Precios al alza pero alquileres limitados: ¿la vivienda seguirá siendo un caramelo para invertir en el 2025?

BarcelonaLos principales indicadores del mercado de la vivienda, como el número de contratos de alquiler y el volumen de compraventas, nos han servido para explicar la actual crisis residencial. También las hipotecas firmadas: si suben las operaciones, pero no los créditos, señal de mayores compras al contado. O de la llegada de capital extranjero. Sin embargo, todos estos indicadores sirven también para analizar el mercado en un segundo plano, enfocado a intereses más económicos pero con un impacto directo en la crisis actual.

Es el caso de los inversores. Sea una gran compañía que dedica su actividad al mercado de alquiler, o un particular que decide comprar una vivienda para que vivan inquilinos, el uso que hacen de la vivienda es económico y, por tanto, requiere una rentabilidad. Y esa dimensión de las casas y los pisos es la que acaba moviendo arriba y abajo los precios para que los inversores condicionan la oferta y la demanda. Ahora, empezado el nuevo año, la pregunta es si la vivienda seguirá siendo un activo igual de atractivo para invertir y cómo esa variable condicionará el mercado.

Precios al alza, inversiones disparadas

De entrada dos consideraciones: la primera es que la rentabilidad anual de alquilar una vivienda (incluido el alquiler y la variación de precios) es la más alta de los últimos años. Esto se explica por la tendencia al alza de los precios: el precio de la vivienda libre en España registró en el segundo trimestre la mayor subida de los últimos dos años (+7,8%), y en Cataluña, en el segundo y en el tercer trimestre, el precio creció un 6,8%, impulsado por las viviendas de nueva construcción (+9,8%). Teniendo en cuenta esta dinámica al alza de los precios y la actual senda de bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), que ya está abaratando los créditos hipotecarios, la expectativa para el próximo año es que los precios aún suban.

El rendimiento económico de arrendar una casa o un piso se situó en el 11,4% en el tercer trimestre del año pasado, según los últimos datos disponibles del Banco de España. Esto es más del triple que la rentabilidad de los depósitos de los hogares (3,2%) y de los bonos del Estado a diez años (2,9%), en el mismo período. Sin tener en cuenta la variación de precios, la rentabilidad bruta del alquiler (3,3%) se situaba ligeramente por encima de estas otras inversiones.

La inversión en vivienda de alquiler sólo se ve superada con creces por la bolsa española, que en el tercer trimestre presentaba un 26%, pero que ha terminado cerrando el año con un incremento del 14%. Los últimos datos de la patronal del sector de los planes de pensiones (Inverco), de 30 de noviembre, sitúan la rentabilidad media anual de los fondos de inversión en el 7,1% (sin gastos ni comisiones), impulsados ​​por los fondos de renta variable de Estados Unidos (29%), que ha disparado el volumen de patrimonio a un nivel récord, cerca de los 400 millones de euros.

Alquiler con tope, rentabilidad descabezada

La segunda consideración es que las viviendas de alquiler siguen limitadas doblemente este año en Cataluña. Por un lado, existe el control de precios del alquiler que se aplica en zonas tensionadas y que afecta a todos los nuevos contratos –sean de los mismos inquilinos o de nuevos–, así como el índice de precios al que deben ceñirse los grandes tenedores y los pisos que entren en el mercado de alquiler por primera vez en cinco años. referencia para la actualización anual del precio de los alquileres, que llega por limitar los incrementos "desproporcionados" vinculados a la inflación.

Esto hará que la inversión en vivienda de alquiler vea su rentabilidad impactada. números heredados, que vienen de antes del tope del alquiler. Acabamos de vender un piso en Barcelona con una rentabilidad del 6%, pero el de la vecina de enfrente, que es un piso mejor, pero está bajo el tope, no llegará al 5,2%", explica al ARA la consejera delegada de Inviertis, Rebeca Pérez. "Y por una rentabilidad del 5%, para muchos inversores ya no les vale la pena porque prefieren otros productos que están al 3% y sean más seguros", añade. Pérez explica que esto de momento no provoca que los inversores cambien el mercado residencial por otros productos, pero sí por otros mercados de vivienda, como Valencia o Zaragoza. “Tenemos oferta en toda España, y enseguida vemos que se desplazan. inmobiliaria para alquilar nos ha bajado un 20% respecto al 2023", dice, y señala que también se desplaza a otras modalidades en el mismo mercado catalán, como el alquiler de temporada o de habitaciones. "Ahora el propietario ya no puede ni actualizar el IPC, y hay mucha inseguridad jurídica. Esto hace que el inversor sea cada vez más cauto. Si quieres tener mercado de alquiler y no lo haces rentable, no tiene invertirán", añade.

Alquiler de habitaciones y barrios más pobres

"Ha salido un nuevo modelo de inversor más joven que apuesta por el alquiler de habitaciones, es un cambio que se ha visto. Y también un relevo generacional, de inversores más jóvenes, y de tipología, por ser particulares. La rentabilidad de las habitaciones está entre el 8% y el 10%, como el alquiler de temporada", añade Pérez, quien destaca que este rendimiento económico cambia en función de la zona: es mayor como peores condiciones tiene el barrio. De hecho, en un informe sobre el mercado de alquiler publicado este año, el Banco de España señalaba esta particularidad: "La rentabilidad bruta del alquiler tiende a ser sistemáticamente mayor en aquellas áreas con menores niveles de renta de los hogares", dice el informe, y lo atribuye a dos elementos: a la incorporación de una prima de riesgo al precio del alquiler cuando los inquilinos tienen menor poder adquisitivo, ya la dificultad de éstas hogares a acceder a préstamos hipotecarios.