Las hipotecas se encarecen
Varios bancos han anunciado que a lo largo de 2026 endurecerán las condiciones de las hipotecas. Subirán precios y serán más estrictos en la concesión. El giro llega después de un 2025 récord. La explicación oficial apela a la prudencia ya la necesidad de evitar riesgos futuros en el mercado inmobiliario.
No me lo creo.
El mercado hipotecario español no muestra signos de burbuja. No existe un crecimiento descontrolado del crédito ni un endeudamiento excesivo de los hogares. Lo que existe es una falta persistente de oferta de vivienda, un problema conocido y repetido desde hace años. Los precios suben porque no se construye lo suficiente, no porque los bancos estén alimentando una expansión crediticia temeraria.
El endurecimiento de las hipotecas responde a otro motivo. La hipoteca ha dejado de ser un producto atractivo para la banca. Plazos de 25 o 30 años, márgenes estrechos, un elevado consumo de capital y una rentabilidad cada vez menos interesante en relación a otros usos del balance. Durante años fue un producto estratégico de captación. Hoy ocupa una posición secundaria.
La banca tiene alternativas mucho más rentables. El crédito al consumo crece con fuerza y presenta márgenes significativamente superiores. La financiación a empresas vuelve a ganar peso, impulsada por la inversión en digitalización, transición energética y reorganización industrial. Son préstamos más cortos, con mayor rotación y un mejor retorno ajustado a capital. La lógica bancaria es clara: asignar recursos hacia donde el rendimiento es mayor.
A este cambio se le añade otro factor relevante: la creciente intervención pública. El debate sobre límites de regulación, controles de precios y usos restringidos introduce incertidumbre. El mercado hipotecario comienza a dejar de ser un mercado plenamente libre. Y la banca, al percibir que un negocio se llena de condicionantes políticos y cambios normativos, tiende a reducir exposición. Es pura gestión del riesgo.
La combinación es evidente: menos rentabilidad, mayor consumo de capital y un entorno regulador cada vez más presente. El resultado es un repliegue ordenado, envuelto en un discurso de prudencia que suena bien pero que no explica el fondo de la decisión.
La banca está haciendo lo que hacen todas las empresas cuando cambia su entorno: priorizar los negocios más rentables y reducir los que han dejado de serlo. Es una decisión racional. Pero queda muy bien presentar ese movimiento como una respuesta a una burbuja que no existe.
El problema es que este ajuste no resuelve el principal desequilibrio del mercado de la vivienda. Endurecer el crédito no crea oferta. Sólo encarece el acceso y desplaza la presión hacia el comprador. La escasez sigue intacta.