Desahucios, fondos buitre o alquiler de temporada: las claves del primer decreto

MadridLos textos definitivos de los dos decretos en materia de vivienda que ha aprobado el gobierno español este martes tienen diversas claves con algunas medidas fundamentales. El primer decreto ley ya se ha publicado en el BOE y el segundo decreto no se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) hasta este jueves.

Estas son las claves del primer texto que incluye una amplia batería de medidas:

Desahucios

Se prohíben hasta 2030 algunos desahucios de personas vulnerables (se debe acreditar) sin alternativa habitacional. En cuanto a la suspensión de la ejecución, en el último borrador se distingue entre un gran fondo de inversión (se suspende automáticamente) y un particular. En este segundo caso, primero el juez pide a la administración competente qué alternativas tiene. Si no ofrece ninguna, se suspende el desahucio hasta que se aporta una salida adecuada y la comunidad autónoma deberá compensar al propietario.

Hay algunos matices: el juez puede cambiar de opinión cuando revise al cabo de un año la situación del inquilino (si sigue o no siendo vulnerable o si tiene una alternativa). Además, si el desahucio afecta a un propietario que tiene uno o dos inmuebles prevalece su "vulnerabilidad económica" y no la del inquilino. Por lo tanto, el desahucio puede continuar.

Si el inquilino tiene una deuda, esta deuda no desaparece. Tampoco desaparece la ejecución de desahucio más allá de 2030 (solo se suspende temporalmente).

Límite a la actualización anual

Congelación al 0% en la actualización anual de la renta en aquellos casos en los que el contrato esté por encima del máximo del índice de precios. En el resto de contratos, la actualización anual se limita al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027 para evitar incrementos con tasas de inflación como la actual (4,9% este septiembre).

Prórroga de los contratos

Se recupera la prórroga extraordinaria de dos años de los contratos que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028. Se podrá solicitar una prórroga del contrato de hasta dos años (se tendrá que revisar anualmente) a condición de que se esté al día con los pagos de la renta o si se ha pagado el alquiler los 8 meses anteriores desde la solicitud de la prórroga. El propietario tiene la obligación de aceptar la prórroga si no se llega a un acuerdo alternativo, se firma un nuevo contrato o comunica la necesidad de recuperar el piso (por ejemplo, en caso de que sea para un familiar).

En la práctica, supone una congelación de las condiciones del alquiler (el precio) para evitar un incremento de la renta cuando se tiene que renovar.

En el segundo decreto se incorpora la "renovación automática de los alquileres". Esto responde a la exigencia del Sindicato de Inquilinas, pero también de los partidos de izquierdas, de aprobar contratos de alquiler indefinidos. El ministerio de Vivienda ha apelado a la estabilidad y ha recordado que Casa47 ya ofrece contratos de hasta 75 años.

Límites a los 'fondos buitre'

Se impide a un fondo comprar pisos por debajo del 70% del valor del precio de mercado, pero con limitaciones. En concreto, el texto hace referencia a "toda entidad con personalidad jurídica o sin ella que tenga como objeto social la adquisición de inmuebles". Ahora bien, hace excepciones: si el destino de la compra de vivienda es ofrecerla a un precio asequible o social por un plazo mínimo de cinco años; si el objeto es que vivan en ella personas que necesiten atención sociosanitaria; o si deben gestionarlos entidades del tercer sector o para víctimas de violencia de género. Con esta medida, el ejecutivo quiere poner fin a las compras "especulativas" de edificios residenciales por parte de grandes inversores hasta 2028 (momento en que decae la medida).

Al mismo tiempo, se excluye a las entidades públicas de estas limitaciones, así como a los privados que se adhieran al código de buenas prácticas de la administración en materia de vivienda, y también si el inmueble se obtiene como resultado de una ejecución judicial o hipotecaria.

Contrato de temporada

Se define qué se entiende por contrato de temporada: se deberá justificar y acreditar su uso. La duración ordinaria no podrá superar los 11 meses. Si se detecta que se firman contratos temporales consecutivos, se considerará residencia habitual.

Alquiler de habitaciones

También se define qué es un alquiler de habitaciones: se requerirá que se demuestre que existe una necesidad real de tener este tipo de contrato y, en caso de que no sea así, el contrato se convierte automáticamente en uno de residencia habitual. Además, se limita su precio: el alquiler de la totalidad de las habitaciones no puede superar el precio que tendría el inmueble en conjunto según el índice de precios de referencia del ministerio de Vivienda. Introduce, en cualquier caso, una salvaguarda para Cataluña, que ya tiene esta cuestión regulada: se seguirá aplicando la normativa autonómica. En definitiva, se quiere evitar que un propietario pueda dividir un inmueble en habitaciones (alquilarlas de manera individual) para esquivar un contrato residencial habitual y, por tanto, sus protecciones sobre el inquilino.

IVA turístico

Se plantea un IVA sobre los pisos turísticos del 10%, se limita su duración a 31 días, se habilita a los ayuntamientos para que aprueben recargos en el IBI en las zonas tensionadas y se refuerza el control de las plataformas digitales (Booking o Airbnb) con un régimen sancionador.

Ayudas fiscales

Se ofrecen incentivos fiscales a los inquilinos y propietarios, pero también a personas que quieren comprar. Para los inquilinos jóvenes, por ejemplo, se plantea una deducción en el IRPF de la vivienda habitual si se declara zona tensionada. La deducción es del 10% del alquiler que se paga, con un límite sobre la cantidad de la renta. La deducción disminuye en función de los ingresos (se aplica si se gana menos de 33.007 euros)

Se crea un préstamo público al 0% para ayudar a financiar la compra de una primera vivienda habitual. Tendrá unos límites máximos: el 20% del precio o valor del inmueble o 50.000 euros. Pero es un primer paso: ahora se deberá desarrollar en un reglamento (decir qué requisitos hay que cumplir).

Los incentivos fiscales a los propietarios se ofrecen para movilizar los inmuebles: en caso de contención de los precios de los alquileres o incluso de rebaja. Por ejemplo, se podrán acoger a fuertes deducciones a la hora de tributar en el IRPF por el rendimiento neto positivo del alquiler que reciben. En concreto, podrá ser una deducción de hasta el 100% cuando, en caso de ser un pequeño propietario, renueve el contrato al cabo de cinco años al mismo inquilino y con una rebaja de como mínimo el 5% del alquiler anterior. También si es un pequeño propietario (hasta 10 viviendas) y se alquila por primera vez el inmueble por debajo del máximo establecido por el índice de precios de referencia del ministerio de Vivienda.

Socimis

Se incrementa al 25% la tributación de las socimis sobre una parte de los beneficios no distribuidos a través de dividendos. Se dejan fuera aquellas socimis que gestionan oficinas, naves o centros comerciales. El incremento prevé fuertes deducciones si los activos (inmuebles) se destinan al alquiler asequible o si se reinvierte el beneficio en pisos de alquiler asequible.