Vivienda: atacando al enemigo equivocado
El problema del acceso a la vivienda está ganando tal preeminencia pública que reclama más datos, más reflexión y más análisis para no golpear ciegas. Recuerdo algunos hechos que pueden cuantificarse.
La Cataluña de los seis millones de habitantes fue una realidad demográfica desde el año 1980 hasta el año 2000. Coincidieron poblaciones estables, sin inmigración ni emigración significativas, y una reducción de la tasa de natalidad que llevó a una estabilidad demográfica históricamente excepcional. La incorporación en la Comunidad Económica Europea dio un fuerte impulso al crecimiento económico –mejora del PIB per cápita– sin incorporación de inmigración. Fue una edad dorada y probablemente no se fue suficientemente consciente de lo irrepetible que era. El acceso a la vivienda no era un problema público.
La inmigración creció mucho desde el mismo momento de la incorporación al euro y dio lugar a un ciclo de crecimiento demográfico, con una fuerte demanda de vivienda, a la que respondió una oferta que fue financiada generosamente por las entidades financieras, principalmente por las cajas de ahorros. Pero la crisis financiera del 2008 lo barrió todo, como una gran riada, y empobreció a Catalunya durante unos ocho años. Han pasado ocho más y muchos parámetros no se han recuperado. Por supuesto, durante los años 2008-2016, y más adelante, no se hablaba de crisis de la vivienda. Pero una nueva ola de inmigración, simultánea a una fuerte devaluación salarial facilitada por la reforma laboral del PP de 2012, rompió los equilibrios del mercado de vivienda.
En la última edición correspondiente al año 2023 del valioso Informe sobre el sector de la vivienda en Cataluña, preparado por la secretaría de Vivienda de la Generalidad de Cataluña, existe, como en todas las anteriores ediciones, una formidable historia de la que ha pasado con todos los elementos que inciden en la vivienda. Quiero subrayar unos pocos, que llaman poderosamente la atención a quien consulte este informe.
El primero se resume espectacularmente con los siguientes datos. En la Cataluña de los seis millones se construían y terminaban entre treinta mil y sesenta mil viviendas anualmente (p. 35, G.1.1). Durante la locura especulativa de los años 2002-2006, se llegaron a iniciar ciento veinte mil viviendas anuales, pero nunca terminaron más de ochenta mil en un año. La crisis derrumbó las iniciativas de construcción de nuevas viviendas. En 2013 sólo se iniciaron 3.036. En el año 2023 sólo se han iniciado 14.418 (p. 35, Q.1.1), muy lejos de los treinta mil, cuarenta mil, cincuenta mil o sesenta mil que se iniciaron entre 1990 y 2008. fuerte.
El propio informe dedica mucha atención al mercado de alquiler. Descubrimos, como cabía esperar, que el número de viviendas que se alquilan cada año se ha comportado al revés que la construcción de nuevas viviendas (p. 79, G.3.2.4). Las viviendas de alquiler subieron mucho durante la crisis inmobiliaria y financiera (de los treinta mil del año 2000 a los ciento cincuenta mil de 2013) y se han mantenido en cantidades similares desde entonces.
¿Y a cuánto se alquilan? El Informe nos lo mide desde el año 1984 para la ciudad de Barcelona. Elabora una serie de alquiler medio por m² y mes (p. 79, Q.3.2.3), a euros corrientes, que presenta exactamente el perfil de la coyuntura, acusando las crisis de los últimos cuarenta años: la postolímpica, la inmobiliaria y financiera y el gran cierre durante la covid. Con un rigor admirable se preocupan por transformar –deflactar– los euros corrientes en euros constantes. Lo que sale (p. 80, G.3.2.5) es espectacular: desde el pico de 1992, los nuevos picos que se pueden detectar son prácticamente idénticos. O sea, hace más de treinta años que los alquileres medios en Barcelona han variado muy poco en términos reales.
Lo he podido ratificar buscando cómo se ha comportado en Cataluña el índice del coste (alquiler) de la vivienda dentro del índice del coste de la vida (ICV): entre diciembre de 2008 y diciembre de 2024 ambos suben un 38%. Incluso si miramos cómo se comparan el índice del precio de la vivienda (compraventas de nuevo y usado) y el ICV, nos encontramos con que entre las mismas fechas, cuando el ICV sube un 38%, el índice del precio de la vivienda sólo sube un 14%. No parece que el problema de la vivienda sea culpa de su precio.
En otra gráfica espectacular (pág. 101, G.4.2.1), se ve claramente lo minúscula que ha sido la promoción de vivienda de protección oficial después de la crisis inmobiliaria y financiera, o sea, desde 2010.
Resumiendo: de los datos podemos resolver el que estamos atacando. La solución no parece que pueda venir de más controles y restricciones a la iniciativa privada, tanto de construcción como de alquiler, sino de más incentivos, y también de mayor iniciativa pública.