Por qué nadie se pone de acuerdo sobre los efectos del control en los alquileres

BarcelonaLa dificultad para convertir la vivienda en un bien accesible para todos, aquí y en todo el mundo, se hace evidente cuando se legisla para conseguirlo: nunca existe consenso sobre los efectos de las políticas públicas. Tampoco en lo académico.

La ley catalana para chocar el precio de los alquileres, vigente durante dieciocho meses, tuvo partidarios y detractores antes y después de salir a la luz, también en los estudios científicos. Hasta el momento se han publicado dos: uno working paper de Joan Monràs y José Garcia Montalvo –que significa que todavía no ha sido publicado por una revista académica, a falta de superar el proceso de doble revisión anónima– y un estudio peer-reviewed de Mariona Segú, Jordi Jofre-Monseny y Rodrigo Martínez-Mazza –que significa que sí ha pasado un proceso de revisión y lo ha publicado una revista académica–. En este caso lo ha hecho una publicación de cuartil 1, la categoría de mayor importancia dentro del mundo académico.

La guerra académica

A grandes rasgos, el estudio de Montalvo y Monràs concluye que el tope catalán benefició a los hogares de mayor poder adquisitivo y podría haber perjudicado a los de menor capacidad al considerar que la norma "redujo mucho" el número de contratos firmados y que podría haber trasladado viviendas de alquiler a la venta. En cambio, el de Segú constata que los precios se redujeron un 6% y que no existen evidencias de una reducción de contratos de arrendamiento firmados. "Los dos estudios utilizan los mismos datos, pero restringen la muestra de forma diferente", explica al ARA el investigador de la Universidad CY Cergy de París (CYU) yfellowde Future Policy Lab Ivan Auciello-Estévez.

Todas las regulaciones que se han hecho en todo el mundo para controlar los alquileres se dividen en dos tipos: los de primera generación, que congelan el precio poniendo un tope que no se puede sobrepasar –ni con la actualización del IPC, pero ejemplo–; y los de segunda generación, más laxos, que no congelan precios, sino que ponen un límite que puede ir actualizándose, incluyendo excepciones.

"La primera generación quita incentivos para aumentar la oferta [de pisos de alquiler] mientras que la segunda generación, en general, no está tan claro que funcione mal. No hay consenso y eso es lo que provoca la guerra académica , en concreto en España", explica Auciello-Estévez. Tanto el tope catalán como el índice estatal, forman parte de la segunda generación porque dan espacio a cambios.

Falta de evidencia

"La conclusión es que falta más evidencia; que no haya resultados iguales significa que se necesita más investigación. La única idea definitiva que tenemos es el estudio de Mariona Segú, quien dice que no se han encontrado reducciones de oferta , pero como cada estudio es un caso específico, no quiere decir que los demás estén mal", explica al ARA la doctora en política económica europea por la London School of Economics y analista del Instituto Catalán de Evaluación de Políticas Públicas (Ivalía) Mireia Borrell.

Esta experta considera que una forma de avanzar es que los académicos hablen entre ellos para saber por qué obtienen resultados diferentes y advierte que se trata de un tema controvertido y que a menudo tiene intereses detrás. "Es un tema difícil de evaluar porque cuesta construir grupos de control: en un caso como el catalán, con un peso muy dominante de Barcelona, ​​existe una dificultad más técnica que de enfoque", explica al ARA el economista y profesor de la UB Carles Badenes.

De hecho, a raíz del caso catalán, Ivàlua propuso analizar dos dimensiones a la vez: una temporal comparando la situación de los municipios antes y después de la regulación y una denominada cross-section, que compara dos grupos de municipios distintos: los afectados por la regulación y los que se han quedado fuera. Esto evita que, por ejemplo, el resultado se vea sesgado por una variable exógena no prevista, como una recesión o una pandemia.

¿Por qué son tan dispares?

Más allá de la dificultad de realizar análisis similares, que por ejemplo partan de los mismos datos o utilicen la misma metodología, existe otro elemento clave: el enfoque. Si no es lo mismo, es fácil que los resultados puedan ser contradictorios. "Son cosas que dependen del enfoque y de los intereses académicos", añade Badenes, quien asegura que otro aspecto clave a evaluar es si estas medidas generan derechos a los inquilinos, la parte débil del mercado.

Según este experto, no es lo mismo estudiar el tope en los alquileres pensando en el impacto que tiene sobre la oferta, los precios, la inversión que deja de llegar al mercado de la vivienda o el acceso a éste mercado por parte de las personas más vulnerables.

"Muchos estudios se centran en la inversión, y creo que no sería la variable que más debería preocuparnos a corto plazo. Tenemos un problema de accesibilidad y de precios. Las medidas deben evaluarse por sus objetivos: no es una ley para estimular la inversión en el mercado de la vivienda, sino para garantizar la accesibilidad de la vivienda, que equilibre derechos. De eso hay que preocupar a los académicos a la hora de analizar los impactos", defiende Badenas.

¿Qué ocurre con los efectos no deseados?

Badenes explica que hay muchos artículos académicos que apuntan a que las regulaciones son efectivas para frenar subidas e incluso reducir los precios, pero asegura que puede haber regulaciones que generan efectos no deseados o regulaciones que no alcanzan sus objetivos. Un ejemplo es el alquiler de temporada: puede ser un efecto no deseado de la regulación, que se explica por el diseño de la norma, no por la regulación en sí. "Si una parte se deja de regular, se generan incentivos para que los propietarios trasladen la oferta a otra modalidad de alquiler: los de temporada", añade este experto.