Aval de los cuatro expertos fichados por el Gobierno a prohibir la compra especulativa de vivienda

BarcelonaCuando el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, se abrió a prohibir la compra especulativa de vivienda en Catalunya, lo hizo con cierta cautela: "Hay que estudiarlo bien e ir con seguridad", defendió cuando la CUP se lo planteó por primera vez en el Parlament. Por último, fueron los comunes los que arrancaron del Gobierno el compromiso de sentarse en una mesa de trabajo con cuatro expertos para estudiarlo.

Ahora, después de tres meses y cuatro informes diferentes, los expertos han emitido un veredicto unánime: es legal y "constitucional" vetar las compras especulativas de vivienda a través de la legislación urbanística, competencia exclusiva de la Generalitat, si se hace de forma temporal y en zonas tensionadas. Los comunes han salido a celebrarlo y piden "voluntad política" en el PSC para salir adelante. En rueda de prensa este sábado, la líder de Comunes en el Parlament, Jéssica Albiach, ha subrayado que es una condición "indispensable" si el gobierno de Salvador Illa quiere sus votos para aprobar los presupuestos.

Los cuatro informes los firman el excatedrático de derecho constitucional y exmagistrado del Constitucional Carles Viver Pi-Sunyer, que también fue director del Instituto de Estudios del Autogobierno; la jurista experta en urbanismo Fuensanta Alcalá, vinculada al Ayuntamiento de Barcelona; el investigador del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona Jaime Palomera, y el experto en derecho administrativo y profesor en la UB Pablo Feu, que fue, de hecho, el autor del primer informe del Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB), que abría la puerta a esta medida.

Los cuatro informes completan el póquer con el que los comunes se han amparado hasta ahora para reclamar al Gobierno que se mueva y, en seis meses, se comprometa a prohibir por ley toda compra que busque hacer negocio con la vivienda. Albiach lamentó que al ejecutivo le esté costando tanto "moverse" en este tema, pese al aval de los expertos. "Estamos atascados", ha dicho, sobre la negociación de presupuestos.

El partido de Jéssica Albiach ya registró hace unos meses una proposición de ley en el Parlamento para facultar a los ayuntamientos, a través del planeamiento urbanístico, a vetar toda compra de vivienda si no es para vivir en ella, siguiendo la fórmula que defiende en su informe. El objetivo era poner fin a la adquisición de pisos por parte de inversores atraídos por la alta rentabilidad de los inmuebles, que ha aumentado hasta el 12% en los últimos 15 años, endureciendo las condiciones de acceso al mercado para los particulares. La propuesta incluía algunas excepciones, como la posibilidad de adquirir una segunda residencia en un municipio distinto a la primera, o las compras para un familiar cercano. Expulsaba del mercado a las empresas, pero permitía la compra de bloques enteros si posteriormente se ponían a alquiler asequible.

Los comunes dan seis meses al Govern para consensuar una propuesta y llevarla al Parlament, donde quieren que se tramite por lectura única para que entre en vigor antes de agosto. Descartan, eso sí, reclamar que se aplique por la vía del decreto ley, algo que Feu también prevé en su informe. La CUP ha presentado una iniciativa en solitario sobre el mismo, pero la desata de la negociación de presupuestos. En todo caso, Comuns y Govern continuarán su negociación en un nuevo encuentro este lunes, el cuarto desde que empezaron a hablar de las cuentas.

La constitucionalidad

Ahora bien, ¿es constitucional limitar el derecho a la propiedad privada vetando la compra de un inmueble según sea su finalidad? Ésta es una de las preguntas que ha tratado de resolver Viver Pi-Sunyer, que concluye que la Constitución sí faculta al legislador para restringir este derecho siempre que no suponga "vaciarlo" de contenido. Según destaca, esto ya ocurre con la ley de vivienda y medidas como el tope del alquiler. Lo hace amparándose en el derecho a la vivienda reconocida en la Constitución, pero también en que, también según la carta magna, el derecho a la propiedad privada está limitado por su función "social". Por su parte, Feu justifica recurrir al derecho administrativo para combatir la "disfunción urbanística" que genera un mercado inmobiliario que expulsa a vecinos y no garantiza el acceso a una vivienda.

Otra de las grandes dudas que suscitaba la regulación de los comunes –también dentro del Govern– es si la Generalitat es competente para prohibir compras con finalidad especulativa. Éste es otro de los puntos que aborda Viver Pi-Sunyer. Si bien es cierto que el Estado tiene competencias exclusivas en legislación civil y en las bases de los contratos, razona, también lo es que la Generalidad es la titular exclusiva de las competencias urbanísticas, y que el Tribunal Constitucional ha dado luz verde a afectar de forma tangencial a derechos como el de la propiedad en su ejercicio. "Se acepta que una comunidad autónoma desde sus competencias en vivienda pueda dictar una normativa de derecho administrativo que regule ámbitos materiales regulados también por el legislador estatal desde sus competencias sobre legislación civil", apunta. Por todo ello, augura que la norma pasaría el filtro del Tribunal Constitucional si la oposición o el Estado la recorriera.

Las sanciones, clave

En su informe, la jurista Fuensanta Alcalá hace énfasis en la necesidad de introducir un régimen sancionador para garantizar "la efectividad" de las limitaciones: es lo que, en jerga jurídica, se llama "disciplina urbanística". La experta reconoce el riesgo de impugnación de la norma como posible "regulación encubierta" de la compraventa, pero el rebate recalcando que "no regula relaciones entre particulares", sino que sencillamente "condiciona el uso funcional de un bien inmueble en función de su emplazamiento urbanístico". "La aplicación de regímenes disciplinarios claros y previsibles no destruye el mercado inmobiliario, sino que reduce la presión especulativa a corto plazo y reorienta la inversión hacia modelos compatibles con uso residencial estable", mantiene Alcalá, que lo ve compatible con el derecho europeo.

En el mismo sentido se pronuncia Palomera, que apunta, eso sí, que esta medida debe insertarse en una batería de acciones destinadas a garantizar el derecho de la vivienda que incluyan desde medidas fiscales para penalizar el acaparamiento de inmuebles hasta un refuerzo del cuerpo de inspectores. También plantea "recuperar viviendas desviadas a usos no residenciales" y más presupuesto para ampliar el parque público de suelo y vivienda. En cuanto a la limitación de la compra especulativa, el experto subraya que se han aplicado medidas similares en Dinamarca, Países Bajos, Austria, Suiza o Singapur. En el ámbito fiscal, por ejemplo, Comunes y Gobierno ya pactaron el pasado año subir los impuestos a los grandes tenedores.