Menos burocracia y facilitar la transformación del suelo: la receta de Competencia para abaratar la vivienda

BarcelonaMenos burocracia, más agilidad administrativa y facilitar la planificación urbanística y la transformación del suelo. Esta es la receta de la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC) para aumentar la oferta de vivienda y, por tanto, abaratar los precios de los pisos.

La CNMC ha elaborado un informe ante el alto precio de la vivienda en España. Destaca como elemento clave el suelo, que supone el 45% del coste de la vivienda, y su difícil transformación en el Estado, con un proceso que normalmente dura entre 10 y 15 años.

El precio y la disponibilidad de la vivienda dependen de muchos factores, indica el informe, pero uno de los más relevantes es la disponibilidad del suelo. El suelo puede representar hasta un 45 % del precio final de una vivienda, y para mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos puede contribuir a reducir los costes, ajustar los plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos.

La CNMC destaca que España cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, además de una rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa, dice el informe.

Así, se indica que en la fase de planificación, la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede reducir la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas. Además, la nulidad de los planes y la rigidez para modificarlos pueden retrasar o bloquear nuevos desarrollos, y los instrumentos de planificación son complejos, cargados de trámites y documentos que a veces pueden resultar redundantes o innecesarios.

La CNMC también identifica dificultades en la fase de urbanización, donde la acumulación de trámites técnicos y administrativos puede alargar los plazos y encarecer los proyectos. En la fase de edificación, la multiplicidad de controles y exigencias administrativas puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones. Para terminar, el estudio advierte que la normativa sectorial –ambiental, patrimonial, de infraestructuras u otras– tiene un peso creciente en los procesos urbanísticos. Aunque estos controles responden a objetivos legítimos, su falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos.

Propuestas de mejora

A raíz de este diagnóstico, la CNMC hace una serie de propuestas, entre otras promover una mayor racionalización y coordinación regulatoria simplificando y consolidando la normativa urbanística, y mejorar su digitalización y accesibilidad. También se propone promover una gobernanza regulatoria más cohesionada y coordinada, y una ordenación supramunicipal mayor del territorio.

Otro aspecto que pide Competencia es flexibilizar el planeamiento urbanístico, con la revisión de la clasificación del suelo no protegido, ampliar los posibles usos del suelo y reducir el impacto de los planes urbanísticos sobre la competencia en otros mercados. Otros aspectos propuestos son limitar la nulidad total del planeamiento y agilizar la tramitación de revisiones y modificaciones puntuales.

La CNMC también quiere impulsar instrumentos de urgencia para vivienda, incluyendo en particular la vivienda protegida y reducir la complejidad de los instrumentos de planeamiento y de sus procesos de elaboración, tramitación y aprobación; además de simplificar y flexibilizar la gestión urbanística. Finalmente, también se pide facilitar la edificación agilizando las licencias, impulsar declaraciones responsables y adecuar los requisitos y las cargas de edificación.