La banca augura hipotecas más caras y descarta la burbuja

BarcelonaPara los cuatro grandes bancos del Estado, 2025 ha sido un año de brotes verdes. De hecho —excepto Banco Sabadell—, CaixaBank, Banco Santander y BBVA han vuelto a registrar ganancias récord, en la mayoría de los casos debido a la buena evolución del margen de intereses y al aumento de los ingresos por comisiones. En total, las cuatro entidades suman un beneficio histórico de 32.278 millones de euros a lo largo del año. Si a esa cifra se añaden las ganancias de Bankinter y Unicaja, la cifra final es de 34.000 millones de euros.

Los créditos y préstamos por hipotecas han tenido un protagonismo especial en las presentaciones de los resultados bancarios del año después de aumentar en todos los casos y, pese a que las entidades descartan una burbuja, la banca ya empieza a augurar que las hipotecas se encarecerán. De hecho, según los últimos datos disponibles del Banco de España, 2025 ha sido un ejercicio extraordinario en cuanto a la concesión de hipotecas por parte de las entidades bancarias, alcanzando un volumen total de 82.752 millones de euros, cerca de un 22% más que el año anterior, cuando fue de 67.951.

Diciembre fue un mes especialmente fuerte, durante el cual se prestaron 8.392 millones y se alcanzaron niveles de 2010. Así, estas cifras comienzan a acercarse a los niveles de actividad de 2008, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, cuando las entidades llegaron a prestar un total de 87.

Guerra hipotecaria

Este aumento exponencial se debe, en gran medida, a la guerra hipotecaria que ha marcado en el 2025 ya un mercado extremadamente competitivo: la banca busca, a través de los créditos hipotecarios, obtener nuevos clientes solventes –también ha descendido el ratio de morosidad a nivel general– y fidelizarlos a largo plazo. Es en este contexto que el tipo medio de las nuevas operaciones se ha estabilizado en torno al 2,6% desde mediados de año, lejos del 2,9% de 2024 y del 3,75% de 2023, y muy por debajo de la media europea, que se sitúa cerca del 3%.

La banca, pues, empieza a allanar el camino hacia unos préstamos más caros y rechaza seguir la guerra por las hipotecas. En este sentido, el consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, apuntaba durante la presentación de resultados que lo más probable es que las hipotecas se empiecen a encarecer por un incremento de tipos: "La media de las hipotecas en el resto de Europa está en torno al 3%, y nosotros estamos al 2,5%, pero los tipos de interés a largo plazo crecerán y lo normal sería que los tipos hipotecarios les acompañaran". Además, decía que debe tenerse en cuenta que "la evolución del mercado hipotecario es importante; antes era casi el 100% a tipo variable, y ahora más de la mitad es a tipo fijo". "El mercado hipotecario está creciendo, no desmedidamente, pero nuestra cuota de mercado está en torno al 25% y, por tanto, no somos agresivos para sacar mercado a los demás, sólo nos estamos defendiendo y nos está yendo bien", aseguraba Gortázar.

La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, apuntaba también, a su vez, que sigue viendo "irracionalidad" en el mercado hipotecario y volvía a descartar entrar en ningún tipo de guerra por los préstamos para comprar viviendas. En la presentación de los resultados de 2025, Ortiz denunció que "algunas entidades venden hipotecas al 2% o al 2,20% cuando la curvaswapa 30 años se encuentra actualmente en torno al 3%". A estos tipos de interés, "es una cartera que no es sostenible", añadía la directiva de Bankinter.

También el BBVA fue taxativo con su negativa a la guerra de tipos. Su presidente, Carlos Torres, apuntó que "los precios son atractivos para nosotros BBVA", en torno a un 2% en el 2025. Estas cifras contrastan con el caso del Santander, cuyas cuentas de 2025 mostraban un crecimiento en créditos hipotecarios del 17% respecto al año anterior.

Huyendo de la burbuja

El sostenido aumento de los precios de la vivienda y el miedo a una nueva burbuja tras la crisis del 2008 mantienen los bancos centrales alerta. Sin ir más lejos, el Banco Central Europeo (BCE) anunció a finales de enero que lanzará una revisión a todas las entidades bajo su jurisdicción, de los criterios de concesión y del precio de las hipotecas.

El objetivo del organismo que dirige Christine Lagarde es vigilar que los préstamos firmados ahora puedan acarrear un aumento de la morosidad en el futuro. En un documento oficial, la institución establece como objetivo "que los bancos establezcan y mantengan criterios crediticios sólidos y precios basados ​​en el riesgo". También el Banco de España se propone este objetivo. A finales de 2025 anunció que empezaba a trabajar en la imposición de límites a la concesión de hipotecas con el objetivo de evitar una burbuja derivada del aumento de precios de la vivienda.

Ante esto, el consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, descarta que el auge del precio de la vivienda y la guerra hipotecaria estén provocando una burbuja, pero se muestra abierto a nuevas directrices por parte de los bancos centrales. "El mercado actual es muy distinto al de la burbuja inmobiliaria de hace 20 años; el peso de la inversión residencial en el PIB ha bajado a la mitad, la mayoría de hipotecas están a tipo fijo, etcétera, y por tanto no tenemos una burbuja que pueda preocupar a los balances de los bancos", explica Gortázar. "En la medida en que lo que fijen [los bancos centrales] sea dentro de un marco razonable de indicaciones de hacia dónde debe ir el sector, estamos de acuerdo. Lo más importante es pensar bien estas normas y lo que no considero es que haya una urgencia a corto plazo porque no hay ninguna burbuja; donde está la urgencia es en la creación de" asegura el directivo de CaixaBank.

En la misma línea, el consejero delegado del BBVA, Onur Genç, apuntaba: "No hablaría de burbuja. Antes había una construcción de vivienda que no era necesaria y colapsaron los precios, pero no vemos riesgo de que pueda volver a pasar".

El consejero delegado de Unicaja, Isidro Rubiales, tampoco cree que en España se esté produciendo una burbuja hipotecaria, sino que existe un mercado "excesivamente competitivo" que, ante la falta de oferta de vivienda, está provocando tensiones en los precios.

El Banco Sabadell, que durante su presentación de resultados –la última del calendario de los grandes bancos– no incidió demasiado en el tema hipotecario, reservó sus declaraciones sobre la materia a su presidente, Josep Oliu, durante su tradicional conferencia sobre perspectivas económicas en la Cámara de Sabadell de esta semana pasada. Oliu criticó "las políticas de izquierda que se están aplicando para intentar solucionar el problema de la falta de vivienda a un precio asequible", que, dice, "en la práctica lo agravan". Cree que la "única solución" es "aumentar la oferta". "Si las limitaciones urbanísticas no permiten ganar dinero, tampoco existen promociones", aseguró.

Sea como fuere, todo apunta a que en el 2026 los bancos empezarán a racionalizar los tipos de las hipotecas, sea por huir de la guerra hipotecaria, por fuerza de los reguladores o por supervivencia.