Pisos sin cédula de habitabilidad de hasta 760.000€ en Barcelona

BarcelonaHacer una búsqueda en cualquiera de los grandes portales inmobiliarios de lofts o estudios en planta baja en Barcelona genera una página de resultados llena de anuncios de propiedades sin cédula de habitabilidad disponibles para comprar –mayoritariamente– o para alquilar, algunos de los cuales a precios muy superiores a la media del mercado y que pueden llegar a los 760.000 euros. A pesar de ser un documento obligatorio legalmente para poder vivir en una vivienda, preguntadas por el ARA, las administraciones catalanas –como la Generalitat o el Ayuntamiento de Barcelona– no facilitan de momento datos de inspecciones y sanciones por este tema.

A pesar de que el infravivienda se consolidó ya en la Cataluña de la posguerra, y que ha evolucionado desde entonces, los lofts o estudios sin cédula hacen extensiva esta realidad a nuevas esferas socioeconómicas, personas que se autoidentifican con la clase media y que hasta ahora quedaban fuera de esta lacra.

El grueso de inmuebles sin cédula de habitabilidad –el documento que especifica que el piso cumple las condiciones necesarias para que las personas vivan en él– anunciados en portales como Idealista o Fotocasa oscilan habitualmente entre los 125.000 y los 170.000 euros. En cuanto a la superficie, hay muchos entre los 25 y los 40 metros cuadrados, aunque también los hay que tienen hasta 60 o 70 metros cuadrados.

Las inmobiliarias reconocen que la oferta de viviendas sin cédula es una tendencia que va en aumento y que responde, por un lado, a la escasez de oferta de vivienda en Barcelona y, por otro, al cierre de comercios. Desde el Colegio de Arquitectos de Cataluña, Arcadi Viñas explica que "hoy en día, hay muchos arquitectos que se dedican a hacer cambios de uso", de local a vivienda. Es posterior a la obra cuando el propietario debe solicitar la cédula.

"Barcelona está llena de estos pisos, sobre todo en calles secundarias. Los hay en todos los barrios", asegura un comercial al ARA que pide no revelar su nombre ni el de la inmobiliaria donde trabaja. "No es solo para gente pobre, hoy en día prácticamente todo el mundo tiene dificultades para acceder a la vivienda", señala una profesional de otra compañía del sector que también pide mantener el anonimato.

¿Es legal?

Entre los lofts o estudios anunciados en portales de vivienda, los hay que reconocen abiertamente la falta de cédula de habitabilidad en la descripción del inmueble. En cambio, los que no dan explícitamente esta información, son muy cuidadosos de no referirse a la propiedad como "vivienda" o "piso" en ningún momento.

La existencia de estos pisos da pie a diversas irregularidades. De entrada, el responsable de Derecho Civil del Colegio de Abogacía de Barcelona (Icab), Miquel Serra, es tajante a la hora de afirmar que "legalmente, no se puede hacer un uso residencial de un inmueble si no tiene la consideración" y esta consideración la da, justamente, la cédula.

El organismo responsable del otorgamiento y el registro de cédulas es la Agencia Catalana de la Vivienda, vinculada al Departamento de Territorio de la Generalitat, aunque puede delegar estas competencias a las administraciones locales, como en el caso de Barcelona. Tanto Territorio como el Ayuntamiento barcelonés han rechazado detallar cuántos expedientes han abierto por vivir en espacios sin cédula y cuántos han acabado en sanción.

Vías alternativas para alcanzar el objetivo

Juan (nombre ficticio) es un profesor universitario que, a la treintena, ha comprado un local reformado en un barrio de moda de Barcelona como única vía para vivir solo. Está a pie de calle y tiene unos 40 metros cuadrados, repartidos en una cocina-comedor, una habitación y un lavabo. "El piso está muy bien, justo lo han acabado de reformar y pintar", explica.

Es consciente de que el hecho de no tener cédula puede comportar "ciertos problemas si se quiere alquilar", pero afirma que le ha supuesto "poco" debate a la hora de hacer la compra, y que probará de empadronarse allí. "Estoy al tanto de las dificultades que puedo encontrar, y de la alta probabilidad de que el Ayuntamiento no me lo acepte", explica.

Confía en que el consistorio cambie pronto de posición porque la práctica de vivir en locales "se está generalizando". Defiende que es una "buena salida" para acceder al mercado, tanto en régimen de compraventa como de alquiler, y lo vincula –también– a los cambios demográficos: "Las familias cada vez son más pequeñas y tienen ingresos migrados", dice.

Muy diferente es el caso de María (también nombre ficticio), madre de dos adolescentes. Compró un local con su pareja hace veinte años y lo reformaron de arriba abajo, "cuando esta manera de hacer se empezó a poner de moda". Optaron por esta opción después de haber estado buscando "un lugar donde vivir para siempre" que encajara con su presupuesto, y no encontrarlo.

Ha criado a sus hijos en una propiedad con tres habitaciones, luz natural y un gran patio en la parte trasera, un elemento que para ella era "muy importante". "Como mínimo, si me tenía que gastar dinero, que comprara algo que me gustara", recuerda.

La ausencia de cédula no les supuso un impedimento: "No queríamos especular con este piso", es decir, venderlo o alquilarlo como tal a un precio muy superior al que ellos lo habían comprado, aunque está convencida de que, después de las obras que hicieron, hoy conseguiría la cédula. No la piden porque son "muchos trámites y una inversión". A pesar de su experiencia positiva, a la vez pone énfasis en alertar de que apostar masivamente por reconvertir locales en viviendas "tiene un riesgo, porque muchas veces estás poniendo a la gente en agujeros".

