Guía sobre el control al precio de los alquileres: ¿cómo saber si afecta a mi vivienda?

BarcelonaSon muchas las preguntas que giran en torno al índice para controlar el precio de los alquileres publicado este martes por el gobierno español. Es la medida estrella de la ley de vivienda estatal, en vigor desde mayo del pasado año, y también la más polémica. Tras meses de negociaciones, el ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado la medida, que entrará en vigor en Catalunya a partir del 12 o 13 de marzo.

¿Qué es este índice y cómo me afecta?

El índice para controlar el precio de los alquileres es una herramienta que permitirá estipular un rango de un precio mínimo y un precio máximo para cada vivienda. El cumplimiento de este índice será obligatorio en todas aquellas viviendas de grandes tenedores –propietarios que tengan 5 o más pisos– que estén en las zonas declaradas como tensionadas, estatus que otorgan las comunidades autónomas, y previsto en la ley de vivienda aprobada en mayo. También afectará a las nuevas viviendas de estas zonas tensionadas que entren en el mercado de alquiler después de haber estado fuera durante al menos cinco años.

¿Cómo puedo saber el índice de referencia de mi vivienda?

El ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha habilitado una página web que permite buscar cualquier vivienda introduciendo datos básicos, como la referencia catastral o la dirección completa. Una vez introducidas, la web te envía a otra página que permite rellenar más datos, como la superficie construida, el certificado energético, si tiene o no ascensor y el estado de conservación. Con todos los datos cumplimentados, la página web calcula el rango de precios –una cifra mínima y una máxima– en el que debería situarse tu piso. Permite incluso descargar un certificado del ministerio con todos estos datos, que indica si el piso está en una zona de mercado residencial tensionada y la finalidad.

¿Mi vivienda está en zona tensionada?

La ley de vivienda, en vigor desde mayo, prevé la declaración de zonas tensionadas en cuanto al acceso a la vivienda, que es donde el índice de precios del alquiler será de obligado cumplimiento para grandes tenedores y pisos que no hayan sido alquilados en los últimos cinco años. Se trata de una competencia de las comunidades autónomas, que deben presentar un plan específico. Hasta el momento sólo la ha presentado Catalunya, que en junio del 2023 identificó a 140 municipios como zonas tensionadas. Según cálculos de la Generalitat, hay 40.000 viviendas obligadas a aplicar esta rebaja por ser de grandes tenedores y estar en las zonas declaradas como tensionadas.

¿Cómo me afecta el control de precios si no estoy en ninguna zona tensionada?

A las viviendas que no estén dentro de las zonas declaradas como tensionadas no se les aplica la regulación de precios. Así, el rango de valores de referencia obtenido para cualquier vivienda fuera de estas zonas sólo servirá de referencia. Si a alguien le caduca el contrato próximamente, y vive, por ejemplo, de alquiler en Taradell (Osona), el precio del nuevo contrato quedará en manos de la negociación entre arrendatario y arrendador. Es indiferente si el propietario tiene un piso en propiedad o más de 10.

Ahora bien, para todo el mercado residencial, la ley de vivienda en el Estado también limitó la actualización anual del precio a un 3% para 2024 –el límite de 2023 se estipuló en el 2% por vía de decreto–, pero a partir de 2025 habrá que definir un nuevo índice que sustituya a la inflación –indicador al que estaba sujeto la actualización anual– para referenciar el incremento máximo que puede aplicarse anualmente.

¿Qué diferencia hay con el tope catalán del 2020?

El Parlamento catalán aprobó en septiembre de 2020 una ley propia de regulación de precios para limitar los alquileres, pero sólo estuvo vigente durante 18 meses porque en marzo de 2022 fue anulada parcialmente por el Tribunal Constitucional. Aquella ley preveía congelar y rebajar los alquileres en los municipios que habían sufrido un aumento de los precios superior al 20% entre 2014 y 2019, incluidos en el área metropolitana de Barcelona o con una población superior a los 20.000 habitantes. En total eran unos sesenta.

¿Qué efectos tendrá el nuevo índice estatal?

El gran precedente sobre cómo puede afectar a una medida que limita los precios de los alquileres es precisamente la ley catalana, ya que desde que quedó anulada, universidades, centros de investigación y patronales han presentado estudios sobre sus efectos en la oferta y los precios. El ARA recogió los más importantes en esta pieza.

Ahora, aunque el efecto de esta nueva regulación queda en manos del mercado, el sector inmobiliario ha empezado ya a alertar de un efecto muy concreto: el freno de la incorporación de nuevos inmuebles al mercado. Los primeros cálculos del ministerio dibujan reducciones de hasta el 60% entre el precio de algunos anuncios de portales inmobiliarios y el rango de precios del índice, lo que, según el sector, puede provocar efectos contrarios a los deseados, como el traslado del alquiler tradicional al turístico o al de temporada. El ministerio ha descartado que esto haya sido producto de la ley de vivienda.