La crisis que se esconde tras la comisión (ilegal) para visitar un piso

BarcelonaPagar por tan sólo visitar un piso ha dejado de ser un escenario distópico. Hace unos días el anuncio de una inmobiliaria decía que cobraba 10 euros por enseñar una vivienda de alquiler en Barcelona. No se trata de una estrategia comercial más, sino de una práctica ilegal. Pero no sólo eso. También es un síntoma de la crisis que atraviesa el sector debido a la actual situación del mercado de alquiler.

El 2023 fue el año en el que se firmaron menos contratos de alquiler en Barcelona desde 2009, con un total de 31.080, un 37,6% menos que en 2022, la mayor caída anual en todo este tiempo. Paralelamente, el 2023 fue también el año en el que se extinguieron menos contratos en la capital catalana, con 26.040, lo que supone una reducción del 31,8%. Así, el saldo fue positivo, pero de sólo 5.040 contratos, la cifra más baja desde 2019, según el estudio Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023, publicado recientemente por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB) y elaborado con la información disponible en el registro de fianzas del Incasol.

Esta combinación de variables indica un mercado de alquileres en el que los arrendatarios cambian menos de vivienda y en cada piso hay menos rotación de inquilinos. Esto da más estabilidad a los que ya tienen un contrato, pero hace más difícil entrar a quienes no viven. Todo esto no es ninguna novedad, puesto que ya se empezó a notar con el Real decreto ley 7/2019, que aumentaba el tiempo mínimo de los contratos de alquiler hasta los 5 y los 7 años.

Disminución de las carteras

"El mercado se ha transformado. Los agentes inmobiliarios, si alquilaban 25 pisos al mes, ahora alquilan 12. Te ha bajado el nivel de ingresos", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues. Este experto asegura que muchos contratos ya no salen en el mercado, por lo que el agente no tiene tantos alquileres. En su caso, han tenido que traspasar a cinco personas a otro departamento porque no les salen los números. "Ha bajado mucho la contratación", añade.

Esta disminución de los contratos, de récord el pasado año, ha tenido un mayor impacto en las inmobiliarias más pequeñas, que tienen menos capacidad de maniobra. "La reestructuración ya la hicimos en el 2023. Como la reducción de la oferta ya la preveíamos y veíamos que la tendencia iba hacia aquí, reestructuramos la mitad del equipo de alquileres, que eran tres personas. Históricamente, éramos seis, y ahora tres", explica al ARA el director general de Amat Immobiliaris, Guifré Homedes.

Para Francesc Quintana, consejero delegado de la inmobiliaria Vivendex, el mercado de alquiler casi ha desaparecido. "Hacíamos tres o cuatro alquileres al mes y ahora hacemos uno o ninguno. El año pasado reducimos un 23% las ventas. Todo el mundo que tenía una gran operativa de alquileres o ha reestructurado o ha despedido", explica. Una situación que se traslada al negocio de compraventas: "Nos genera problemas con la gente que quiere vender, que va a alquiler y no toma la decisión hasta que tenga algo".

En Cafur, una empresa casi centenaria que también administra fincas y patrimonios, han notado un "bajón impresionante" en los últimos años. "Hace cuatro o cinco años promediaba 30 contratos al mes, y ahora hago solo tres o cuatro", explica su consejera delegada, Regina Lahoz.

La abogada experta en derecho inmobiliario Helena Gallardo recuerda que hacer pagar por visitar equivale a trasladar gastos de gestión inmobiliaria al inquilino, cuando la ley de vivienda estatal del año pasado modificó el artículo 20 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) para establecer que "los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización de contrato serán a cargo del propietario".

¿Hay menos alquileres o menos oferta?

La caída de la cartera de alquileres de muchas inmobiliarias en Barcelona, ​​así como del número de contratos, no debe interpretarse como un síntoma de la disminución de viviendas de alquiler en la ciudad. Según los últimos datos presentados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB), sobre el período 2010-2023, el parque de viviendas bajo este régimen de tenencia en la capital catalana crece año tras año desde el año 2009, aunque en 2023 lo hizo menos que nunca, con un aumento del 1,9%. "Estos datos [de reducción de contratos] se han interpretado, en algunos casos, como un indicador que, después de años de crecimiento, el parque de viviendas de alquiler podría estar reduciéndose. [...] El ' encaje de esa aparente contradicción se encuentra en el señalado descenso de los contratos extinguidos", concluía el informe.