Un mercado de irregularidades

La crisis de la vivienda y la existencia de locales comerciales vacíos en Barcelona ha acentuado la dimensión de un mercado con varios flecos legales. Por un lado, Serra, del Icab, explica que la transacción de estos pisos cumple con la ley siempre que comprador y vendedor sepan que es una propiedad sin cédula y que, por lo tanto, "no se puede vivir en ella". En cambio, hacerlos pasar como viviendas es una "infracción muy grave" castigada con multas de entre 90.000 y 900.000 euros.

Aun así, alerta de que en la práctica en las operaciones hay "zonas grises", conductas que se mueven en los límites de la legalidad y juegan con la ambigüedad: "Difícilmente te encontrarás casos donde según la escritura sea una vivienda y al final resulte que no. En cambio, puede ser que el vendedor subraye que el inmueble es un «estudio ideal para vivir» o lo anuncie dentro de la categoría de vivienda de los portales inmobiliarios", explica. La responsabilidad de las páginas web "es discutible", porque "no son intermediarios, solo los utilizan para anunciarse", mientras que "el promotor o la persona que lo está vendiendo sí tiene una responsabilidad", añade Serra.

Por otro lado, la Generalitat estableció a finales de marzo que los anuncios deben explicitar si los inmuebles tienen o no la cédula de habitabilidad. Controlarlo es facultad de la Agència Catalana de Consum, que, a preguntas sobre el número de infracciones detectadas, aseguran que harán públicas las datos "más adelante, porque todavía es muy reciente".

Luchar la hipoteca

Serra advierte que los habitantes de estos inmuebles se exponen a una fuerte inseguridad jurídica. Las empresas suministradoras de electricidad, agua, gas y otros suministros "deben exigir la cédula de habitabilidad" para dar de alta un servicio. Se aventuran a multas de hasta 90.000 euros porque la ley lo considera una infracción grave. La Generalitat tampoco ha querido especificar cuántas investigaciones ha impulsado ni cuántas sanciones ha interpuesto.

Los habitantes también sufren dificultades a la hora de conseguir un seguro para el hogar sobre el inmueble; de obtener una rentabilidad –ya que no tiene cédula, el precio que ha pagado el comprador muchas veces no se corresponde al valor real de mercado, y está prohibido alquilarlo– o de acceder a una hipoteca para comprarlo. De hecho, esta es la razón por la cual los comerciales de las empresas anunciantes revelan en los primeros minutos de la llamada que el inmueble no es considerado legalmente como una vivienda, como ha comprobado el ARA después de más de una decena de llamadas a inmobiliarias en respuesta a anuncios de pisos sin cédula publicados en portales.

"Técnicamente, las hipotecas para viviendas tienen mejores condiciones, pero al final el banco lo que busca es la solvencia", resume Serra. Miquel (nombre ficticio) consiguió que una reconocida entidad le prestara el 70% del precio del local que compró en Barcelona a finales de 2020, para después rehabilitarlo. "Me dijeron que solo me darían el 60%, pero después de luchar mucho, lo conseguí", explica.

Serra señala que en Barcelona hay locales "que podrían obtener cédulas y no las obtienen porque, por una cuestión de densidad, no caben más inmuebles". Abre la puerta a cambiar estos parámetros para ampliar el parque de viviendas.

En materia arquitectónica, Viñas, del Colegio de Arquitectos, defiende que "las condiciones [arquitectónicas] para obtener la cédula son muy mínimas. Créeme: si una propiedad no la puede conseguir, es que no se puede vivir en ella". Hace referencia a parámetros como la iluminación, la ventilación y la superficie.

Lujo e infravivienda

En paralelo, el mercado de propiedades sin cédula de habitabilidad tiene un nicho de lujo pequeño –difícil de cuantificar porque no hay datos oficiales– pero que existe. Idealista, por ejemplo, anuncia un estudio de 205 metros cuadrados en la zona de Sagrada Familia de Barcelona por 769.000 euros. Se ofrece como una "espectacular planta baja de estilo industrial", que "combina historia, modernidad y funcionalidad en uno de los barrios más emblemáticos" de la capital catalana.

La descripción del inmueble admite que "es necesario hacer un cambio de uso residencial" a pesar de haber hecho una "rehabilitación integral". Las fotografías muestran electrodomésticos modernos, iluminación LED y un interiorismo muy cuidado. Ahora bien, la distribución hace evidente que es un local: es todo un espacio diáfano sin ninguna habitación, más allá de un aseo.

En el mismo portal se encuentra el anuncio de un local de 92 metros cuadrados, reformado por un estudio de arquitectura reconocido. Se vende por 460.000 euros y está dividido en dos "alturas", enlazadas por una escalera: en la planta baja hay una cocina-comedor y el aseo y, en la parte superior, un altillo de 25 metros cuadrados, descrito como "ideal como dormitorio o espacio de trabajo", con armarios empotrados. "Es un lugar versátil, ideal como espacio creativo, showroom o refugio urbano con identidad propia. Más que una propiedad, es una experiencia arquitectónica: un espacio que abraza, serena e inspira a través de la luz, la armonía y la belleza silenciosa", concluye la descripción del anuncio.

La representante de una tercera inmobiliaria explica a El ARA que, entre los compradores de inmuebles sin cédula de habitabilidad, hay quien busca "espacios singulares" y, por tanto, su motor a la hora de optar por esta opción no es acceder al mercado de la vivienda por una vía rápida, ante el aumento de precios. Ahora bien, explica que son locales "difíciles de vender" porque apelan a un segmento de la demanda muy concreto y que, en consecuencia, intentan no tenerlos a menudo en cartera.