¿Limitar la compra de viviendas al uso habitual? Una medida ignorada pero viable jurídicamente

Barcelona"¿Es posible limitar la compra de viviendas sólo para residencia habitual?" Ésta es la pregunta que ha motivado un estudio para analizar la viabilidad jurídica de una medida que hasta ahora ha sido ignorada políticamente, y que está inspirada en ciudades europeas como Amsterdam. Las conclusiones del análisis, presentadas este viernes, son diáfanas: es legalmente viable limitar la compra de viviendas cuando éstas no se destinen a residencia habitual de la persona compradora. Pero con excepciones.

En concreto, este informe, encargado por el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB) –una asociación privada promovida por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana– y elaborado por el jurista Pablo Feu, experto en derecho administrativo y urbanístico y profesor en la Universidad de Barcelona, ​​detalla que esta limitación está sujeta al hecho de que esta limitación está sujeta a que se limita excepcional, territorial y temporal.

Estas excepciones "para garantizar el equilibrio y la proporcionalidad" de la medida son las siguientes: en el caso de la adquisición de edificios enteros –como bloques de pisos–, se permitiría la compra siempre que todas las viviendas se destinaran a alquiler habitual (contratos de 5 o 7 años según la personalidad jurídica del propietario), y no. Y en cuanto a las segundas residencias, la medida permitiría la compra de una segunda vivienda en un municipio distinto al habitual, aunque esté en una zona tensionada, siempre que fuera para uso personal y no para alquiler o inversión.

"Decimos que sólo se podría comprar una vivienda si es para vivir o se destina a alquiler habitual", ha resumido la vicepresidenta del PEMB, Janet Sanz, en una rueda de prensa este viernes en el Canódromo, donde ha anunciado que ya han solicitado reuniones con la concejalía de Vivienda de Barcelona y la conselleria de la Generalitat. "Solo falta voluntad política", ha advertido.

La Constitución como paraguas

El informe basa la viabilidad jurídica de la medida en la Constitución. "Si no pasa el test de esfuerzo jurídico no es viable, y si lo pasa sí", ha explicado Feu, quien ha argumentado que esta política pública es factible porque supera los dos parámetros constitucionales: el fondo, que analiza el contenido de la medida, y la forma, que evalúa su competencia.

"Para el fondo de una medida que limita un derecho fundamental –el de la propiedad, porque le pone una condición–, el TC pide que el derecho que se limite no se haga reconocible y también que exista una causa objetiva justificada por una razón de interés general", dice Feu.

Al provocar una disfunción urbanística, el ordenamiento autonómico puede intervenir en el mercado inmobiliario, así como los ayuntamientos, a través de sus competencias en urbanismo. "La norma sería una norma de urgencia, de transitoriedad, un decreto ley, porque está vinculada a una situación excepcional y temporal", ha dicho Feu, quien ha previsto que será llevado ante el Constitucional, pero que está blindado constitucionalmente.

El urbanismo, la clave de vuelta

Feu ha defendido que la actual tensión del mercado de alquiler viene de la crisis financiera de 2008, porque desde entonces se exige un 20% de entrada para la compra de una vivienda, un requisito que ha provocado un alud de demanda en el mercado de alquiler, y en consecuencia un aumento de su precio. "Mientras haya alguien dispuesto a pagar un precio más alto, el mercado no se estabilizará porque la demanda no aflojará y el precio no parará de subir", añadió.

Esto, según Feu, provoca una "disfunción urbanística", porque choca con el modelo de ordenación y crecimiento de las ciudades, que debe ser sostenible –además, la ley del suelo del Estado, en su artículo 4, dice que la ordenación de las ciudades es una función pública indelegable en la que los privados no pueden intervenir–. "Debe garantizar la cohesión social y debe evitar la dispersión territorial. Y está demostrado que separar el precio del alquiler y la compra de la renta no genera cohesión social, porque se está poblando la ciudad con una población residente con una capacidad de renta alta, mientras que la que no puede pagarlo está marchando", ha defendido Feu. "BK_SLT_LNA~ "Se está produciendo una homogeneización social, no una cohesión, y hay dispersión territorial. Por tanto, este comportamiento del mercado está comportando una infracción jurídica, y esta infracción jurídica es la primera causa que pide el Tribunal Constitucional para dictaminar si una norma limitativa de un derecho básico es o no es constitucional", ha concluido. Finalmente, el hecho de que sea temporal y territorial hace que no altere elstatu quo del derecho de propiedad, lo que también pide el Tribunal Constitucional cuando se apliquen medidas limitativas.