El decreto con la prórroga de los alquileres: ¿una bendición para las zonas tensionadas?

MadridEl tiempo de cuenta atrás para la votación del decreto con las medidas de vivienda que el gobierno español ha aprobado para afrontar el impacto económico de la guerra en Oriente Medio ha desencadenado en un llamamiento por parte de colectivos sociales y partidos de izquierda a los inquilinos a pedir "ya" la prórroga extraordinaria de hasta dos años de los términos y las condiciones del contrato en caso de que este finalice antes del 31 de diciembre de 2027. Esta es una de las medidas estrella del decreto que, a la espera del resultado de la votación en el Congreso, está en vigor (el límite temporal para que sea votado son 30 días hábiles desde que se publicó en el Boletín Oficial del Estado).

Pero más allá de la medida en sus términos generales, el decreto se puede convertir en una bendición para los inquilinos que viven en una zona declarada tensionada, y que en el caso de Cataluña son ya 140 municipios.

La ley estatal de vivienda supuso un refuerzo del artículo 10.3 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) con la introducción del derecho a una prórroga extraordinaria de tres años del contrato en zonas tensionadas. Esta prórroga supone preservar los términos y las condiciones esenciales del contrato intactas una vez este acaba. Pero como que la ley estatal de vivienda entró en vigor en 2023, se ha producido un choque entre algunos propietarios e inquilinos cuando los primeros interpretan que solo se puede aplicar la medida en contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la norma. Es decir, firmados a partir de 2023 y que, por lo tanto, acaban en 2028 o en 2030 en función de si duran cinco o siete años (depende del perfil del propietario). En cambio, algunos despachos de abogados, como es el caso del Col·lectiu Ronda, dicen que el derecho existe desde que se firma el alquiler: esto quiere decir que la prórroga de la ley estatal salpica los contratos de las zonas tensionadas firmados antes de la entrada en vigor de la norma y que, por lo tanto, finalizan antes de 2028.

Ahora, con el decreto extraordinario por la guerra sobre la mesa, lo que interpretan despachos como este es que el legislador, es decir, el gobierno español, les da la razón. "La prórroga extraordinaria regulada en este artículo es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la ley de arrendamientos Urbanos que, en todo caso, se aplicará con carácter preferente", se desprende del decreto por la guerra. "Si el legislador interpretara que solo se pueden acoger a la prórroga de la ley estatal de vivienda los contratos firmados a partir de 2023, no podría existir incompatibilidad en ningún momento porque estos [contratos] acaban en 2028 [...]. Por tanto, el artículo 10.3 [la prórroga de tres años] se puede aplicar en contratos firmados previamente", indica Paula Cardona, abogada del Col·lectiu Ronda.

También lo interpretan así desde el Sindicat de Llogateres, que en todo caso animan a los arrendatarios catalanes de las zonas tensionadas a pedir las dos prórrogas: tanto la de la ley estatal de vivienda como la prórroga extraordinaria de los dos años que recoge el decreto. "Prioritariamente, la de tres años y, en caso de que no sea válida por algún motivo, que se aplique la de los dos años", apuntan desde el Sindicat. "Nos da margen en las áreas tensionadas, porque se tendrá que aplicar una u otra", indica Cardona.

Perieplio judicial

Pero tras la prórroga extraordinaria de los dos años hay incertidumbre porque el decreto pueda decaer una vez se vote en el Congreso. De entrada, Junts ya ha dicho que no ve con buenos ojos el texto y el PP y Vox votarán en contra, de modo que el gobierno español no tiene los votos atados para que prospere. Por lo tanto, ¿qué pasa si se pide la prórroga de dos años, como han animado a hacer las organizaciones por el derecho a la vivienda, pero el decreto decae? Aquí, diferentes voces jurídicas consultadas por el ARA reconocen que se puede desencadenar un choque entre propietarios y inquilinos que acabe en los tribunales.

Lo que ha impulsado a entidades y partidos a pedir la prórroga de los dos años del decreto a pesar de que este pueda decaer es el hecho de que entienden que la norma salpica a todos los contratos en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027, y no solo a los que finalizan durante la vigencia del decreto. "Solicitando ahora la prórroga, se despliegan sus efectos incluso si al final el Congreso no convalida el decreto", han indicado desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales CAES. "Se entiende que el derecho a prórroga nace cuando la solicito, aunque el contrato finalice después", añade Cardona. La grieta a la que se aferran es que el decreto publicado en el BOE recoge que la solicitud de extensión de hasta dos años del contrato "tendrá que ser aceptada obligatoriamente por el arrendatario".

Pero hay otras voces jurídicas que enmiendan esta interpretación y creen que, si el decreto de la guerra decae, a pesar de que se haya solicitado la prórroga extraordinaria esta no será de aplicación si el contrato finaliza cuando la norma ya no esté en vigor. "Jurídicamente no procede. Tú puedes notificar la voluntad de seguir con el contrato en los términos y las condiciones, pero no es relevante cuándo lo notificas, sino cuándo se puede aplicar la prórroga. Si el contrato se extingue más adelante y el decreto no existe porque decae, la prórroga no se puede aplicar", afirma el abogado experto en derecho inmobiliario, Alejandro Fuentes-Lojo, en una conversación con el ARA. "Sus efectos quedan limitados durante el tiempo en que la norma esté en vigor", reitera el abogado. Esto quiere decir que solo se pueden beneficiar los inquilinos que tienen un contrato que rescinde durante estos días en que el texto está en vigor antes de la votación en el Congreso.

Con todo, quien tenga razón lo puede acabar dictaminando un juez. "Seguro que habrá pleitos sobre esto", anticipa Fuentes-Lojo. "Muchos arrendatarios pueden decidir ir a los tribunales con una norma que no está clara. Al final, se genera conflictividad", cree el abogado, que ya anticipa que el "perjudicado" será el inquilino cuando se le diga que "no es de aplicación". "Sí que hay sentencias [sobre prórrogas extraordinarias] que permiten interpretar que el momento de la solicitud ya genera el derecho a la prórroga [extraordinaria]", apunta Cardona. En este sentido, desde el CAES han asegurado que el Tribunal Supremo ha interpretado que los efectos de prórrogas del pasado son eficaces más allá de la voluntad del propietario o de la convalidación en el Congreso.