¿Queremos inquilinos o propietarios?

La crisis de la vivienda –que no es sólo nuestra– está tan aguda y tan presente en la conciencia y en la vivencia de los catalanes, que no cabe duda de que se va a resolver, ya que, paradójicamente, es un problema bien resoluble. El reto es llegar a la disponibilidad de vivienda digna para una población que sigue creciendo, pero que no lo hará indefinidamente. También proveer a los visitantes y residentes temporales que una economía dinámica exige, evitando una cifra desproporcionada de viviendas vacías. Puede hacerse.

En el mientras tanto practicamos una hiperactividad normativa que limita el sufrimiento social pero que no soluciona el problema de fondo ya menudo lo empeora (ayudas a la compra que se trasladan al precio, desincentivos a la inversión privada...). Son distorsiones que invitan a acelerar lo inevitable:

1.- Recalificar como residenciales terrenos que ahora no lo son. Se está haciendo masivamente en Nueva York.

2.- Densificar áreas de la región metropolitana de Barcelona donde la densidad es ahora comparativamente baja. Es preferible esto a un crecimiento en extensión. Conservar territorio es valioso y la riqueza de la vida urbana pide suficientes gentes en proximidad.

3.- Mejorar las conexiones por Cercanías y buses.

La estructura financiera que lo sostenga podría ser la siguiente:

El valor creado por el aumento de edificabilidad debe ir a un fondo público que se canalizaría, a precios por debajo del mercado, a promotoras inmobiliarias –incluyendo fundaciones sociales y cooperativas–. Éstas, debidamente auditadas, se comprometerían a mantener una trayectoria asequible de pagos. Sin embargo, habría que estructurarlo de manera que se pueda atraer la inversión necesaria. En mi opinión, hoy los costes de construcción y los tipos de interés vigentes hacen posible garantizar, excluido el sol, la financiación de una vivienda decente dedicando menos del 30% de dos salarios mínimos.

¿Cuáles son los obstáculos que nos ralentizan? Hay obstáculos financieros, como la necesidad de avales para garantizar préstamos. Pero no son cosas que no estén al alcance de la práctica financiera moderna. En mi opinión la dificultad fundamental es la urbanística.

La necesidad de recalificar y densificar comportarán modificaciones bastante radicales de la normativa urbanística, y esto no es fácil porque ésta está muy asentada. Tanto o más importante, chocarán con plataformas ciudadanas que simplemente no quieren más vivienda. Una anécdota: En Beverly Hills, California, la resistencia de residentes y municipio a la densificación ha sido feroz. California lo ha resuelto "descubriendo" una vieja disposición legal que da vía libre en los promotores para edificar donde quieran si la municipalidad, como era habitual, no cumplía con compromisos de edificabilidad pactados con el Estado. Es decir, el Estado se ha impuesto al municipio. Resultado: ahora se cumple.

Finalmente, inquilinos o propietarios? Sus intereses contrastan. El votante inquilino será permisivo en cuanto a la construcción y puede llegar a temer la prosperidad de la ciudad por la presión al alza de los alquileres. El votante propietario tendrá un alma dividida. Por la mañana no querrá más casas cerca de la suya por miedo a devaluarla. Por la tarde se dará cuenta de que si la ciudad no prospera su casa perderá valor. Y que si prospera habrá que aceptar más vivienda. En definitiva, la posición frente a la prosperidad de la ciudad será más positiva por parte de propietario medio que la del inquilino medio.

Comparto el desiderátum que hay que ir a la constitución de un fondo de vivienda social en alquiler de un volumen importante. Pero no la idea de que, para no ponerlo en peligro, estas viviendas nunca deben pasar a propiedad. En este punto he cambiado de opinión porque me he hecho la pregunta: ¿os imagináis cuál sería la magnitud del conflicto y la angustia social que sufriríamos ahora si los barceloneses que viven en casa propia (aproximadamente uno de dos hogares) estuvieran de alquiler? Creo que el fondo debe ser permanente pero con entradas y salidas. Dar paso a la propiedad de la vivienda habitual tiene muchas virtudes: estabilidad económica –especialmente en la jubilación y en la siguiente generación– incentivación del ahorro, y, como ya he dicho, favorecimiento de políticas de prosperidad para la ciudad calibradas al nivel que comporte el aumento de los valores inmobiliarios sin ahogar la economía. Ahora bien, también debería, sin llegar al extremo de Beverly Hills, inducir un talante municipal intermedio entre los de principios de siglo –el de la permisividad urbanística que inflaba los ingresos– y el que crece actualmente: el de la pasividad por consideración a los vecinos que no quieren más vivienda.