Vivienda: qué funciona y qué no

Me cuesta entender que las propuestas de Junts para hacer frente a la crisis de la vivienda pasen por volver a desgravar la hipoteca y el alquiler, porque es poco imaginativo. Buena parte de las ideas sobre las cuales se han ido haciendo las ciudades catalanas las impulsó Convergència i Unió, en los años ochenta, y eran mucho más valientes. Por ejemplo, cuando Josep Maria Cullell fue consejero de Política Territorial y Obras Públicas con Jordi Pujol, se creó el Institut Català del Sòl, y se legisló porque su función debería ser la de “promover las actuaciones necesarias, tanto en el aspecto organizativo como en el funcional, para permitir una utilización del suelo de acuerdo con el interés general y para impedir la especulación y favorecer la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Con este instrumento, la Generalitat y algunos ayuntamientos que eran de la misma escuela compraron grandes sectores de suelo para convertirlos en buenos barrios hoy: el de Fontajau en Girona, el Eixample de Martorell, el Mas Lluí en Sant Feliu de Llobregat, el Parc de l’Alba en Cerdanyola... y tantos otros. Después, el año 1996, aún con Jordi Pujol al frente, se hizo la ley del registro y el depósito de fianzas, pensada para potenciar el mercado de arrendamientos urbanos y disponer de una información adecuada sobre la situación del parque de viviendas de alquiler. Entonces se determinó que el depósito de fianzas serviría para la construcción pública de viviendas sin que ello tuviera que comprometer los presupuestos públicos, únicamente contando con que habría un saldo siempre positivo entre cancelaciones y devoluciones. Los impuestos son el instrumento básico para garantizar la redistribución y, por tanto, la equidad dentro de una sociedad democrática, pero rebajar impuestos a todos por igual puede no ser igualitario. Diversos estudios demuestran que dar incentivos para fomentar aún más la propiedad solo ayuda a aumentar las desigualdades. La OCDE, en un informe reciente sobre vivienda e impuestos, concluye que la deducción impositiva por los intereses hipotecarios ha demostrado ser regresiva e ineficaz, porque quien tiene una vivienda en propiedad tiene un acceso al capital y una estabilidad que los inquilinos no tienen.

En cambio, sí que me parece una buena idea promover un uso más eficiente del parque inmobiliario existente, y aquí habría margen para pensar en medidas fiscales para penalizar las viviendas vacías. Hay que haber vivido la construcción de un edificio desde los cimientos hasta la colocación de las cortinas para entender que es una barbaridad que las ciudades permitan tener propiedades vacías. Un edificio moviliza una cantidad de recursos ingente: muchas horas de operarios y técnicos, además de medios como grúas, estructuras, cristales, aparatos y redes de servicios que han tardado años en funcionar para la ciudad. Tener un trozo de ciudad vacía no es solo un problema del propietario; tiene costes para el resto de la sociedad, que ha de construir uno nuevo en otro lugar.En Francia, para las ciudades de más de 50.000 habitantes, se ha creado un impuesto a los pisos vacíos para incentivar a los propietarios a poner la vivienda en alquiler. Una segunda residencia no se considera un piso vacío, concepto que la norma clarifica que solo se aplica a pisos no amueblados. Los importes son voluntariamente altos: un 17% del valor catastral el primer año y un 34% del valor el segundo año. La medida va acompañada de un apoyo en la mediación para alquileres con garantías y ayudas a la mejora energética, para evitar que queden vacíos por la imposibilidad de rehabilitar.

También parece una buena idea aplicar rebajas de impuestos a las renovaciones de viviendas energéticamente eficientes, para asegurar que lleguen a los hogares con bajos ingresos. Y por supuesto, aplicarlas a la movilización de solares vacíos, que no puede ser que estén congelados a la espera de un comprador temerario que multiplique el precio de coste.

El profesor de derecho administrativo Josep Maria Aguirre explica con una gráfica demoledora, que durante años, los presupuestos del Estado han dedicado mucho dinero a la vivienda, pero precisamente a incentivar la propiedad: deducciones por la compra de vivienda habitual que han ido directas a la cartera de algunos afortunados. Estas ayudas han ido precisamente en la dirección contraria de invertir para hacer un parque público y patrimonializar, desde el sector público, los ingresos por los alquileres protegidos. Y francamente, las ciudades catalanas, articuladas alrededor de casitas en hilera, con abundantes jardines y paredes de piedra, con barrios viejos inimitables, ¡se beneficiarían tanto de una rehabilitación masiva!