Vivienda: cómo superar el bloqueo
Nuestra sociedad parece incapaz de articular una vía razonable de acceso a la vivienda. Las protestas que se han producido por todo el Estado evidencian el nivel de tensión al que hemos llegado. Y, sin embargo, el bloqueo legislativo en materia de vivienda continúa, con efectos negativos no solo sociales sino también económicos, en tanto que favorece una sociedad de rentistas, no de productores.
Las soluciones que se habían ido proponiendo hasta ahora insistían en lo mismo de siempre: promoción privada, protegida o libre, a la que se añade una dosis mínima de vivienda social pública, con la subvención de un tercio del alquiler, además del suelo público aportado sin coste. Viernes, los dos célebres decretos decayeron en el Congreso. La política pública ha practicado (y veremos si todavía lo seguirá haciendo) un paternalismo de estado, con mensajes populistas de efectos minoritarios, a la vez que se consolidaba la proletarización de jóvenes e inmigrantes.
Abjuramos del franquismo, claro, pero no se puede negar que en aquellos años los trabajadores con pisos de protección oficial construyeron un patrimonio (que hoy son objeto de herencia o de renta para el retiro). La actual situación del precio del alquiler, en cambio, empobrece a los trabajadores a perpetuidad, y hemos llegado al punto de que el coste anual de alquilar es superior a lo que cuestan anualmente las hipotecas (véase El coste de la vivienda y la pobreza oculta en España, 2014-2025, Fedea).
El reverso negativo de la propiedad es que, después de un tiempo de esfuerzo (el que se necesite para pagar la vivienda), llega la especulación: la ganancia por simple posición urbana. Porque cuando se compra un inmueble se adquiere también su ubicación, su calle, elemento que a la larga supone un incremento de renta. Si al comprar un coche tuviéramos que comprar una acción de una vía de peaje, a la larga un vehículo para desguazar valdría más que al inicio. Esta es la ley perversa de la propiedad urbana.
En vivienda social no habrá una alternativa verosímil si no se hace posible un amplio espacio de mercado con efectos colectivos y masivos. Y el camino podría ser la combinación de piso de protección concedido a plazo sobre suelo de propiedad pública. De hecho, sería una copropiedad entre edificio y suelo. El primer propietario disfrutaría de la concesión durante 50 o 75 años, o más, y después la vivienda pasaría a manos del sector público aportador del suelo. Si se paga en 25 años de hipoteca, la operación permite un beneficio posterior: se mantendría el derecho de vender, alquilar, transmitir en herencia... como ocurre con toda vivienda protegida. Pero la vivienda no entraría nunca en el mercado de la propiedad urbana clásica, que ya es simple especulación. La ayuda pública aportaría suelo y localización, pero no a perpetuidad. Se crearía así un submercado específico que incidiría en el conjunto y a largo plazo se crearía un patrimonio público de vivienda. Repartiríamos papeles protagonistas entre constructores, banca y gestión pública de suelo, sin confusión. Se adjudicaría el suelo a concurso, habría derecho público de tanteo en transmisiones y tasación de posibles alquileres, así como derecho de permanencia de los usuarios a coste tasado una vez acabada la concesión. Propiedad sí, pero sin rentismo: el modelo que usamos con cualquier bien mueble.
Sabemos que un sector público, municipal o supramunicipal, incapaz de crear suelo, es ineficaz, pero las cosas no tienen por qué ser así. Hay suelo donde crecer y densificar ordenadamente, y hay mucho suelo a transformar que ya es del todo urbano. Solo hay que saber verlo. Si en un tiempo creamos zonas verdes, escuelas, centros de salud, etc., ahora podemos crear suelo residencial con el mismo esfuerzo y entregarlo a una iniciativa privada que sería básicamente de construcción y venta, sin una compleja gestión patrimonial de décadas, como implica el alquiler. Encontrar o crear suelo es bien posible, pero muchos ayuntamientos prefieren encontrarlo para ofrecer aparcamiento gratuito de vehículos, antes que apartamentos para la gente, en una política urbana totalmente ciega.
Estos concursos podrían ser de un modelo general diseñado a escala catalana, pero ajustados a cada lugar. Seguro que evolucionarían en el tiempo y nos permitirían un amplio juego de iniciativa privada, tal como se hizo hace décadas con los cientos de miles de pisos protegidos, solo que ahora con la protección y ayuda específica del suelo aportado. No se anularía el mercado privado existente, ni tampoco las opciones de alquiler social, pero surgiría una cuña en el conjunto del mercado, una opción más, no obligatoria para nadie pero con efectos de conjunto en el mercado, hoy tensionado por falta de oferta.
Necesitamos abrir un potente campo de juego liberal, equilibrado, no especulativo ni solo de estado, y hay que hacerlo por ley y con acuerdo social y amplitud. Es necesario generar economía de vivienda: en construcción, en mejor salario efectivo... Necesitamos superar el bloqueo en el que nos encontramos. Debemos superar una política prisionera a la vez del liberalismo más extremo y del populismo estatalista y banal.
