¿Cómo hacer los 55.000 pisos sociales?
En Cataluña, ciudades grandes y pequeñas tienen terrenos públicos destinados a la vivienda protegida, y es bueno diversificar su producción: es razonable pensar que parte de los terrenos los desarrolle un sector emergente, el de la promoción privada de vivienda social, y el resto lo desarrolle la iniciativa pública. Para fomentar que el sector privado realice pisos sociales, los ayuntamientos pueden ceder gratuitamente los terrenos durante 50 o 75 años. Un sistema eficaz es el que garantiza que el sector municipal desarrolle sectores urbanísticos, tramite los planes y realice su gestión urbanística (tareas complejas que mejor hace la administración) hasta que licite el derecho de superficie para que las promotoras y constructoras edifiquen. Lo que hay que procurar es que después, durante los 50 o 75 años que duren estas promociones, sean gestionadas por operadores sociales especializados; profesionales capaces de manejar personas, y no sólo metros cuadrados. De esta forma, los ayuntamientos otorgan los derechos de planeamiento donde conviene, obtienen las cesiones de suelo correspondientes, y la iniciativa privada invierte a cambio de unas rentas moderadas pero sostenidas a lo largo del tiempo. La Asociación de Promotores y otras organizaciones empresariales como la Cámara o Barcelona Global están haciendo pedagogía interesante de la promoción de pisos asequibles por parte de la iniciativa privada.
En cuanto a la iniciativa pública, hay que recordar (demasiados expertos lo olvidan) que el parque de viviendas de iniciativa pública no es necesario financiarlo sólo con impuestos: hasta el año 2008 ya partir de 2017, s ha hecho con el incremento anual del depósito de fianzas del Incasol, que asciende a unos 100 millones de euros anuales. Entre 2008 y 2017, no se inició la promoción de ninguna vivienda pública por parte del Incasòl, hecho que estaremos sufriendo los próximos 10 o 15 años.
Como es conocido, la ley de arrendamientos urbanos y de registro y depósito de fianzas de los contratos de alquiler determinan que los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo la fianza en metálico en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato. Por ley, el Instituto Catalán del Suelo debe destinar el importe de las fianzas que tenga en depósito a inversiones para la construcción pública de viviendas. La tramitación de la fianza se puede realizar por la web oa través de cualquier entidad que tenga concierto para la gestión de las fianzas.
Este mecanismo, que sólo tiene una réplica equivalente al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) y en Euskadi, ha permitido en los últimos años que el dinero presupuestario se destinara a la emergencia, mientras que las empresas públicas promovían con las fianzas. Pero quizás esto debe cambiar.
Que las políticas de vivienda arrastran años de carencia lo demuestra el hecho de que incluso el proyecto de presupuesto de 2024 (que no se llegó a aprobar) destinaba 5 veces más recursos a cubrir las necesidades sociales de la emergencia que a ampliar el parque público. Básicamente, se destinaban 570 millones de euros a la emergencia de la vivienda (ayudas al alquiler y fomento de la emancipación juvenil) y 126 millones a aumentar el parque público de vivienda (unas 1.000 unidades, precisamente financiadas con el depósito fianzas).
La actuación de mayor impacto la consiguió la Agencia de la Vivienda al negociar con el Banco Europeo de Inversiones y el Instituto Catalán de Finanzas un préstamo de 490 millones de euros para que el sector privado edifique más de 4.300 pisos protegidos, que estarían listos en el 2028.
El pacto entre PSC y comunes para investir Illa contempla habilitar 55.000 viviendas protegidas en seis años y que el Incasòl promueva 15.000 en cuatro años. Me parece un buen objetivo, pero será necesaria una gestión eficaz y multiplicar la capacidad del Incasòl de producir viviendas, porque incluso en los años previos a la burbuja, que fueron los más prolíficos en materia de vivienda, el Instituto sólo llegó a terminar 2.000 al año. El reto es ingente, pero obedece a una necesidad social fundamental de Cataluña. De entrada, habrá que ver dónde se edificarán estos pisos: el Incasòl, por ahora, sólo dispone de suelo para unas 5.000 viviendas, y muchas de ellas estaban destinadas a la vivienda libre de venta. La Generalitat podría perfectamente compensar el déficit que supondrá no vender estos suelos y destinarlos a la promoción pública, como acaba de hacer el Consorcio de la Zona Franca, pero será necesario que el departamento de Territori asuma el gasto a cuenta del dinero presupuestario. La empresa pública no podrá hacerlo sólo a pulmón.
También será necesario que se concierten las actuaciones entre los municipios y la Generalitat. Tal y como prevé el convenio para los 1.700 pisos de Barcelona, los ayuntamientos podrán ceder paquetes de suelos a la Generalitat de forma sistemática para que ésta edifique: sin parcelas concretas, no se podrán iniciar los proyectos de todos estos pisos.
La ley de creación del Instituto Catalán del Suelo, ya en 1980, preveía en su artículo undécimo que la hacienda del Instituto podría estar integrada también por “La asignación que se fijará en el Presupuesto del Estado o directamente en el de la Generalidad para el cumplimiento de las finalidades del Instituto”. La triste realidad es que nunca se ha destinado dinero del presupuesto, ni del Estado ni de la Generalitat, a la actividad promotora del Incasòl. Quizás este nuevo compromiso político para ampliar el parque público puede ser un revulsivo para cambiar un ciclo histórico de desinversión y recortes, y reservar por primera vez dinero público para una política pública sostenida de promoción de vivienda asequible. Este dinero, a los 30 años de ingresos por los alquileres protegidos, si están bien gestionados, volverá al sector público, y podrá servir para financiar nuevas actuaciones.