¿A quién quiere prohibir el Govern comprar pisos a partir de ahora?

BarcelonaYa hay pacto entre el Gobierno y los Comunes para los presupuestos de 2026. El desarreglo ha sido el pacto para aprobar la prohibición de las compras especulativas de vivienda en Catalunya, la condición que los de Jéssica Albiach habían puesto esta vez para negociar las cuentas. La propuesta, que solo con los votos de PSC y Comuns tendría suficiente para salir adelante, parte de la iniciativa que el partido lila ya había registrado en el Parlament y plantea modificar la ley de urbanismo para facultar a los ayuntamientos para prohibir en las zonas de mercado tensionado las compras de vivienda que no sean para vivir. Es una vía que ha recibido el aval unánime de los cuatro expertos que fichó al Gobierno para estudiarlo, y que también desde el gobierno español han celebrado que salga adelante. ¿A quién afectará esta prohibición, si se aprueba?

De entrada, la propuesta pactada acota la limitación de comprar vivienda a los grandes tenedores ya las empresas (con la excepción de las entidades sociales). Se consideran grandes tenedores los propietarios con cinco inmuebles en una misma área tensionada, que en Catalunya son 271 municipios en los que vive más del 90% de la población. Estos grandes propietarios que quieran comprar para alquilar podrán hacerlo sólo si adquieren un edificio entero, y lo ponen todo en el mercado de alquiler habitual, cumpliendo el índice de precios que marca la ley. El objetivo es evitar el troceamiento de la propiedad que haga que algunos vecinos puedan sufrir presión inmobiliaria cuando una empresa quiere hacerse con todo un blog, y también que los particulares tengan que competir con las empresas –con mayor disponibilidad de recursos– cuando se quieren comprar un piso.

Una de las dudas que había suscitado esta regulación es el impacto que podía tener en la rehabilitación de viviendas. Hay que tener en cuenta que son las empresas las que tienen mayor potencia económica para adquirir pisos que no se pueden alquilar en el estado en que se encuentran, con la idea de hacerles un lavado de cara y luego sacarlos al mercado. Si la regulación pactada entre Gobierno y Comunes sale adelante, esto no podrán hacerlo con pisos separados (sólo con edificios enteros, adquisiciones que Gobierno y Comunes ya pactaron el año pasado grabar más con un ITP del 20%). Ahora bien, Albiach ha sido tajante asegurando que la rehabilitación debe ser una política pública: "Nuestra rehabilitación no puede depender de los fondos buitre".

Los grandes tenedores personas físicas que quieran adquirir otro inmueble para mudarse podrán hacerlo, pero tendrán que acreditar ante el notario que éste es el objetivo de la compra. Además, se les exigirá que, en un plazo de doce meses, lo confirmen empadronándose en la nueva propiedad, prorrogables por seis meses por causas justificadas (por ejemplo, una obra que se alargue).

Propietarios con menos de cinco pisos

¿Qué ocurre con aquellos privados que tengan menos de cinco pisos? A ellos, la ley sí les permitirá adquirir inmuebles y ponerlos en alquiler siempre que respeten, de nuevo, el tope de precios fijado en las zonas tensionadas. Las compras para familiares quedan también excluidas del veto: un pequeño propietario puede comprar hasta un máximo de cuatro viviendas, siempre que sean para uso propio, de un familiar hasta segundo grado.

La ley tampoco pone problemas en las segundas residencias: las personas físicas, sean pequeño o gran tenedor, podrán comprarlas en otro municipio de la casa donde viven normalmente. En cuanto a las herencias, se puede recibir un piso, pero sólo si es para vivir, si vive un familiar o si se pone en alquiler. Lo que no se podrá es dejarlo vacío, según ha puntualizado Albiach, o ir sólo "una semana" al año. Todas estas normas toman como referencia a la persona individual, no a la unidad familiar, por lo que es posible que una familia tenga más de una segunda residencia si están a nombre de varios individuos. En cualquier caso, la ley no tendría efectos retroactivos: es decir, no afectaría a la situación de las personas que ya tenían estas propiedades antes de la entrada en vigor de la ley.

Catalunya tiene ahora mismo una regulación propia sobre viviendas vacías y una normativa que prevé sanciones a los grandes tenedores que no hagan uso, con posibilidad final de expropiación. La reforma pactada incorpora un refuerzo del régimen sancionador de la ley de urbanismo Se penalizarán como hechos "muy graves" no destinar la vivienda al uso declarado, la simulación de negocios jurídicos o el fraude de ley por eludir la condición de gran tenedor. Las sanciones podrán alcanzar los 1,5 millones de euros.

Los ayuntamientos, clave

La clave de vuelta final de la regulación residirá en los ayuntamientos, los únicos que podrán tomar la decisión de sacar adelante los planes urbanísticos que hagan efectivo el veto. Los Comunes son conscientes de que esto supone dejar la decisión final en manos de los municipios, y que, por tanto, la efectividad de la medida estará condicionada a quien gobierne en cada lugar. Ahora bien, se ha querido dejar una vía abierta a la sociedad civil organizada en asociaciones de vecinos (y también el Sindicato de Alquiladoras): podrán presentar la medida en el pleno para, al menos, presionar para que el ayuntamiento lo apruebe. Albiach ha llamado a hacer un "frente común" de PSC, Comuns, ERC y CUP a los municipios para presionar a los ayuntamientos donde gobiernan Junts y el PP. El pacto entre Comuns y Govern incluye una tramitación por lectura única con el fin de que llegue antes de agosto.

Una de las prioridades de la negociación ha sido intentar trabar una reforma que sea sólida jurídicamente ante posibles recursos ante el Tribunal Constitucional. Por eso se recurre a la normativa urbanística, que es una competencia exclusiva de la Generalitat. El exmagistrado del TC y ex catedrático de Derecho Constitucional, Carles Viver Pi-Sunyer, avaló esta intervención en el derecho de la propiedad por esta vía, en uno de los cuatro informes surgidos del grupo de trabajo de Govern y Comuns. "Es un acuerdo histórico que sitúa a Cataluña como el primer territorio del Estado en detener las compras especulativas", remachó Albiach. Fuentes del gobierno español también celebraron el pacto y la "determinación" de la Generalitat de preservar la "función social" de la vivienda.