Superar el trauma de la burbuja para resolver la crisis de la vivienda: ¿por qué no construimos?

BarcelonaCuando las grúas se detuvieron de repente, buena parte del territorio catalán quedó con la piel marcada. Esqueletos de hormigón, aceras vacías, calles inacabadas. Muchas de las cicatrices de la burbuja inmobiliaria en el paisaje urbano permanecen todavía intactas. Pero ese estallido también dejó una herencia menos visible, incluso envenenada.

Catalunya levantó 80.000 viviendas en el 2007, la cifra más alta de la serie histórica, en un año en el que se registraron más de 100.000 compraventas. El año pasado se acabaron unas 13.000 viviendas, muchas menos que hace 18 años –aunque el número de operaciones fue casi el mismo–, pero sobre todo menos que el número de hogares creados. En concreto, deberían estar fabricándose 2,77 veces más viviendas de las que se están terminando, es decir unos 30.000. En Cataluña de los 8 millones de personas está previsto que hasta 355.000 hogares queden excluidos del mercado de la vivienda en los próximos 15 años, según el Plan Territorial Sectorial de Vivienda (PTSH).

La pregunta es diáfana: ¿por qué no se construye más? ¿Por qué no se ha construido más hasta ahora, ante la evidente falta de viviendas en Cataluña? La respuesta de los expertos es multifactorial, y va mucho más allá de la burbuja inmobiliaria: si bien ésta generó cierta aversión a construir, como explica Jorge Galindo, autor del libro Tres millones de viviendas, el boom de los 2000 derivó en un aumento de la regulación de un proceso ya de por sí lento y complicado por la elevada carga burocrática y unos marcos normativos a menudo desactualizados. Pero sobre todo, si apuntan a algo concreto, ésta es la falta de suelo finalista.

Las administraciones tienen ahora sobre la mesa dos vías para gestionar la crisis de la vivienda: la regulatoria, centrada en la gestión del parque existente con medidas para facilitar el acceso a la vivienda –como el tope al alquiler, las ayudas directas y, en fase de estudio en Catalunya, la limitación de compras especulativas–, y la construcción de viviendas. En este segundo ámbito, el consenso es mayoritario: el principal problema es la falta de suelo. Y la Generalitat ya ha movido ficha con el primer registro de solares –es decir, suelo finalista, ya preparado para construir– para impulsar 50.000 pisos de alquiler social hasta el 2030, y promover 214.000 en toda Cataluña a partir de la movilización de suelo –es decir, que todavía no está preparado– que hasta ahora estaba pendiente de '. "Lo primero es generar suelo finalista; si un plan urbanístico sale mínimamente bien, se puede tardar dos años en desarrollarlo", señala al ARA, Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris.

De momento, para los 50.000 pisos, la Generalitat ha recibido una primera remesa de 600 solares disponibles –suelo finalista apto para construir– por parte de administraciones y privados, de los que la mitad son pequeños –para construir pocas decenas de viviendas– y otras lo suficientemente grandes para seducir a grandes promotores. Dado que la mayoría de estos solares no tienen todavía promotor, la vía que ha diseñado el Gobierno son los lotes de solares: las promotoras podrán gestionar, en régimen de superficie y durante 75 años, las viviendas que construyan en paquetes de varios solares de la convocatoria pública.

Además, para incentivar la construcción de viviendas de protección oficial, la Generalitat prevé compensar a los promotores por el diferencial de la renta que pagarán los futuros inquilinos y lo mínimo que esperan recibir para que el proyecto sea viable y, sobre todo, rentable. Así, en caso de que el inquilino pague menos de 10,65 euros por metro cuadrado, la administración catalana compensará al promotor con la diferencia hasta alcanzar esa cifra. Por ejemplo, en el ámbito 4, las viviendas tendrán un precio de alquiler de 6,64 euros y la Generalitat aportará 4,01 euros de subvención.

Los trámites interminables del suelo

"Para hacer las 214.000 viviendas necesitas una tramitación urbanística, que desde que comienzan hasta que terminan la media son entre 7 y 9 años. Por tanto, tenemos un problema de medio plazo de construcción de viviendas", explica al ARA el director general del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (Itec), Francisco Diéguez. "En España, la media para poner un suelo a disposición y que sea apto para pedir a licencia es de 16 años, por tanto, si mañana ponemos en el mercado todos los pisos vacíos y la gente los quisiera ocupar, pasado mañana todavía necesitaríamos muchos pisos para las nuevas realidades que se generan", dice en este sentido Xavier Vilajoana, empresario constructor y presidente de (APCE) y también de España. ¿Pero en qué consiste el proceso de construir?

