El acceso a la vivienda, ¿un derecho que se tuerce?
"La vivienda es el estuche de la vida, una máquina de la felicidad". Estas palabras del arquitecto Le Corbusier recuerdan lo importante que es que todo el mundo pueda acceder a una vivienda digna. Los desequilibrios en el mercado inmobiliario no sólo reflejan un buen o mal funcionamiento de la economía; en el fondo, se traducen en una sociedad cohesionada o agrietada.
En Cataluña, el precio de la vivienda hace unos años que crece de forma sostenida y últimamente ha acelerado el paso. Los últimos datos publicados, referentes al segundo trimestre de este año, sitúan la tasa de crecimiento en el 6,7% (variación en términos interanuales). El aumento del precio de la vivienda de nueva construcción es aún mayor, casi de un 10%. En España la tasa de crecimiento supera ya el 11%. Son cifras elevadas, y esto se hace evidente cuando levantamos la mirada y miramos lo que ha pasado históricamente.
Desde una perspectiva histórica, una tasa de crecimiento del 10% no se observa desde los años en los que se formó la burbuja inmobiliaria. También se produjeron tasas de crecimiento superiores al 10%, durante seis años seguidos. Más allá de alcanzar una tasa de crecimiento que recuerda tiempos pretéritos, existen lugares en los que el precio de la vivienda ha alcanzado otro hito destacable: ha recuperado la cota máxima alcanzada durante aquella época nefasta. En las Islas Baleares ya se sitúa un 22% por encima, en Andalucía un 15% y en Canarias un 10%. En Cataluña, en su conjunto, está un 5% por debajo.
Alcanzar estas cifras puede causar cierta impresión, pero para valorar bien la evolución del precio de la vivienda hay que ponerla en relación con la evolución del conjunto de precios o en relación con el poder de compra de los ciudadanos. Si descontamos el efecto de la inflación (es decir, si expresamos la evolución del precio de la vivienda en términos reales), el aumento es menos pronunciado. En Cataluña está más de un 30% por debajo de la cota alcanzada en 2008, y en España un 25% por debajo.
El mensaje que obtenemos al comparar la evolución del precio de la vivienda con los salarios también es más matizado. Por ejemplo, mientras en Cataluña el precio de la vivienda está un 5% por debajo del nivel de 2008, y en España un 4% por encima, desde entonces la renta neta por persona ha aumentado en torno a un 30%. Dicho de otro modo, en España, en 2008 el precio de la vivienda se situaba 9,5 veces por encima de la renta de un hogar (el precio de una vivienda de referencia respecto a la renta de la hogar medio), en cambio, ahora está 7 veces por encima. También en Cataluña. Además, los tipos de interés están en niveles más bajos que los de hace una década y media: en 2008 el euríbor a 12 meses se situaba por encima del 5%, en cambio, ahora se sitúa cerca del 3% y probablemente siga bajando en los próximos meses. Todo ello permite que, en conjunto, el esfuerzo que un hogar debe realizar para acceder a una vivienda sea inferior al que debía hacer hace una década y media.
De todas formas, las diferencias geográficas son grandes, lo que hace que la fotografía del conjunto de la población no refleje adecuadamente la realidad que rodea a muchas personas. Los precios son especialmente elevados en las grandes ciudades y en las zonas turísticas. Existen varias zonas donde el precio de la vivienda de referencia supera en más de 10 veces la renta media de las familias que viven en ella.
Los factores que impulsan el precio de la vivienda al alza son muy diferentes, esta vez. Hace dos décadas, el precio de la vivienda subió por el crecimiento de una demanda a menudo impulsada por fines especulativos, personas que se endeudaban para adquirir una vivienda esperando poder venderla más tarde a un precio superior. Ahora la situación es muy distinta. El endeudamiento de los hogares está lejos de los logros alcanzados en 2008, y la demanda crece impulsada por un fuerte aumento de la creación de hogares y por la demanda de vivienda por parte de extranjeros. Por el contrario, la construcción de nuevas viviendas sigue estancada en niveles muy bajos.
Los factores que impulsan el aumento de precios dan pistas de cómo actuar. A corto plazo, medidas que ayuden a los colectivos más vulnerables pueden ser efectivas. Pero más temprano que tarde habrá que reactivar la oferta de vivienda. Sin este elemento, será difícil reducir la presión sobre los precios y garantizar así que todo el mundo tiene acceso a una vivienda digna.