Frenar la especulación: ¿menos grandes tenedores mejorará la situación de la vivienda?

BarcelonaEl aval jurídico de un grupo de expertos a la prohibición de las compras especulativas de vivienda desatascó la semana pasada el acuerdo de los presupuestos del 2026 entre el Govern y Comuns. El objetivo de la medida es hacer la vivienda más accesible interviniendo la demanda, con la premisa de que si se limita la compra a empresas y grandes tenedores, habrá menos competencia. La fórmula para aplicarla es una reforma de la ley de urbanismo que dejaría en manos de los ayuntamientos la decisión de limitar los usos a los que un comprador o una persona que acaba de heredar un piso puede destinarlo. Ahora, PSC y Comuns deberán buscar alianzas parlamentarias para sacarla adelante. Pero, más allá de las dudas jurídicas sobre la ley, emerge el debate de si conseguirá incidir en el funcionamiento del mercado a favor de los pequeños propietarios o, directamente, de quienes aún no lo son.

¿Si el mercado tiene menos grandes competidores, ésto bajará el precio de los pisos?

Los expertos consultados por el ARA divergen sobre el impacto que puede tener en el precio de los pisos expulsar empresas y grandes tenedores del mercado –solo podrán comprar edificios enteros para destinarlos al alquiler y, en el caso de personas físicas, segundas residencias–. "El impacto en los precios será pequeño o inapreciable, y no creo que muy diferente según se aprueben o no estas medidas. La moderación en los precios vendrá más por el agotamiento de la inercia que por la capacidad adquisitiva de los compradores", expone Josep Reyner, presidente de la comisión de economía catalana del Col·legi d'Economistes.

Un poco más optimista es el director de la Càtedra d'Habitatge Digne i Sostenible de la UPF-BSM, Ramon Bastida, que ve una rendija para que nuevos actores puedan entrar en el mercado. El experto cree que el veto a la compra por parte de grandes propietarios o mercantiles podría ayudar a contribuir a que los precios "no suban", pero coincide en no esperar que se revierta la situación, ni en la compra ni en el alquiler. "Puede tener un impacto, pero puede ser más impacto mediático que real", razona el también profesor del departamento de economía y empresa de la UPF. De hecho, los notarios catalanes negaban con cifras esta semana que las compras especulativas sean un fenómeno relevante en el volumen de operaciones de compraventa de viviendas.

¿Menos grandes tenedores significa menos rehabilitación?

Una de las otras grandes incógnitas es cómo afectaría la medida a las operaciones de rehabilitación de un parque donde, según datos del 2023, uno de cada tres viviendas está vacío. Empresas y grandes tenedores son, por su naturaleza, los que tienen más músculo económico para asumir grandes lavados de cara a inmuebles que, tal como están, no se pueden sacar al mercado. Según los expertos consultados, un efecto colateral de la ley podría ser una ralentización de las rehabilitaciones, si el veto no se acompaña de ayudas a otros perfiles para que también puedan asumir el gasto. Ante esto, los comuns exigieron al Govern que se arremangue con las políticas públicas de rehabilitación para que no dependan "de los fondos buitre".

El arquitecto urbanista Manuel Larrosa alerta sobre los efectos que los límites al rendimiento que se puede sacar de la compraventa de inmuebles pueden tener sobre la construcción. "Nos podemos encontrar que los fondos buitre sean los más interesados en construir. La rentabilidad que asegura es elevada, pero estamos generando mercado protegido con proteccionismo", resalta. En todo caso, ve "muy complicado el ejercicio" de este veto. "Lo ideal es poner en el mercado una oferta que tenga suelo público, pero que no la construya solo el sector público", añade.

¿Qué pasa si cada municipio elige qué hace?

Pero, incluso si sale adelante, la reforma pactada no supondrá la prohibición automática de ninguna compra para nadie. Cada ayuntamiento podrá decidir si introduce este veto en zonas tensionadas y, por tanto, el impulso final quedará supeditado a la voluntad de cada consistorio. Esto puede generar asincronías entre territorios limítrofes, lo que añade otro componente "complejo y jurídicamente difícil" en la regulación, señala Bastida. Será también clave lo que haga Barcelona, que vive la mayor pérdida de pisos de alquiler y ya encadena un año de subidas de precio, a pesar de los topes de la ley de vivienda. Para Reyner, si la limitación de la compra especulativa puede llegar a tener utilidad en algún lugar, es en la capital catalana, con zonas donde la concentración de la propiedad de viviendas es elevada, como Ciutat Vella o Gràcia.

¿Es suficiente?

El diagnóstico de los tres expertos es unánime: limitar la acumulación de viviendas en pocas manos no es suficiente para mejorar el acceso a la vivienda, que parte de un problema "estructural" de escasez de oferta, agravado por el tiempo que cuesta sacar un inmueble al mercado entre que se planifica y se entregan las llaves. Larrosa, por ejemplo, propone concentrar las ayudas en el suelo para que la construcción sea más asequible y evitar el endeudamiento de los promotores, en un momento en que hay mucho movimiento de propiedad de segunda mano.

"Las medidas verdaderamente efectivas serían las que fueran dirigidas a poner más vivienda en el mercado, ya sea por la vía de la movilización de viviendas vacías o dedicadas a usos no residenciales, ya sea por la vía de activar el suelo finalista existente por parte de los municipios", apunta Reyner, partidario de incentivar a los pequeños propietarios para que pongan los pisos en el mercado de alquiler sin "miedo". Propone también que el sector público ofrezca incentivos a los promotores para que hagan vivienda de protección oficial o alquiler asequible. "Limitar las compras especulativas puede ayudar, pero lo que hay que hacer es subir la oferta después de unos años en que no se ha construido al nivel del crecimiento demográfico", resume Bastida.