El ciclo de hipotecas a la baja ha terminado

BarcelonaA las puertas de cerrar un año récord en la firma de hipotecas, que puede superar las 500.000 en toda España –en los niveles de hace quince años– comienza un cambio de ciclo con subidas de los intereses. "La mayoría de las entidades financieras están subiendo los intereses de los préstamos por vivienda" porque no se espera otra bajada a corto plazo de los tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), explican desde el comparador HelpMyCash.

Así lo refleja la tendencia del Euribor diario a doce meses, que es el tipo al que los bancos se prestan el dinero y la referencia para las hipotecas a interés variable. Desde principios de noviembre situó su media en el 2,216% con tendencia al alza. En julio tocó suelo con 2,079%.

La mayoría de los préstamos están a tipo fijo y se sitúan en una media del 2% al 2,3%. De todas formas, se pueden encontrar por debajo del 2% para determinados perfiles y ligados a seguros del hogar oa la nómina, "pero cada vez menos", explica Joaquín Fervari, director de Formación y Procesos de la intermediaria Trioteca. Su previsión es que los tipos se moverán entre el 2% y el 2,5% en los próximos meses.

Según HelpMyCash, al menos siete bancos han incrementado sus intereses hipotecarios desde mediados de verano hasta ahora: Banco Santander, BBVA, Bankinter, Coinc, Cajasiete, Unicaja e ING; en todos los casos, las hipotecas fijas y las variables de revisión semestral también han empezado a subir. Lo que todo el mundo pronostica es que la etapa de ofertas a la baja, que empezó en el 2023, ha terminado. La queja por el abaratamiento de las hipotecas, denunciado por los representantes de los principales bancos en las últimas semanas, era el preludio del encarecimiento.

Préstamo más barato, depósito más bajo

En cualquier caso, el coste de los préstamos hipotecarios seguirá siendo el segundo más bajo de la eurozona por detrás de Malta, pero al mismo tiempo, los bancos españoles son los que menos retribuyen el ahorro a través de cuentas y depósitos, precisa Miquel Riera, analista de HelpMyCash. La media de las cuentas corrientes en la zona euro es del 0,25% y en España, del 0,15%; en los depósitos a un año, 1,74% y 1,69% en España; a entre uno y dos años, 1,97% y en España, 1,35%, y además de dos años, 2,14% en la zona euro y en España, 0,37%, según los datos del BCE de septiembre.

Hasta ahora, la demanda de hipotecas no ha parado de subir y la proporción de la cantidad prestada en relación con el valor de la vivienda, también. En el cuarto trimestre de 2023 era el 6,21%; el primero de 2024, el 6,7%; el segundo, el 7,42%; el tercero, el 8,2%; el cuarto, el 8,6%; el primero de 2025, el 11% y el segundo, el 11,7%. Sin embargo, se encuentra lejos del 18% de finales de los 2000, cuando estalló la burbuja inmobiliaria. Un elemento distorsionador es que se calcula sobre el valor de tasación, que suele ser incluso superior al de mercado y, además, en muchas comunidades, entre ellas Cataluña, han creado instrumentos para facilitar el 20% de la entrada a personas jóvenes o más vulnerables.

Morosidad en mínimos

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) afirma en su último informe trimestral que el abaratamiento hipotecario ha ido acompañado de un aumento a medio plazo, que alcanza los 25,3 años. También explica que ese abaratamiento coincide "con el comportamiento inflacionista del precio de la vivienda". Esto ha provocado que capital medio financiado ronde los 161.000 euros "tras experimentar un incremento anual del 14%". Y esto ha derivado en "un aumento de la cuota hipotecaria", pero sin que los bancos hayan asumido mayores riesgos. De hecho, la tasa de morosidad bancaria se encuentra en el 2,93%, en mínimos desde 2008.

Las hipotecas baratas han supuesto también un incremento en los préstamos por unidades unifamiliares o personas solteras. El último informe del Centro de Estudios de Trioteca (CET) revela que los solteros llegan a ser el 40% de las contrataciones por internet y firman las hipotecas diez días antes que las parejas. Además, destaca el perfil de este comprador soltero: jóvenes con alto poder adquisitivo y con una clara preferencia por procesos rápidos, sencillos y 100% online.

En todo caso, todo puede cambiar con la subida de los tipos, aunque no será muy pronunciada. La capacidad de ahorro en pareja suele ser superior y el riesgo crediticio menor. De hecho, el tope que las entidades suelen poner en relación a los ingresos se sitúa en torno al 35%, y para las parejas desciende entre el 29% y el 30%, según los expertos.

Lo cierto es que hay un boom en la demanda de hipotecas. En España se pueden superar las 500.000, en los niveles de hace 15 años, pero lejos de los más 1,2 millones anuales de años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. En Catalunya se podrían superar las 80.000, como en 2010 y 2022, aunque muy lejos de las más de 200.000 de años previas a la crisis. El Banco de España no ve riesgo de estallido de la burbuja. En su informe de otoño sobre estabilidad financiera, aunque alerta de los elevados precios por una demanda que supera a la oferta, afirma que "la expansión observada del crédito inmobiliario es contenida en relación con el PIB y el saldo de crédito bancario, y no se ha traducido en un mayor endeudamiento de los hogares".

Un elemento destacado que recogía la última encuesta de préstamos bancarios del BCE es que en España crece la concesión de hipotecas, pero también el porcentaje de peticiones que se rechazan. Esto ocurre porque ante una oferta de alquiler escasa y cara, los intereses bajos empujan a las familias a la compra y no todas pueden acceder.