Los expertos y la banca: "Tenemos las hipotecas más baratas de Europa"

BarcelonaTras Malta, España es el país de la eurozona con las hipotecas más baratas. Es uno de los elementos que, de hecho, contribuye al constante encarecimiento de los precios de la vivienda, porque la oferta crece a un ritmo muy inferior a la demanda. Comparando el tipo de interés medio para la adquisición de vivienda de agosto, el último dato publicado de países en España es del 2,69%, muy por debajo de la media del 3,31% de la eurozona y de los costes existentes en países como Alemania (3,71%), Francia (3,01%) e Italia (3,28%), Italia (3,28%). La demanda de préstamos para la adquisición de vivienda crece a un alto ritmo, según la última encuesta del Banco de España referida al segundo trimestre.

La tendencia no se reduce. La encuesta del Banco de España espera que las solicitudes de los hogares sigan aumentando en los próximos meses. El ritmo de concesión de hipotecas creció más del 40% hasta el segundo trimestre en el Banc Sabadell. CaixaBank, por su parte, aumentó un 39% la concesión de nuevos préstamos para comprar vivienda en los primeros nueve meses de este año. Su consejero delegado, Gonzalo Gortázar, que no ve todavía un paro en el crecimiento aunque sí una ralentización del ritmo de crecimiento, recordó a la presentación de resultados que tienen "las hipotecas más baratas de la eurozona", así como afirman otros bancos y expertos. Tanto el Santander, uno de los primeros en avisar de que se daban hipotecas demasiado baratas, como el BBVA, se mostraron críticos con una situación "irracional" en el mercado de las hipotecas.

Mercado "irracional"

En esta línea se pronunció también Bankinter, que mantenía un ritmo elevado de concesión de préstamos por vivienda, y anunció que lo reduciría en cuanto presentó las cuentas del tercer trimestre. Según Gortázar, "no es lógico que los intereses en España estén tan alejados de la media europea", por debajo de la deuda pública a largo plazo. En todo caso le preocupa más la evolución "en dos o tres años" que la de este ejercicio y el próximo, porque si continúa el ascenso de los precios de los pisos cada vez quedarán menos personas que podrán acceder a la adquisición de un hogar.

La compra es el elemento esencial en un mercado carente de oferta de alquiler asequible. Los bancos realizan propuestas comerciales destinadas a perfiles concretos. Y el 85% de los préstamos se realizan a tipo fijo, explica Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca. Según el centro de estudios de esta compañía especializada en conseguir hipotecas, el tipo fijo medio de los préstamos que han tramitado este mes es del 2,22%, y en las mixtas –las que combinan una parte fija y el resto variable a partir normalmente del quinto año–, del 1,65% y la parte variable, el euríbor más un 0,80. Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, afirma que el mejor tipo nominal ofrecido se ha situado en el 1,75%, si bien asciende al 2,75% en tasa anual equivalente (TAE), que incluye todos los gastos, desde la comisión de apertura hasta otros conceptos. En todo caso recuerda que en 2022, en plena etapa de descenso de los tipos de interés, se llegó a firmar alguna hipoteca en el 0,71% y en el 1,81% TAE.

Intermediarios

Actualmente, los intermediarios hipotecarios tramitan en torno a la quinta parte de todas las hipotecas, afirma Gulias. Según los datos del Banco de España y del Instituto Nacional de Estadística (INE), cada oficina bancaria realiza 1,8 hipotecas al mes, mientras que los intermediarios realizan decenas al día, añade Garriga. Están especialmente implantados entre los jóvenes. La edad media de los clientes de Trioteca es de 37 años. Y, además, las hipotecas se han convertido en un instrumento esencial para la banca, que las utiliza para colocar seguros de hogar, de vida y otros productos relacionados, explica Gulias.

Las hipotecas a interés variable, con su referencia, el euríbor a doce meses, que ha vuelto a subir en octubre hasta el 2,187%, y encarece las cuotas cuando existe la revisión semestral aunque todavía no las de revisión anual, pierden cada vez más terreno. En agosto eran 40,6 de cada 100 de las constituidas y fijas, casi el 60%. Gulias afirma que la contratación, en cualquier caso, "es residual" y parece tener más peso porque se incluyen las mixtas. Hay entidades, como CaixaBank, a las que más del 90% de las nuevas hipotecas que se conceden son a tipo fijo. En el segundo trimestre de este año, el capital financiado continuaron al alza (169.650 euros). Este último hecho ha generado un ligero aumento de la cuota hipotecaria aunque este cambio no ha reducido la sensibilidad de las entidades en la tolerancia al riesgo, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El hecho es que la cantidad solicitada no deja de subir, al compás que lo hacen los precios de la vivienda.

¿Y cuál es el límite? "Cuando no se puedan pagar las cuotas", dice Gulias. En todo caso, a esto todavía no hemos llegado, dado que la tasa de morosidad se encuentra en torno al 2,9%, en mínimos desde 2008. Y, además, dice el representante de RN Tu Solución Hipotecaria, "cuatro de cada diez ventas se pagan al contado" o buena parte de la entrada se hace en metálico.

Con todo, el 11,7% de las nuevas hipotecas se conceden con cantidades por encima del 80% del precio de tasación, el máximo recomendado, por el impulso de compradores tempranos, que necesitan más financiación; precios que aumentan más que los ingresos y ahorros familiares y factores como los avales públicos para cubrir el 20% de la entrada para colectivos como los jóvenes. La proporción de hipotecas por más del 80% ha subido y hay que vigilarla, pero todavía está lejos del 18% récord de 2008 y 2013. La AHE afirma que las perspectivas de mayores subidas del precio de la vivienda impulsan más la demanda, "bajo la premisa de que hoy es mejor momento que mañana" para comprar.