¿Por qué hay 420.000 pisos pendientes de construir en los municipios con topes del alquiler?

BarcelonaLa situación es contradictoria: mientras que los promotores alertan de que la falta de suelo es uno de los principales impedimentos para la creación de vivienda nueva, los datos muestran que hay una "sobreabundancia" de terreno vacante y estancado, que no está entrando en el mercado. Solo en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (ZMRT) –es decir, donde hacen falta políticas como los topes para facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de mucha demanda–, hay suelo para construir 423.600 pisos en parcelas que todavía no forman parte del tejido urbano, pero están a las puertas. Antes hay que urbanizarlas o requieren cambios de usos, pero los ayuntamientos, en sus planes urbanísticos, ya previeron que se construyeran viviendas.

Según el Sistema de Información Urbana (SIU) –la base de datos del ministerio de Vivienda que recoge la planificación municipal– consultado por el ARA, en estos municipios solo se han impulsado tres de cada diez inmuebles proyectados en los planeamientos municipales vigentes. El resto consta como "pendientes de materializar". ¿Cómo se explica que haya suelo vacío si la crisis de la vivienda actual responde a la falta de oferta para dar respuesta a una demanda creciente?

Donde hay más deberes por hacer

Para realizar los cálculos, el SIU recurre a las imágenes de satélite "más recientes disponibles" y defiende que tiene "un elevado grado de fiabilidad", a pesar de exponerse a un "importante margen de error". Una sesentena de imágenes corresponden a 2024, y el resto son anteriores.

De los municipios analizados, en un tercio (110) no se han comenzado los trabajos de transformación del suelo para construir prácticamente ningún piso. En términos absolutos, los que tienen más trabajo por hacer son Lérida (21.007 inmuebles pendientes), Tarrasa (15.401) y Villanueva y Geltrú (10.189). En la parte alta de la lista hay municipios próximos a Barcelona como Granollers (3.795), Sabadell (2.140), Badalona (2.992), Rubí (2.624) y Hospitalet de Llobregat (1.857). También hay pueblos y ciudades con mucha presión turística, como Cambrils (9.128), la Ametlla de Mar (5.452), Puigcerdá (3.509), Rosas (3.355) y Sitges (1.978). En todos los casos sin excepción las fotos son de 2024.

En el otro lado de la balanza, prácticamente ya no hay espacio para construir más en Barcelona –donde hay terreno para 148 pisos nuevos–, Sant Adrià de Besòs y Sant Joan Despí: dos ejemplos en los que, según los planes vigentes, no hay suelo urbanizable para levantar ninguna vivienda más. Otra cosa son los solares que ya forman parte del tejido urbano y que, por alguna razón, no están edificados. De estos, coinciden todos los expertos consultados por el ARA, prácticamente no hay.

Ignacio Ezquiaga, doctor en economía por la Universidad Autónoma de Madrid (UAM) y colaborador de Funcas, erige a Barcelona como "un buen ejemplo de pocos suelos vacíos", pero alerta que, en el conjunto de España, durante los últimos veinte años, el mercado del suelo se ha desacoplado gravemente respecto al de la vivienda. Entre 2015 y 2024, ha habido una "insensibilidad total a los precios" de los pisos, materializada en volúmenes de transacción de suelos muy bajos y en "mínimos históricos" en la producción de vivienda.

¡Suelos impagables?

En un contexto de crisis de la vivienda como el actual, la cuestión del suelo es clave: "Sin suelo en el mercado, no tenemos gasolina para hacer funcionar la máquina de la construcción. Y eso es lo que está pasando ahora", alerta Alfredo Sarrias, miembro de la junta directiva del Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC). Los expertos coinciden en un mismo diagnóstico: por un lado, acceder al suelo y ponerlo a punto cuesta mucho dinero y, por el otro, encontrar la financiación para hacer realidad la inversión es mucho más difícil ahora que hace unos años.

"Los suelos están vacíos básicamente por la misma razón por la que hay un problema para conseguir viviendas: no son lo suficientemente baratos", opina Ezquiaga. "Los promotores no encuentran suelos que impliquen un coste asequible para la demanda media de vivienda, y orientan la edificación a la gama alta de sus potenciales compradores".

Sarrias estima que el suelo explica entre el 25% y el 30% del precio de la vivienda final, siempre que no se tengan que llevar a cabo actuaciones para urbanizarlo. Como ya ha quedado patente, en Cataluña hay mucho suelo, pero no está preparado, sino que se deben hacer deberes: estas actuaciones disparan "muy aproximadamente, porque depende de cada caso", hasta un 20% el impacto del suelo en el precio del inmueble.

La financiación, la piedra angular

Más allá de los costes de adquisición y urbanización del suelo, en el sector hay consenso en que hay un problema grave de financiación: los promotores y constructores no pueden acceder a los fondos que necesitan para poner en circulación el suelo que hay vacante. Es decir, no encuentran préstamos o créditos suficientes, ni con unos intereses lo suficientemente asequibles, para hacer su trabajo y, a la vez, hacer pisos a un precio que después la ciudadanía pueda comprar.

