Se desploma la oferta de vivienda de alquiler en Barcelona

BarcelonaLa ley de la oferta y la demanda en su máxima expresión: la oferta de pisos de alquiler en Barcelona está en mínimos históricos y, por lo tanto, los precios han vuelto a máximos. Así se desprende del informe semestral elaborado por la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, uno de los estudios más fieles sobre la situación del sector, puesto que utiliza los datos de los contratos y las fianzas depositadas en el Incasòl.

La pandemia del covid-19 trastornó el mercado de alquiler en la ciudad de Barcelona. Entonces, la oferta aumentó exponencialmente y los precios bajaron. Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat, detalla que ese cambio se produjo por un cúmulo de factores: se abocaron al mercado pisos de estudiantes y pisos turísticos –como los de Airbnb–, porque el confinamiento hizo volver a los estudiantes a casa y asistir a clases online y los turistas dejaron de llegar. A este factor se juntó un descenso de la demanda, al menos en Barcelona.

Estos factores llevaron al hecho de que la oferta de pisos de alquiler en la ciudad de Barcelona, en los últimos meses del 2020, llegara a máximos históricos. Según la información recogida de los principales portales inmobiliarios, la oferta llegó a 20.000 pisos. Pero desde ese smomento la oferta se fue reduciendo, y actualmente se sitúa por debajo de las 5.000 viviendas. Un dato demuestra esta caída de la oferta que hace caer, a la vez, el cierre de contratos de alquiler. El primer semestre de este año se registraron 23.670 contratos de alquiler en la capital catalana, un 17% menos que el mismo semestre del año anterior.

El traspaso a los precios de esta reducción de la oferta ha sido inmediato. El precio del alquiler medio en la ciudad de Barcelona se situó en el cierre del primer semestre de este año en 997 euros. No llega al máximo histórico prepandèmic del tercer trimestre del 2019 (1.006 euros mensuales), pero casi. En cambio, durante el primer semestre del 2021, coincidiendo con el máximo de oferta antes referido, el precio bajó a mínimos: 903 euros mensuales. El precio medio del primer semestre de este año fue un 10,8% superior al del mismo semestre del año pasado. Y los precios el segundo trimestre de 2022 aumentaron un 3,2% en comparación al primer trimestre.

El descenso de precio de 2020 coincide con el máximo de oferta durante la pandemia, pero también con la entrada en vigor de la ley 11/2020 de medidas urgentes de contención de rentas vinculadas a la pandemia. Esta ley fue derogada por las sentencias del Tribunal Constitucional de marzo y abril de 2022, cuando los precios ya habían empezado a subir de nuevo. La norma establecía que, en los contratos de arrendamiento de vivienda firmados en las áreas de mercado residencial tenso, la renta pactada no podía superar el menor de los siguientes importes: la renta del último contrato actualizado o bien el precio de referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas.  

Ley de contención de rentas

¿Esta ley realmente fue la causa de la caída de precios? Òscar Gorgues señala que los precios no solo bajaron por la limitación de rentas impuesta en esta norma, sino por la confluencia de otros factores, como el incremento de la oferta. No hay un estudio concluyente que demuestre qué impacto tuvo la norma que limitaba las rentas de alquiler en el abaratamiento de los precios.

Lo que sí está claro es que desde entonces cada vez hay menos pisos para alquilar y los precios suben. Gorgues atribuye el fenómeno a la retirada de pisos del mercado. "Los estudiantes han vuelto y los turistas también", apunta. Pero no es el único factor. Hay toda una tipología de propietarios que están retirando del mercado sus pisos de alquiler, básicamente los de precios más baratos, y que necesitan una inversión previa para su rehabilitación. "Los propietarios de estos pisos, que están en las zonas más baratas del mercado, tienen que hacer una inversión, pero tendrán que alquilar a un tipo de arrendatario que les ofrece dudas sobre su solvencia y capacidad de pago", indica Òscar Gorgues. Con esta situación, no ven rentable hacer la inversión para la rehabilitación y, en gran parte, estos propietarios optan por sacar el piso del mercado de alquiler y ponerlo a la venta, puesto que la demanda de compra es muy importante, detalla este experto. "En Barcelona se venden muy pocos pisos, no hay prácticamente viviendas de obra nueva, pero hay una gran demanda de compra", sentencia Gorgues.

De hecho, el estudio de la Cambra demuestra un desplazamiento del mercado. Mientras que baja el porcentaje de contratos de alquiler de los pisos más baratos, los nuevos contratos firmados se intensifican en los tramos más caros, a partir de los 15 euros el metro cuadrado al mes. A este factor se suma otro: la subida de tipo provoca que empiece a haber activos de inversión interesante y, por lo tanto, el ladrillo deja de ser un valor refugio donde invertir los ahorros.