A grandes rasgos, hay tres fases: el planeamiento, la gestión urbanística y la urbanización. La primera, que aprueba el pleno municipal y ratifica a la Generalitat, establece los usos y obligaciones que se darán al suelo: la densidad, el techo edificable, la cesión de zonas verdes y el marco regulatorio general. En el mejor de los casos, esta primera fase dura entre uno y tres años, pasando un proceso de información pública.

"Cuando se hace planeamiento deben compensarse los beneficios que sacas de construir vivienda con zonas verdes y con vialidad, debes hacer calles y zonas verdes", explica al ARA el decano del Colegio de Arquitectos de Catalunya, Guim Costa. Y esto a veces hace inviables algunos proyectos. "Un ejemplo exagerado: si donde tienes que hacer 8.000 pisos, uno de los requisitos es hacer un túnel para el tren, es muy caro. Y por mucho que hagas 8.000 pisos no sale a cuenta el planeamiento y la gestión, además unos 3.000 o 4.000 deben ser de vivienda protegida", añade.

"El tema urbanístico es estatal, la ley del suelo está estancada en el Congreso. Es una modificación muy técnica para evitar que todos los planeamientos, si hay una falta de un informe, no se puede corregir la deficiencia y vuelves al principio del proceso", dice Vilajoana. Hace referencia a que, por ejemplo, si en un solar hay un planeamiento realizado desde hace veinte años con una densidad y usos concretos, como una altura limitativa de una planta baja más un piso, y de repente quieres construir pisos porque las necesidades del pueblo han cambiado, debes hacer una modificación del plan que regula la zona. "Muchos solares finalistas no se adecuan a la demanda actual: están pensados ​​para hacer casas en hilera y ahora lo necesario son pisos más pequeños", explica al ARA Joan Franquesa, empresario y abogado experto en urbanismo. "Si tienes un suelo en Hospitalet o Badalona que es edificable, allí seguro que hay una grúa clavada. La demanda de suelo es agotadora. En la que aparece un suelo, no es problema de encontrar constructor", añade.

Si durante la burbuja los empresarios, dopados financieramente, se lanzaban a comprar suelo –que entonces era mucho más barato–, ahora esta labor ha quedado relegada a administraciones y grandes compañías. "Debería haber un mecanismo que lo simplificara. Es la fase que más cuesta arrancar. El promotor o propietario tiene una gran incertidumbre de no saber cuándo acaba este proceso", explica Franquesa. "La mayoría de los suelos son propiedad de personas físicas. La gestión urbanística es tan larga que hay muchas empresas que sólo se dedican a generar suelo: sabes que pones el primer euro, pero no cuándo sale. Cuando analizas los planeamientos urbanísticos, muchos son de pequeños propietarios", dice Vilajoana.

Para que el suelo sea finalista –lo que ya es apto para construir viviendas–, cabe concluir también la segunda fase: la gestión urbanística, que ejecuta lo que el planeamiento ha definido. Incluye elementos como el proyecto de reparcelación, que redistribuye derechos y deberes entre propietarios –se establece qué solar recibe cada uno y qué partes de terreno cede cada uno por las zonas verdes o calles–, y el proyecto de urbanización, que especifica cómo deben realizarse las obras para urbanizarlo.

La tercera y última fase es puramente ejecutiva: se materializan las obras definidas en el proyecto de urbanización: las calles, el alcantarillado, el alumbrado, el agua, el gas y la fibra. Entonces, con el posterior visto bueno del ayuntamiento, el terreno pasa de suelo a solar. También requiere licencias y supervisión municipal.

El reto de la construcción

Con todo ello, llega la hora de la construcción, que requiere primero una licencia de obra, lo que se llama visados ​​de construcción. "Hay que tener en cuenta los informes sectoriales, que ralentizan mucho las licencias de obra. Tienen que pasar por la Agencia Catalana del Agua (ACA), Patrimonio y Medio Ambiente", dice Costa. "La normativa que regula debe ser clara y no debe ser interpretable. No debe haber diferencia entre municipios, y deben llevarse recursos a los municipios pequeños para que agilicen la tramitación de licencias", añade el presidente del Gremio de la Construcción de Barcelona, ​​Josep Antoni Martínez Zaplana.

