Desahucios a vulnerables suspendidos hasta el 2030 y prórroga de los alquileres: las claves de los decretos

MadridA la espera de conocer los textos definitivos de los dos decretos en materia de vivienda que ha aprobado el gobierno español –este martes por la tarde no estaban terminados–, estas son las claves generales de algunas de las principales medidas.

Desahucios

Se prohíben hasta 2030 algunos desahucios de personas vulnerables (se tiene que acreditar) sin alternativa habitacional. Con respecto a la suspensión de la ejecución, en el último borrador se distingue entre un gran fondo de inversión (se suspende automáticamente) y un particular. En este segundo caso, primero el juez pide a la administración competente qué alternativas tiene. Si no ofrece ninguna, se suspende el desahucio hasta que se aporta una salida adecuada. Además, se contempla que la administración compense al propietario, aunque el alcance de la medida no es concreto.

Hay algunos matices: el juez puede cambiar de opinión cuando revise al cabo de un año la situación del inquilino (si sigue o no siendo vulnerable o si tiene una alternativa). Además, si el desahucio afecta a un propietario que tiene uno o dos inmuebles prevalece su "vulnerabilidad económica" y no la del inquilino. Por lo tanto, el desahucio puede continuar.

Si el inquilino tiene una deuda, esta no desaparece. Tampoco desaparece la ejecución de desahucio más allá de 2030 (solo se suspende temporalmente).

Límite a la actualización anual

Congelación al 0% en la actualización anual de la renta en aquellos casos en los que el contrato esté por encima del máximo del índice de precios. En el resto de contratos, la actualización anual se limita al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027 para evitar incrementos con tasas de inflación como la actual (4,9% este septiembre).

Prórroga de los contratos

Se recupera la prórroga extraordinaria de dos años de los contratos que finalizan antes del 31 de diciembre de 2028. Se podrá pedir una prórroga del contrato de hasta dos años (se tendrá que revisar anualmente) a condición de que se esté al día con los pagos de la renta o si se ha pagado el alquiler los 8 meses anteriores desde la solicitud de la prórroga. El propietario tiene la obligación de aceptar la prórroga si no se llega a un acuerdo alternativo, se firma un nuevo contrato o comunica la necesidad de recuperar el piso (por ejemplo, en caso de que sea para un familiar).

En la práctica supone una congelación de las condiciones del alquiler (el precio) para evitar un incremento de la renta cuando este se debe renovar.

En el segundo decreto se incorpora la "renovación automática de los alquileres". Esto responde a la exigencia del Sindicato de Inquilinas, pero también de los partidos de izquierdas, de aprobar contratos de alquiler indefinidos. El ministerio de Vivienda ha apelado a la estabilidad y ha recordado que Casa47 ya ofrece contratos de hasta 75 años.

Definición de 'fondo buitre'

Según el ejecutivo, se pone fin a las compras "especulativas" de edificios residenciales por parte de grandes inversores hasta el 2028. Aquí entrará en juego la definición de fondos buitre. También de esta práctica. Fuentes del ministerio de Economía explican que se ha encontrado un “equilibrio”. La clave será ver si se define en función de la operación (cómo se hace la compraventa) o en función de su forma jurídica.

Pisos de temporada, turísticos y habitaciones

Se define qué se entiende por contrato de temporada: se deberá justificar y acreditar su uso. La duración ordinaria no podrá superar los 11 meses. Si se detecta que se firman contratos temporales consecutivos, se considerará residencia habitual.

Se plantea un IVA sobre los pisos turísticos del 10%, se limita su duración a 31 días, se habilita a los ayuntamientos para que aprueben recargos en el IBI en las zonas tensionadas y se refuerza el control de las plataformas digitales (Booking o Airbnb) con un régimen sancionador.

La regulación del alquiler de habitaciones será similar a la norma que se está tramitando en el Congreso, según han explicado desde el ministerio de Vivienda. Se quiere evitar que un propietario pueda dividir un inmueble en habitaciones (alquilarlas de manera individual) para esquivar un contrato residencial habitual y por tanto sus protecciones sobre el inquilino.

Ayudas fiscales

Se ofrecen incentivos fiscales a los inquilinos y propietarios, pero también a personas que quieren comprar. Para los inquilinos jóvenes, por ejemplo, se plantea una deducción en el IRPF del piso habitual si se declara zona tensionada. La deducción es del 10% del alquiler que se paga, con un límite sobre la cantidad de la renta. La deducción disminuye en función de los ingresos (se aplica si se gana menos de 33.007 euros)

Se crea un préstamo público al 0% para ayudar a financiar la compra de una primera vivienda habitual. Tendrá unos límites máximos: el 20% del precio o valor del inmueble o 50.000 euros. Pero es un primer paso: ahora se deberá desarrollar en un reglamento (decir qué requisitos hay que cumplir).

Los incentivos fiscales a los propietarios se ofrecen para movilizar los inmuebles: en caso de contención de los precios de los alquileres o incluso de rebaja.

Socimis

Se incrementa al 25% la tributación de las socimis sobre una parte de los beneficios no distribuidos a través de dividendos. Se dejan fuera aquellas socimis que gestionan oficinas, naves o centros comerciales. El incremento prevé fuertes deducciones si los activos (inmuebles) se destinan al alquiler asequible o si se reinvierte el beneficio en pisos de alquiler asequible.