No tiene sentido no hacer vivienda pública

La vivienda como preocupación colectiva es una materia nueva, porque históricamente se pensaba que correspondía al individuo proveerse de su propio cobijo. Esto deja de ser así desde que el urbanismo se convierte en una función pública, consecuencia lógica de la explosión de las ciudades a causa de las revoluciones industriales. Desde entonces, el urbanismo ha procurado reservar terrenos para la producción de vivienda asequible, pero esta no se ha ido produciendo al ritmo que preveían los planes, principalmente por falta de iniciativa privada (es una actividad poco lucrativa y, por tanto, no es un negocio) y de iniciativa pública (la rentabilidad de la inversión es a largo plazo y nunca se ha sabido lucir políticamente). El mercado de la vivienda es uno de los mercados más imperfectos, y Catalunya lo sufrió con el estallido de la burbuja inmobiliaria en el 2008. Desde entonces, se calcula que ha habido cerca de 340.000 personas desalojadas en 140.000 lanzamientos. La Administración tuvo que hacer frente a estos dramas personales sin un parque público adecuado, y, digámoslo claro: por un fallo económico que provocó el sector bancario.

En una Catalunya en expansión demográfica (ya somos más de 8 millones), existen unos 3,1 millones de hogares, y solo unas 104.000 viviendas de protección oficial con calificación vigente; 42.000 promovidos por el sector público y 41.400 por el sector privado. Las cooperativas y los promotores sociales (sin ánimo de lucro) han hecho unas 20.600. Pero, de todas estas viviendas, construidas a lo largo de los últimos 30 años, solo 54.000 lo son de alquiler; es decir, no llegan al 2% de los hogares.

¿Cuánto tiempo es necesario para ampliar el parque público? Durante el 2023 se han iniciado unas 3.500 viviendas de protección oficial y se han terminado 2.343. Por lo tanto, para llegar a tener un parque público del 15% de las viviendas principales en las ciudades con fuerte demanda, es necesario ponerse las pilas. A la velocidad actual, podríamos tardar 100 años en ampliar con 200.000 viviendas más el parque público.

Desde el año 1980, la promotora pública de la Generalitat, el Incasòl, ha construido 33.700 viviendas protegidas, ha vendido 16.400, y quedan 11.400 de alquiler social, distribuidas en casi 180 municipios. El envenenado legado del franquismo y de la época de la construcción de vivienda masiva en polígonos erigidos en muy poco tiempo ha obligado al Incasòl, además, a reconstruir unas 8.000 viviendas para familias que vivían en entornos muy precarios o peligrosos para la seguridad estructural. Este trabajo necesario no ha aumentado el parque público, porque en muchos casos se han realojado a las personas en el mismo régimen de compraventa si los pisos eran de su propiedad.

Analicemos los ingresos patrimoniales que generan los pisos públicos: en cuentas anuales del Incasòl (que están abiertas a todo el mundo) consta que los ingresos por las rentas que generan los pisos del parque público de alquiler están alrededor de 30 millones de euros. Esto significa que aproximadamente estos pisos se alquilan a unos 220 €/mes, a unos 3,1 €/m². Esto es un precio bajo comparado con el resto de parques públicos europeos. En Francia, donde el parque público es del orden del 6% de las viviendas principales, los pisos protegidos se alquilan a 6,3 euros/m², lo que permite que la promoción de la vivienda resulte más económicamente sostenible. Lo hacen con un parque público más abultado, donde acogen a la vez clase media y población vulnerable. Quienes pueden pagar más y tienen salarios estables ayudan a compensar los déficits que los segmentos más pobres no pueden pagar.

Y aquí, ¿por qué no salen los números? Pues porque el escaso parque público que gestiona la Generalitat es antiguo (lleva muchos años construyéndose) y de momento solo acoge a la población más vulnerable. Pero, precisamente por eso, existen motivos económicos para defender la ampliación del parque público: la próxima generación de pisos públicos en las ciudades de fuerte demanda se alquilará a un precio de hasta 10 €/m² (aún muy por debajo del precio de mercado, que está en torno a los 15,6 €/m²), y la viabilidad de las operaciones estará garantizada con el cobro de los alquileres y la mezcla de usuarios. En ciudades menos tensionadas, los alquileres protegidos pueden llegar a 6, 7 u 8 €/m², según clasificación del municipio, y siempre un 20 o 30% por debajo de los precios del mercado de alquiler privado.

Este mismo diario ha explicado que el Ayuntamiento de Barcelona ha pagado este año 31 millones de euros a empresas turísticas para alojar a personas, y es especialmente sobrecogedor en el caso de las 1.500 criaturas que no tienen dónde ir y tienen que vivir en pensiones y habitaciones de hotel. Siglo XXI, Barcelona: 1.500 niños viviendo en habitaciones de pensiones, y nadie se pone las manos en la cabeza. No tiene sentido social no ampliar el parque público, pero es que tampoco lo tiene desde el punto de vista económico; ese dinero, si se hubiera invertido en adquirir pisos o en construirlo, al cabo de 30 años habría vuelto al sector público con los alquileres sociales. Es la diferencia entre coste e inversión. El primero es a fondo perdido y se transfiere a la empresa que busca los hostales. La inversión en el patrimonio público, en cambio, es una ganancia a partir del año 30, cuando se ha amortizado el coste de las obras.

Ampliar el parque público no significa construir más; todo el mundo conoce, cerca de su casa, lo que significó el estallido de la burbuja inmobiliaria, por la presencia de numerosas promociones fantasma. Edificios que quedaron a medio construir y ahora están completamente degradados a la espera de que alguien les haga una profunda rehabilitación. Hay edificios vacíos enteros en Solsona, Amposta, Girona, Sant Feliu de Guíxols, Llanars, El Vendrell, Vilanova y tantos otros. Comprarlos a buen precio (las entidades financieras saben que nunca recuperarán el valor de antes de la burbuja) y rehabilitarlos es una oportunidad para que se reactive una calle, la vida en el barrio y, al mismo tiempo, se amplíe el parque público más rápidamente que teniendo que volver a construir. Los fracasos del mercado pueden ser una oportunidad para la iniciativa pública si, y solo si, se logran buenos precios en la adquisición.