Limitar la especulación en la vivienda: una medida controvertida

BarcelonaEl presidente de la Generalitat, Salvador Illa, ha anunciado que el Govern estudiará prohibir o limitar la compra especulativa de la vivienda. Una medida sobre la que los expertos discrepan, tanto sobre su viabilidad jurídica como sobre los posibles efectos positivos en un mercado tensionado con falta de oferta, mucha demanda, y unos precios que no paran de trepar. La propuesta del Gobierno busca el apoyo jurídico en un informe encargado por el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona, ​​elaborado por el jurista Pablo Feu, experto en derecho administrativo y urbanístico y profesor en la Universidad de Barcelona, ​​que concluye que la medida, por ser constitucional, debería estar sujeta a que se aplique en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, con carácter excepcional, territorial y temporal.

A esta visión apoya Jaime Palomera, investigador y director de Vivienda del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), que mantiene que esta medida podría implementarse de acuerdo con la ley estatal del suelo y la ley de urbanismo de Catalunya, unas leyes que velan por la cohesión social y territorial. A su juicio, esto ahora no ocurre cuando la gente se ve expulsada de sus ciudades o barrios y deben ir a vivir a otros lugares. Eso sí, indica que podría aplicarse "de forma temporal y con justificación". Como ejemplo de una medida similar, Palomera pone a los Países Bajos donde, en zonas tensionadas, la adquisición de la vivienda está limitada a quien certifique que vivirá al menos cuatro años como residencia habitual.

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues, el primer problema surge cuando queremos definir qué es una compraventa especulativa. "Es una idea que puede llevar a mucha inseguridad jurídica", indica Gorgues. Para este experto, una medida de este tipo afectaría también al mercado, porque "no incrementaría la oferta de vivienda", que es el principal problema en este momento y, además, "limitaría la demanda".

El argumento está claro. Si se aplica una medida de este tipo no se crearía mayor oferta y, además, en las promociones con los precios más altos se frenaría la demanda, con lo que los promotores dejarían de hacer nueva vivienda. Esto ocurriría especialmente en las zonas donde hay mucha vivienda de segunda residencia y, como consecuencia, "se detendría el mercado". Para Òscar Gorgues, aplicar este tipo de medidas sería muy complicado si se quiere hacer bien sin romper el mercado, porque la casuística es distinta en cada sitio.

Medidas fiscales

En cambio, para Palomera, existen medidas que pueden adoptarse. Este investigador, por ejemplo, indica que sería difícil poner un tope al número de viviendas que puede adquirir una persona, pero podrían tomarse medidas fiscales para evitar que muchas viviendas se concentren en pocas manos. Así, pone el ejemplo de las rentas. No se puede limitar lo que gana una persona por su trabajo, pero el sistema graba más al que más gana. "Lo que ocurre con las rentas –dice– no ocurre con los activos, con la riqueza".

Otra medida que propone Palomera también sería de índole fiscal. Recuerda que en Cataluña ya ha subido el tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 20% a partir del quinto inmueble. Esto, dice, pretende limitar la acumulación de muchos inmuebles en manos de un solo propietario. Palomera recuerda que esta medida "es lo contrario de lo que hacen muchas comunidades". Otra medida fiscal que podría tomarse, dice Palomera, sería a través del impuesto de bienes inmuebles (IBI), como con las rentas: "Cuantas más propiedades, el IBI a pagar sería más alto". Es decir, modular este impuesto con tramos en función del número de viviendas que tenga el propietario.