"Desde 2008, las entidades financieras no financian el suelo", lamenta desde la Asociación de Promotores (APCE) Carles Sala. El catedrático del Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la UPC Josep Roca explica cómo los bancos consideran que "el suelo es un bien muy líquido, que fluctúa, y que, por tanto, tiene un riesgo elevado para los bancos, de manera que le ponen restricciones".

En esta línea, fuentes del Ayuntamiento de Barcelona critican que "los bancos no se están portando bien" porque, aunque las hipotecas para comprar vivienda van al alza desde hace un par de años, las entidades no están acompañando en la creación de oferta.

¿El suelo tiene un precio justo?

Más allá del diagnóstico compartido, el debate comienza a la hora de explicar por qué el suelo vale lo que vale. Según el profesor de derecho administrativo de la Universidad de Gerona (UdG) Josep Maria Aguirre, las obligaciones a las que ha de hacer frente el propietario del suelo o el promotor para poder edificar en "algunos casos", están "sobredimensionadas". Incluyen obras de conexión del terreno con el resto del municipio, como puentes de conexión con las carreteras principales o rotondas de acceso. "Si los privados no pueden hacerle frente, de repente aquel terreno se vuelve inviable económicamente", afirma Aguirre.

En cambio, Roca defiende que "no es un problema de los costes de urbanización", aunque admite que son "elevados", sino de un "proceso de tramitación que siempre es largo" y que incluye trámites municipales, acuerdos entre los propietarios del suelo –normalmente más de uno– y también con el ayuntamiento de turno.

Sarrias rechaza que el mercado del suelo sea víctima de una oleada especulativa. En cambio, subraya el impacto del tiempo transcurrido entre que comienzan los trabajos para urbanizar el suelo y la recuperación de la inversión; la inseguridad jurídica de que la ley cambie a mitad de obra, y el encarecimiento de los materiales de la construcción. "Las rentabilidades no son altas, si miras cuánto sube el Íbex en el plazo que dura la inversión del promotor, seguramente la rentabilidad del suelo será muy inferior", augura.

El remanente de la crisis financiera

Ezquiaga cambia el foco y analiza de quién son actualmente estos suelos. Aunque no hay datos oficiales, estima que, a raíz de la crisis financiera, hoy en día el suelo está "concentrado" en instituciones bancarias y fondos de inversión internacionales. Está convencido de que la propiedad del suelo "tiene consecuencias importantes en la oferta, incluso en la elasticidad del precio [es decir, la variabilidad de acuerdo con la demanda]": a su parecer, los nuevos propietarios tienen "un objetivo orientado a un resultado contable" y no la promoción y edificación de vivienda.

En esta línea, el profesor de derecho administrativo de la Universidad de Girona (UdG) Josep Maria Aguirre asegura que el traspaso "masivo" de suelos a los bancos y, posteriormente, a la Sareb o a fondos internacionales "ha reducido la capacidad de adaptación del precio del suelo a la demanda", que ahora mismo no puede pagar su coste sin disparar el precio final de los pisos que pretende construir en él.

Roca admite que "la retención de suelo, que no se pone en el mercado esperando mejores situaciones, es una estrategia bastante general", aunque pide prudencia y más evidencias para llegar a esta conclusión.

Políticas públicas para impulsar la oferta

Cataluña debería construir unos 25.000 pisos anuales para dar respuesta a la creación de nuevos hogares, según la Generalitat, y en el primer semestre del año se han impulsado menos de 8.000, según el Colegio de Arquitectos. Todos los expertos consultados han coincidido en subrayar que la construcción es indispensable para paliar la crisis de la vivienda actual, pero que debe ir destinada a ampliar –principalmente– el parque de vivienda accesible.

Cabe destacar que tres de los expertos consultados son académicos sin intereses en la construcción –Ignacio Ezquiaga, Josep Maria Aguirre y Josep Roca–, mientras que los dos restantes han aportado la visión y la experiencia del sector –Carles Sala, en representación de los promotores, y Alfredo Sarrias, de los arquitectos–.

Sobre qué medidas concretas hacen falta para impulsar la oferta, Aguirre recuerda que la legislación incluye "instrumentos jurídicos para evitar la retención de suelo" –es decir, no sacarlo al mercado para construir– desde hace más de dos siglos, pero se ha aplicado de forma "residual". Asimismo, apuesta por llevar a cabo una revisión de todo el suelo urbanizable que actualmente no ha sido transformado para adaptarlo a proyectos futuros.

Sarrias plantea que, "si los bancos ya no financian las transformaciones ni la compra de suelo, debería ser la administración" la que acompañara a los promotores e, igual que Sala, reclama afrontar "el drama de la tramitación administrativa". "El peor coste es el tiempo", critican desde la APCE.