En este sentido, el decano de los arquitectos dice que hace falta simplificación normativa y reducción de trámites. Esta sobrecarga burocrática también tiene un impacto a nivel local: cuando los arquitectos municipales reciben los proyectos, a veces quedan sobrepasados ​​de tanto papeleo. "Tienen que cumplir el código de accesibilidad, de habitabilidad, de seguridad estructural, antiincendios. Y el arquitecto municipal debe firmar y tiene una responsabilidad. Esto está creando un problema. Si nadie piensa en la transversalidad, cuando las ponemos en común, nos volvemos locos", dice Costa. Por ejemplo, un código de accesibilidad y una normativa antiincendios pueden ser excelentes pero pueden entrar en contradicción entre ellas. Mucha normativa a justificar y contradictoria. "Puede ocurrir que entre en contradicción la necesidad de los bomberos para acceder rápidamente con lo que necesita una persona con problemas de accesibilidad para llegar al tercer piso. Y eso acaba haciendo que los arquitectos, que somos responsables del proyecto, nos encontremos en situaciones complicadas", añade. ¿Pero qué situación atraviesa ahora el sector constructor?

En declaraciones al ARA, el presidente del Gremio explica que el sector se ha ido recuperando del estallido de la burbuja, pero no del todo. "No negaremos que el sector tuvo suerte cuando entraron muchos inversores con dinero y poco a poco fueron construyendo. En los últimos cinco años hemos sufrido un paro por el exceso de regulación: el 30% en Barcelona, ​​por ejemplo. Los promotores se quejan de la medida del 30%, que provocaba que no salieran los números", explica. De hecho, BBVA Research, en el informe del pasado año Motivos tras la escasa oferta de vivienda en España recoge que "la legislación en vivienda ha sufrido cambios importantes, por lo que ha desestabilizado los planes de desarrollo de promotores, constructores y empresas dedicadas al alquiler". El mismo informe recoge que la productividad del sector de la construcción se sitúa un 25,4% por debajo de la media de la economía española, y la dimensión de las mayores empresas ha quedado estancada, mientras que en el resto de economía ha ido creciendo. Asimismo, es el sector donde más ha crecido el número de vacantes sin cubrir: entre 2016 y 2023 el volumen se ha prácticamente triplicado.

Aunque Martínez Zaplana reconoce que el sector no sería capaz de ponerse a construir masivamente de repente porque adelgazó mucho –ha pasado de representar el 10% del PIB en torno al 5%–, cree que podrá adaptarse rápidamente. Uno de los subsectores que está llamado a dar respuesta a la crisis es la construcción industrializada, que consiste en realizar gran parte de la obra en una fábrica. El gobierno español ha incluido hasta 1.300 millones de euros para impulsarlo en el marco del PERTE de la vivienda, pero Martínez Zaplana recuerda que sólo representa el 2% de todo el sector. "Pedimos estabilidad y luces largas. Una fábrica debe durar treinta años como mínimo", dice, en referencia a la seguridad jurídica necesaria para que se instalen proyectos. Esta forma de construir permite reducir los plazos de construcción, descarbonizar el proceso y reducir los costes, uno de los otros elementos que ha dificultado la construcción –siempre que se hagan muchas casas, lo que la hace dependiente de una demanda sostenida–. "Además, la tecnificación de la construcción es más inclusiva, puedes tener hombres y mujeres", concluye Costa. "Los costes de construcción desde la guerra de Ucrania han aumentado un 40%: el mortero un 90%, el acero estructural un 57%, los movimientos de tierras un 20%, el ladrillo un 47%, el pladur un 40%, la cerámica un 43%, el granito un 20%2". advierte Vilajoana sobre el aumento del precio de los materiales.

El desafío político

Pero para él, el verdadero cuello de botella de todo esto viene antes de construirlo. "Es una suma de muchas acciones, pero la que está clara es: ¿los edificios sobre qué se construyen? Sobre suelo. La materia prima es el suelo. No hay más", dice. "Hace un siglo, si no había lana, no había hilatura, la materia prima que necesitamos nosotros es el suelo. Lo que debería ser una licencia de dos meses a veces ha llegado a los 14 meses", añade Franquesa, utilizando el mismo símil.

También coinciden en la dimensión política y de modelo de país para que se pueda resolver esta crisis. "Si los ayuntamientos son la madre de los huevos, que el Govern apriete e impulse y obligue a hacer trabajar y abra los ojos: inventario de suelos y vamos a ver", dice Vilajoana, sobre la última piedra en el zapato que puede encontrarse el sector: la oposición municipal. "Al final de todo esto, la pregunta es: ¿cuál es el país que queremos? ¿Dónde hacemos el desarrollo? ¿Necesitas también una política de infraestructuras", dice Franquesa. "Nos encontraremos con la resistencia municipal: hay pendiente un gran ejercicio de diálogo, que los mayores ayuntamientos ayuden al país antes de que la Generalitat actúe con imperium", concluye.