¿Qué pasará con los precios de la vivienda?
Siempre hemos oído que en Barcelona no se puede construir más. Por un lado, el Besòs y el Llobregat; por el otro, Collserola y el mar Mediterráneo. Un ejemplo clarísimo de la ley de la oferta y la demanda que se explica en cualquier primer curso de economía: cada vez más gente quiere vivir en la ciudad, pero no hay suelo para edificar. Pero no es solo Barcelona. Ni solo la presión turística o los pisos de Airbnb. El problema es más profundo: no tenemos suficientes viviendas disponibles y cada vez son más caras.
De todas las compraventas de viviendas libres que se hacen en Catalunya, más del 90% son de segunda mano. Y por unos precios de media que solo superan Euskadi, Madrid y, por supuesto, Baleares. Sin embargo, a diferencia de otras regiones, los precios aquí todavía no han alcanzado los niveles previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria. Tenemos precios más altos y volátiles que la media española. Y la construcción de obra nueva, pese a remontar ligeramente, está todavía muy lejos de las necesidades del mercado.
Al mismo tiempo, el número de familias no ha dejado de crecer. La inmigración tiene un papel clave en ello, pero también las nuevas formas de convivencia: las separaciones que generan nuevos hogares o las personas jóvenes que querrían independizarse pero que se encuentran con unos precios a los que sus ingresos y la falta de ahorro no les permiten acceder. Todo esto en un momento en el que la población en Catalunya se encuentra en máximos históricos y la demanda extranjera se concentra con fuerza en determinadas zonas.
El resultado es un mercado con una demanda que no afloja y una oferta extraordinariamente rígida. Un tsunami cada vez mayor contra unos diques de contención cada vez más débiles. No se trata de volver a los ritmos desbocados de construcción de la burbuja, pero es evidente que mientras no se incremente el parque de vivienda disponible, será muy difícil revertir la dinámica actual. Medidas como las ayudas al alquiler o los controles de precios pueden aliviar puntualmente la situación de determinados colectivos, pero no atacan la raíz del problema. Sin más vivienda, el desequilibrio entre lo que se ofrece y lo que se pide seguirá tensionando el mercado.
En los próximos años es probable que los precios de la vivienda sigan subiendo, aunque sea de forma más moderada y con diferencias según el territorio. El contexto monetario juega ahora a favor: los tipos de interés más bajos generan un entorno un poco más favorable para quien quiere comprar, lo que puede dar cierto aire al mercado. Pero, al mismo tiempo, la demanda sigue siendo muy fuerte –tanto interna como de compradores extranjeros– y esto hace difícil pensar en una bajada generalizada. En cualquier caso, lo que puede ocurrir es que las subidas pierdan velocidad, no que desaparezcan.
Y es que una característica estructural de nuestro país es que, quien puede, invierte en ladrillo. La vivienda se ha convertido en refugio de ahorro y de inversión, pero esto estrecha aún más la puerta de entrada para muchos hogares. Entre los jóvenes, más de la mitad necesitan la ayuda de su familia para pagar el alquiler o la hipoteca; sin esa red, el acceso es imposible. El resultado es una fractura patrimonial: heredar –o no– un piso marcará la desigualdad de la próxima década. No solo no construimos lo suficiente, sino que tampoco generamos la vivienda que realmente necesitan las familias: accesible, asequible y pensada para vivir en ella. Mientras no haya vivienda suficiente, el sueño de tener un hogar seguirá siendo un privilegio.