenda urbana ha cambiado: todos los debates urbanos de las grandes ciudades giran ahora en torno a la “politique foncière”, como dicen en Francia, o al “land use agenda”, en entornos anglosajones: la gestión y usos del suelo. Dicho de otra manera: en una época en la que ya no se harán grandes crecimientos por extensión, los proyectos que los alcaldes ponen sobre la mesa son sobre la estructura de la propiedad y la transformación de la ciudad sobre ella misma. En Cataluña, en lugar de utilizar las expropiaciones se ha utilizado mucho el derecho de tanteo y retracto, que significa que cuando se transmite uno de estos pisos provenientes de ejecuciones hipotecarias, la administración o el tercer sector tienen derecho preferente de compra. La finalidad es la misma: detectar pisos que puedan pasar al parque público de manera inmediata, garantizando precios de alquiler asequibles. Es un buen mecanismo, pero que en la práctica se utiliza poco porque los ayuntamientos medianos están infrafinanciados y no pueden asumir más de 10 o 20 adquisiciones al año por esta vía. ¿Sería posible aplicar aquí el mecanismo de la expropiación para hacer frente a la crisis de la vivienda? En Cataluña uno de los problemas estructurales es que hay muchos propietarios y fondos de inversión que acumulan terrenos y no los desarrollan. En la actual situación de emergencia habitacional, esto es un grave problema. La ley de urbanismo ya prevé, en el artículo 175 y los siguientes, que los propietarios tienen la obligación de edificar en los plazos que fija el planeamiento, y los ayuntamientos pueden crear un registro municipal de solares sin edificar, para poder iniciar los expedientes de enajenación forzosa, mediante expropiación o venta, también fijando un justo precio. A nivel práctico, sin embargo, entre lo que la ley prevé y lo que hacen los ayuntamientos hay un abismo, por muchos motivos. Seguramente no hará falta llegar a la expropiación generalizada si las ciudades tienen un registro de solares vacíos y hacen un seguimiento activo de los mismos, recordando de oficio las obligaciones de la propiedad y las ayudas que pueden recibir si desarrollan. Igual que en las cuestiones de salud pública no se puede controlar una epidemia sin vacunas, en materia de vivienda no se puede rebajar la fiebre inmobiliaria sin ejercer un control efectivo sobre el suelo en entornos urbanos. Pero ponerlo en la agenda, como han hecho Berlín y Nueva York, es muy necesario.