Los puntos débiles del nuevo índice de precios del alquiler

BarcelonaPocos días antes de la entrada en vigor del índice de control del precio de los alquileres, anunciado la semana pasada por el gobierno español, son muchas las preguntas que quedan por resolver, que vienen sobre todo desde Cataluña, el único territorio de España que ya ha solicitado declarar zonas tensionadas para aplicarlo.

La Generalitat, asociaciones de inquilinos y diferentes expertos han señalado los distintos elementos del índice que consideran problemáticos para la efectividad de la medida más esperada y también controvertida de la ley de la vivienda.

Un sistema de contención, no de descarga

La llegada de este rango de precios implica la aprobación de un sistema que va más allá del índice, en el que la medida de mayor impacto es la prohibición de aumentar el precio del alquiler respecto al contrato anterior. Cabe recordar que el índice sólo es de obligado cumplimiento en zonas tensionadas para grandes tenedores y para pisos que se pongan en el mercado de alquiler por primera vez en cinco años, mientras que la congelación de los contratos afectará a todos los propietarios, también los pequeños, que son la gran mayoría del parque.

"Todo el mundo está hablando del índice, cuando realmente lo que más repercutirá en los precios es eso. Por tanto, el efecto será de freno, no de reducción. El sistema presentado es un sistema de contención, no de bajada de precios", explica al ARA la doctora en derecho y asesora jurídica en vivienda Elga Molina.

Asimismo, la ley de la vivienda no tiene previsto ningún mecanismo para que un inquilino pueda consultar si la vivienda que quiere alquilar es de un gran tenedor o no y tampoco obliga a comunicarlo en los anuncios. Los inquilinos sólo pueden obtener esta información yendo al Registro de la Propiedad.

El cálculo del índice

El rango de precios elaborado por el gobierno español, con un baremo mínimo y un máximo, es un índice homogéneo para todo el Estado que obliga a no sobrepasar el valor más alto y no existe ningún impedimento para el propietario a optar por el precio más alto. Ésta es una de las principales diferencias respecto al índice elaborado por la Generalitat, que existe aunque ahora mismo no se aplica.

Otra diferencia es que el índice estatal se ha elaborado a partir de los alquileres declarados en la declaración de la renta del año 2022; esto excluye los alquileres de personas jurídicas, que declaran bienes en el impuesto de sociedades, lo que hace que la muestra sea menor. En cambio, la Generalitat se basa en las fianzas de alquiler depositadas en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl).

Subjetividad

El índice varía en función de unas primeras características que cualquier inquilino puede introducir en la página web habilitada por el ministerio para conocer el rango de precios de su piso. Y aquí hay otro problema: hay que poner si el piso está en buen estado, lo que puede ser subjetivo.

"También utiliza una serie de características del piso para acabar de definir el precio (subirlo un 5%), pero aquí hay que hilar fino. Por ejemplo, ¿qué significa piso amueblado? ¿Qué significa vistas especiales ?Cuál es la diferencia entre perfecto estado y buen estado? ¿Qué significa terraza?", dice al ARA el codirector del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) Jaime Palomera.

Molina propone crear una mesa de trabajo con expertos que aporte valores concretos para cada elemento de éstos, a fin de que se aplique un criterio objetivable, como en Alemania. De hecho, fuentes consultadas del ministerio explican a este diario que, por ahora, si arrendatario y propietario no se ponen de acuerdo a la hora de valorar estos criterios aún subjetivos, éste último debería ir a la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Los expertos advierten que los mecanismos de garantía y cumplimiento no están demasiado definidos y alertan de que esto puede suponer un problema: "Sabemos por la evidencia empírica de que esto es sinónimo de incumplimientos masivos, sobre todo en un país donde el contrato de alquiler no se renueva automáticamente, es decir, que el inquilino que intenta negociar el precio o pedir que se respete el tope puede ser expulsado", advierte Palomera.