El tope del alquiler llega a más municipios españoles: "Funciona"

BarcelonaEn Santiago de Compostela los alquileres han subido un 40,26% en cinco años: han pasado de los 444 € mensuales de media en 2019, a 623 € en 2024. Aunque los precios quedan lejos de lo que pagan los barceloneses –1.137 € de media, según la Generalitat–, Santiago cumple las condiciones establecidas en la ley estatal de vivienda para ser considerada una Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), el paraguas que permite establecer topes a los alquileres.

La capital gallega es uno de los siete municipios que este jueves el ministerio de Vivienda ha añadido a la lista de ZMRT, a propuesta de los gobiernos autonómicos donde se encuentran. En total, hoy por hoy hay 317 localidades de todo el Estado con esta consideración. Forman parte de cinco comunidades autónomas, y suman 9,3 millones de habitantes, prácticamente el 19% de la población del Estado.

Fuentes del gobierno español aseguran a el ARA que hay "muchos más municipios" que cumplen los requisitos para ser considerados formalmente ZMRT que los que hay en la lista, pero recuerdan que son las comunidades quienes tienen las competencias para tramitarlo.

Cataluña concentra el 85,5% de los ayuntamientos catalogados como ZMRT –271 municipios– y el 75% de la población –7 millones de personas—. De hecho, fue el primer territorio que solicitó delimitar estas zonas para poder aplicar el control del precio de los alquileres. Después llegaron el resto. En Navarra hay 21 localidades; en el País Vasco, 18, después de haber añadido Basauri a la lista este jueves; en Galicia, dos, y, en Asturias, cinco, todas ellas adheridas esta semana, cuando se ha empezado a aplicar la medida. Los socialistas están en el gobierno detodas las localidades, a excepción de la gallega.

Balance de los topes por comunidades

La utilidad de los topes para facilitar el acceso a la vivienda es la pregunta clave y es donde los expertos divergen. Tanto el ministerio como los responsables autonómicos y municipales que han promovido la aplicación de la medida creen que funciona, aunque la defienden con diferentes niveles de contundencia. "Los datos públicos como resultado de la aplicación en Cataluña, Euskadi y Navarra demuestran que la medida funciona", garantiza el ejecutivo español.

En Navarra, el gobierno foral asegura que los alquileres han bajado más de un 7% respecto a antes de la medida y atribuye el descenso de nuevos contratos a una "mayor estabilidad en el mercado", que provoca "que aumenten las prórrogas y se firmen menos contratos nuevos". Las ZMRT están vigentes desde el segundo trimestre del año pasado.

El último trimestre sin los topes, el primero de 2025, se cerraron 184 contratos más que este año: la firma ha bajado un 16,2%. Para la consejera de Vivienda navarra, Begoña Alfaro, "el objetivo principal de la declaración, que es destensar los precios del alquiler, se está consiguiendo".

En cuanto a los resultados del País Vasco, las fianzas de los nuevos contratos han bajado un 3,7% en Donostia, un 3% en Irun, un 4,1% en Errenteria y un 0,6% en Lasarte-Oria desde el cuarto trimestre del año pasado, cuando comenzó a aplicar los topes. El gobierno destaca que Euskadi cerró el año con "el mayor volumen de contratos de alquiler libre vigentes de toda la serie histórica", por lo que defiende que el número de viviendas de alquiler no se ha "visto resentido".

El consejero del ramo, Denis Itxaso, asegura que las cifras "invitan a la esperanza", pero alerta que "sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada".

Ayuntamientos que quieren ser ZMRT

El gobierno asturiano ha activado plenamente las medidas previstas en la ley de vivienda este julio, en doce ámbitos territoriales distribuidos en cinco municipios. Por lo tanto, no declara como zonas de mercado residencial tensionado toda la localidad, sino un área determinada. Fuentes del gobierno asturiano aseguran a el ARA que es "una primera fase de aplicación" y que el ejecutivo "continúa analizando la evolución del mercado residencial para valorar nuevas declaraciones". De momento, tiene sobre la mesa cuatro núcleos de población más.

El Ayuntamiento de Gijón, la ciudad más poblada del Principado, ha interpuesto un recurso contencioso-administrativo contra la calificación. El gobierno regional expresa el "máximo respeto" ante la iniciativa judicial, pero recuerda que la decisión está basada en "datos objetivos sobre la evolución del mercado residencial".

Al otro lado de la balanza, la ciudad de Santiago de Compostela ha conseguido entrar en la lista de ZMRT a pesar de la oposición del gobierno gallego. Junto con La Coruña, son los dos únicos municipios de la lista que pertenecen a una comunidad gobernada por el Partido Popular. Los de Núñez-Feijóo registraron una proposición de ley en el Congreso en abril para derogar la figura que está en trámite parlamentario, gracias a los votos de Junts y Vox.

En la línea de las ciudades gallegas, en abril del año pasado diez municipios madrileños –que sumaban 800.000 habitantes– pidieron a la Comunidad de Madrid que impulsara los trámites para ser considerados ZMRT, una petición que el Parlamento autonómico rechazó. En declaraciones a el ARA, Candelaria Testa Romero, alcaldesa del ayuntamiento promotor de la iniciativa, Alcorcón, reivindica que "hay que topar los precios" mientras las administraciones aplican medidas estructurales: "Ya no es teoría, son hechos. Lo vemos en Cataluña y en Euskadi", explica.

Testa compareció en el Senado para reclamar la imposición del artículo 155 de la Constitución, al entender que el gobierno de Díaz Ayuso actuaba contra el interés general. La alcaldesa asegura a el ARA que el gobierno municipal ya no puede hacer nada más para conseguir la aplicación de ZMRT, y ahora sondean asociaciones de vecinos para que sean ellos quienes recurran al defensor del pueblo.

Más allá de los topes

La ley de vivienda española establece que el mercado de vivienda de un municipio está tensionado si, por un lado, la ciudadanía tiene que dedicar más del 30% de sus ingresos a pagar los gastos de vivienda –el alquiler o la hipoteca y los suministros básicos– o bien, por otro lado, si el precio de alquiler o de compra ha crecido en los últimos cinco años tres puntos por encima del índice de precios al consumo (IPC, el indicador para calcular el aumento del coste de la vida).

Más allá de los topes, la declaración de ZMRT incluye la aplicación de otras medidas, principalmente reducciones de hasta el 90% del IRPF a los propietarios que pongan pisos de alquiler y una cantidad de ayudas más elevadas para la promoción de vivienda social.

Para contener los precios, además de establecer un índice de referencia, las comunidades pueden aprobar un régimen sancionador para los que superen los umbrales o no informen debidamente a los inquilinos. Cataluña lo aprobó a principios de 2025 y, desde entonces, ha puesto tres multas a grandes tenedores por incumplimientos de la ley de vivienda, sin detallar de qué se trata. Euskadi y Navarra también tienen, mientras que Asturias lo incluye en su ley de vivienda, que está en trámite parlamentario. En Galicia, fuentes del consistorio de Santiago lamentan a el ARA que parece que el gobierno del popular Alfonso Rueda no tiene intención de ponerse manos a la obra.