Radiografía del parque de alquiler de Barcelona: menos nuevos contratos y menos rotación

BarcelonaLos expertos coinciden en que el gran problema para el acceso a la vivienda en Barcelona es la falta de oferta, que ha encarecido los precios hasta el actual récord histórico. Pero lo cierto es que desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, el número de viviendas de alquiler en Barcelona ha crecido año tras año. Una tendencia sólo interrumpida en 2020 y que ha hecho más que doblar el parque de la vivienda bajo este régimen de tenencia. De los 106.018 pisos de alquiler del año 2009 se ha pasado a los 229.405 del 2023. Un crecimiento del 116,4%.

Pero este crecimiento ha sido desigual: si bien en los años posteriores a la burbuja (2010-2016) el parque de alquileres registró incrementos de entre el 6% y el 12%, en los últimos 8 años no se ha superado el 6%. De hecho, 2023 es el año en que se ha registrado un crecimiento más moderado de los contratos vigentes (1,9%), según el estudio Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023, publicado este jueves por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB) y elaborado con la información disponible en el registro de fianzas del Incasol. En Cataluña, la ley del registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas obliga desde el año 1996 a depositar la fianza en el Incasòl.

Más estabilidad, menos rotación

2023 es también el año en el que se firmaron menos contratos de alquiler desde 2009, con un total de 31.080, lo que supuso la mayor caída anual del periodo (-37,6%). Sin embargo, el año pasado fue también el que menos contratos se extinguieron, con 26.040, lo que supone una reducción del 31,8%, también la más destacada. El resultado fue un saldo positivo de 5.040 contratos vigentes, el más bajo desde 2009.

Estos datos dibujan un parque de viviendas de alquiler que sigue creciendo, pero a menor ritmo, especialmente en los años 2022 y 2023. Hay menos contratos nuevos y extinguidos que nunca, lo que significa que hay menos rotación y, por tanto, más duración de los contratos. Esto deja un parque de alquiler más estable para quienes tienen un contrato, pero más complicado para quienes quieren entrar. Esta dinámica de los últimos dos años, según el estudio, se explica por el Real Decreto-ley 7/2019, que aumentaba las duraciones mínimas de los contratos a 5 y 7 años, porque ha provocado menos rotación.

El cambio de tendencia

Según el estudio, el cambio de tendencia se produjo en 2021, que fue extraordinario por dos motivos: primero porque sucedía en el año de la pandemia, y segundo porque fue un año marcado por la normativa de control a los precios de los alquileres , que estuvo vigente durante 18 meses. De hecho, en 2021 se registró el mayor incremento del número de nuevos contratos de toda la serie temporal estudiada, con 59.000, con un crecimiento del 29% respecto a 2020. Asimismo, el índice de rotación de 2021, que relaciona los contratos extinguidos un año con las viviendas con contrato vigente en el año anterior, fue elevado (23,1%).

En los años 2022 y 2023 el número de nuevos contratos cayó un 15,6 y un 37,6, respectivamente, es decir, por encima del bajón del año de la pandemia (13,9%). Unos datos que, según recoge, el informe, en ocasiones se han interpretado como un indicador de la reducción del parque de alquiler, sostenida sobre todo con los datos que muestran una reducción de la oferta en los portales. Por el contrario, el informe señala que los datos indican claramente que el parque sigue creciendo y que esta contradicción se explica por la también reducción de los contratos extinguidos.