¿Está bajando realmente el precio del alquiler?

BarcelonaCuando hablamos de los nuevos contratos de alquiler regulado en Barcelona, ​​la respuesta es diáfana: sí, el precio de los arrendamientos ha descendido desde la entrada en vigor del tope en marzo del 2024. Lo ha hecho cada trimestre, tanto en Cataluña como en Barcelona. De hecho, conocíamos los datos de los primeros tres meses del 2025,8 mayor hasta ahora.

Estas nuevas cifras venían acompañadas del mismo mensaje por parte del Gobierno y del gobierno español: los precios bajan y no afectan a la estabilidad de los contratos en Catalunya "Lo diremos las veces que sean necesarias: la ley de vivienda funciona", añadía esta vez la ministra de Vivienda y una Agenda Urbana, Isa.

La respuesta a la pregunta de si está funcionando la ley de vivienda, más allá del hecho de que sólo se aplica plenamente en Catalunya y de su impacto en los precios, se mide con otras variables, como el número de contratos que se firman –una de las principales críticas de sus detractores es que cae la oferta– a la marcha de casa– la estabilidad de los alquileres –es decir mercado de alquiler para los que quieren entrar. Y de momento, un año después del tope, el número de nuevos contratos está cayendo, pero también se extinguen menos, lo que hace menos rotación de inquilinos. Barcelona.

En este conjunto de efectos, entre los que se encuentra el desplazamiento de la oferta de alquiler regulado en el de temporada y de habitaciones, hay otro elemento relacionado con el precio que hace legítima la siguiente pregunta: ¿ ¿realmente está bajando el precio del alquiler? Si bien lo está haciendo respecto a un año atrás –ha sido así en los últimos cuatro trimestres–, en la comparación trimestral, el precio de los contratos no ha caído siempre: en Catalunya creció del segundo al cuarto trimestre del 2024, pero volvió a bajar del cuarto al primero de este año.

Sin embargo, ésta es sólo una parte de la foto: la del precio de los contratos. En los datos que publica Incasòl, también existe la evolución del precio del metro cuadrado de alquiler en Barcelona –no hay datos de Catalunya–, y presenta un comportamiento ligeramente diferente: si bien también ha caído un 3,26% respecto a hace un año, en los últimos seis meses ha crecido en la comparativa trimestral. ¿Cómo puede que el precio de los contratos de alquiler caiga en Barcelona en los últimos dos trimestres, pero suba el del metro cuadrado? La respuesta está en el tamaño de los pisos.

Desde que entró en vigor el tope, la superficie media de los nuevos contratos de alquiler regulado en Barcelona ha ido disminuyendo, pasando de los 75 m² de entonces a los 71 m² actuales. Se trata del nivel más bajo de los últimos 8 años y la segunda cifra más baja desde que existen registros. Además, esta reducción de superficie es del 5% en un año, la más destacada de la serie histórica.

Un mercado de pisos más pequeños

Esta menor superficie de los pisos, en paralelo al aumento del precio del metro cuadrado –mientras baja el precio medio de los contratos, la evolución del metro cuadrado ha sido la contraria en los últimos tres trimestres–, puede tener varias causas, entre ellas que los inquilinos con mejores pisos roten menos o que los propietarios saquen los pisos más grandes del mercado regulado por renta o incluso vendiéndolos. "Hay que plantearse cualitativamente cómo son las viviendas. Quienes se alquilan ahora pueden ser de menor calidad, ya que si el piso que tienes está bien, no lo sueltas. La rotación se concentra en pisos de menor calidad y lleva la media de precio hacia abajo. Esto puede explicar que los precios bajen: no porque baja el precio, sino también por la menor de la Barcelona, ​​la ARA Òscar Gorgues.

Según este experto, hay que tener en cuenta que los pisos más afectados por el control de precios son los mayores y de mayor calidad. "Quizás ahora no invertirás porque no puedes repercutirlo como querrías y si eres gran tenedor tienes que bajar el precio al nivel que te dé el índice. Esta normativa castiga a los de mayor calidad", añade.

El caso de Ciutat Vella

No hay ningún distrito en Barcelona donde el precio del metro cuadrado del mercado de alquiler baje en el primer trimestre del 2025: se mantiene en Gràcia, sube ligeramente en el Eixample, Horta-Guinardó y Nou Barris y se dispara en Sant Andreu (+5,79%) y en Ciutat Vella (8,54%). De hecho, precisamente en este último distrito, en el primer trimestre de 2025, la superficie media de los nuevos contratos de alquiler cayó drásticamente: si bien en el cuarto trimestre de 2024 era de 68 m², ahora es de 62 m².