Barrio rico, barrio pobre: las familias con menos renta pagan más por el alquiler

BarcelonaUn hogar o un activo. Son dos formas no excluyentes de mirar la vivienda. Coexisten. También en la aproximación legal y económica: una vivienda digna es un derecho constitucional, pero muchas viviendas integran un mercado, que, por cierto, no asegura ese derecho.

La dualidad en cuestión también se hace evidente cuando se relacionan el precio del alquiler y el de compra de una misma vivienda: aunque el concepto más familiar es la rentabilidad –concebida desde el punto de vista del inversor– , existe otro –la explotación– que en el terreno académico se ha utilizado para determinar, desde el punto de vista del inquilino, el sobreprecio que paga con relación al valor de mercado de la vivienda.

¿Los pobres pagan más por la vivienda?

Es la pregunta que da título a un artículo académico publicado en laAmerican Journal of Sociology en 2019. Sus autores, los sociólogos Matthew Desmond y Nathan Wilmers, examinan la explotación de los inquilinos y los márgenes de beneficio de los propietarios en mercados residenciales en la ciudad de Milwaukee, del estado de Wisconsin, en Estados Unidos, y en todo el país.

"Definiendo la explotación como una sobrecarga con relación al precio de mercado de una propiedad, los autores encuentran que existe una explotación a los inquilinos superior en barrios pobres. Los propietarios en barrios pobres también extraen más beneficios de las unidades de vivienda", recoge el estudio. Según exponía, los valores de las viviendas y cargas fiscales eran considerablemente más bajos en las zonas deprimidas, pero los alquileres no.

El estudio apunta a que los alquileres de zonas con una tasa de pobreza inferior al 15% tienen tasas de explotación de alrededor del 10%. Es decir, el coste de alquilar durante un año la vivienda es igual al 10% de su precio de compra en el mercado. O, dicho de otro modo, para comprar el inmueble es necesaria una cantidad equivalente a diez años de alquiler. Por el contrario, en barrios con una tasa de pobreza de entre el 50% y el 60%, los alquileres equivalen al 25% del valor de las propiedades: con lo que se paga de alquiler durante cuatro años, se podría pagar el inmueble . Por tanto, según el artículo, los alquileres que pagan los inquilinos de los barrios más desfavorecidos son proporcionalmente mucho más elevados que los que pagan los inquilinos de zonas más ricas.

Matthew Desmond y Nathan Wilmers explican en el estudio que los propietarios que operan en las zonas residenciales más empobrecidas se enfrentan a más riesgos, como impagos y vacantes, por lo que se cubren aumentando los precios de los alquileres y cargando el peso de la estructura social en el precio. "Como los propietarios que operan en barrios pobres no pueden saber con certeza si un nuevo inquilino les va a costar más dinero, pueden intentar mitigar este riesgo subiendo los alquileres a todo el mundo", lo que replica sobre el precio la situación social, añaden los autores del estudio.

"Los inquilinos en los barrios pobres quedan excluidos tanto de la propiedad de la vivienda como de los apartamentos de las comunidades de clase media debido a su pobreza, baja capacidad de endeudamiento, historial de desahucios o condenas, o raza ", dicen los investigadores.

La explotación de la vivienda en Barcelona

A raíz de este estudio, el sociólogo catalán Benet Fusté, que trabaja en políticas de vivienda en la administración local, planteó una aproximación a Barcelona y su área metropolitana con las estadísticas de construcción y mercado inmobiliario de la Generalitat –con el precio de compra y alquiler por barrios– y la renta familiar disponible bruta. El resultado está claro: los barrios más pobres de Barcelona tienen unas tasas de explotación que multiplican por tres las de los barrios más ricos. Estos cálculos están colgados en un artículo en el blog Ley de Engel, un colectivo que se dedica al debate analítico sobre las políticas sociales en catalán.

Fusté plantea que con datos de las declaraciones de renta sería posible comparar rentas de alquiler con valores catastrales para saber qué pasa vivienda por vivienda. "Aquí hablamos de territorios más o menos acotados, pero no se puede individualizar el análisis ni ponderar exactamente el riesgo. Son cosas que en el artículo se tienen cuenta", explica en declaraciones al Ara. Este diario ha realizado la comprobación con datos de los precios de los alquileres y de compraventas de los barrios de Barcelona del último trimestre, así como con la renta disponible de los hogares per cápita del año 2020. El objetivo es correlacionar dos variables: la tasa de explotación, entendida en este caso como peso del alquiler sobre la compra, y la renta disponible de los hogares per cápita, para ver si en los lugares donde esa renta es menor, esa tasa es superior.

Se produce una correlación positiva alta, puesto que el coeficiente de determinación (R²) se sitúa por encima del 0,8. Este indicador estadístico mide, en una escala de 0 a 1, lo relacionadas que están dos variables; y el 0,8 apunta a que en los barrios pobres los inquilinos pagan un arrendamiento más alto en relación al precio de su vivienda.

Esto se explica porque, en general, los barrios de Barcelona con una renta disponible inferior tienen una mayor tasa de explotación. Por ejemplo, en los barrios de Sarrià y Sant Gervasi, con una renta disponible per cápita por encima de los 33.000 euros, la tasa de explotación es del 47%: el precio de la vivienda equivale a 47 veces el alquiler de un año. Por el contrario, en barrios como Roquetes y Trinitat Nova –con rentas de 11.500 y 12.000– esta tasa supera el 14%, por lo que se necesitan 14 años de alquileres para alcanzar el precio de la vivienda. Es decir, proporcionalmente en relación con el valor de la vivienda, en estos barrios de rentas más bajas el alquiler es tres veces mayor.

Transferencia del riesgo

Todo esto se traduce en dos hechos. Por un lado, los habitantes de zonas pobres acaban pagando más por el alquiler proporcionalmente que los inquilinos de barrios ricos. Por otro, a un inversor le sale mucho más rentable adquirir una vivienda en una zona pobre, porque amortizará antes la inversión. Este hecho hace más atractivas para los inversores inmobiliarios las áreas más deprimidas de las ciudades y añaden aún mayores tensiones al mercado de alquiler.

Los investigadores se preguntan si las políticas públicas deberían enfocarse en reducir el riesgo de los propietarios de barrios pobres, a fin de reducir el precio de los alquileres, o bien controlar directamente el precio de los arrendamientos.