Los propietarios deberán indemnizar a los inquilinos si no les renuevan el contrato

MadridEl gobierno español aprobó el martes dos reales decretos diferentes. Uno con una batería de medidas muy amplia que va desde limitar la compra especulativa de inmuebles hasta suspender temporalmente algunos desahucios, y otro con una sola medida: la prórroga automática de los contratos de alquiler, la principal reivindicación del Sindicato de Inquilinas, que desde el fin de semana ha acampado en la Puerta del Sol —una imagen que ha evocado al 15-M—, y de todos los partidos de la izquierda. A su vez, es el decreto que más pende de un hilo (difícilmente prosperará) por el recelo de Junts y el PNV con el planteamiento. Ahora bien, ¿cuál es la letra pequeña?

Según la última versión del decreto ley, que se publicará este jueves en el BOE y a la cual ha tenido acceso el ARA, se prevé que los contratos de alquiler se renueven automáticamente cada cinco años —siete, en el caso de que la propiedad sea una persona jurídica— excepto si alguna de las partes notifica lo contrario con un preaviso de seis meses (hasta ahora era de cuatro meses), dos en el caso de los inquilinos. Pero si la propiedad decide no renovar sin una causa justificada tendrá la obligación, según el texto, de indemnizar al inquilino con un mínimo de doce mensualidades basadas en el sistema de referencia de precios.

"La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción una decisión expresa del arrendador que debe adoptarse en momentos determinados y con bastante antelación", se recoge en el decreto.

Excepciones a las compensaciones

Esta sería la previsión general que prevé la última versión del decreto ley, pero las indemnizaciones no entrarán en juego siempre. También hay excepciones que permitirían al propietario no tener que hacer ninguna compensación económica aunque se rescinda el contrato. Serían los siguientes supuestos:

• Cuando el propietario necesite la vivienda para él o para un familiar de segundo grado o para el cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.
• Cuando el inquilino no haya habitado el piso alquilado durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, siempre que dicha ausencia no sea por razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares.
• Cuando el inquilino disponga de otra vivienda en el mismo municipio para atender sus necesidades.
• Cuando las dos partes, voluntariamente, decidan hacer un nuevo contrato de vivienda habitual, que debe ser como mínimo también de cinco años (o siete si la propiedad es una empresa o fondo de inversión).
• Cuando el propietario pueda acreditar vulnerabilidad.

Prórroga obligatoria si hay vulnerabilidad

Según el decreto, en casos de vulnerabilidad acreditada, el inquilino podrá pedir una prórroga automática de un año del contrato sin que cambien las condiciones y será de obligado cumplimiento solo si la propiedad es un gran tenedor.

¿Qué pasa si ya se ha avisado?

La nueva prórroga no elimina aquellos avisos de no renovación de un contrato de alquiler que un propietario ya haya realizado antes de la entrada en vigor del decreto (tampoco tendrán que indemnizar). Además, si quedan menos de seis meses para que un contrato termine, el propietario puede comunicar la rescisión con solo cuatro meses de antelación y no tendrá que compensar. Por tanto, no se debe adaptar a la nueva norma de forma inmediata, sino que se respeta la situación.

Tampoco se pueden acumular prórrogas: si se establece la prórroga extraordinaria de dos años del primer decreto o las prórrogas que se incluyen en la ley de vivienda estatal para las zonas tensionadas, la prórroga automática no se podría utilizar hasta que estas terminen. De hecho, en el decreto se recuerda que la renovación también será obligada y no se podrá sustituir por una indemnización en el caso de inmuebles que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado. En este caso, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual para un periodo máximo de tres años, siempre que la propiedad no necesite disponer del piso como vivienda permanente o para familiares cercanos.

Ahora bien, las decisiones de no prorrogar un contrato que se adopten desde la entrada en vigor del decreto (al día siguiente de su publicación en el BOE) quedan sujetas automáticamente al nuevo régimen, de manera que se busca "impedir que la reforma se traduzca en comunicaciones anticipadas para esquivarla".

Equilibrio entre propiedad privada y función social

El gobierno español es consciente de que se pone en el punto de mira la propiedad privada (en este caso sobre una vivienda), pero lo justifica apelando al hecho de que no se elimina el derecho a la propiedad, sino que se limita. Por eso, se aferra a la Constitución para defender que se pueden establecer obligaciones o límites relacionados con la función social de la propiedad. El gobierno recuerda en el decreto que no se le dice al propietario que no puede rescindir el contrato de alquiler, sino que en función de cómo lo haga (por ejemplo, no avisando con tiempo) puede tener que compensar económicamente al inquilino.