Ya no subirá el alquiler con la inflación, sino con un nuevo índice: ¿cómo funciona?
Con la llegada del nuevo indicador, que previsiblemente crecerá un 2,2% en enero, decaerá el tope del 3% de este año
BarcelonaEl mecanismo que hasta ahora ha servido para actualizar anualmente el precio de los alquileres en base a la inflación cambiará a partir del 2 de enero. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este viernes un nuevo índice de referencia, tal y como preveía la ley estatal de vivienda aprobada en mayo de 2023.
¿Qué cambia?
A partir del próximo año, los contratos de alquiler sólo podrán aplicar la actualización anual de precios sobre la base de un índice creado expresamente para los alquileres. El objetivo del nuevo mecanismo es desvincular los alquileres de la inflación, evitando que cuando ésta se dispare, como ha pasado en los últimos años, los alquileres suban de repente y se acentúe la crisis de la vivienda.
Esta actualización anual del precio del alquiler queda recogida en el artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y estipula que sólo puede llevarse a cabo cada año de vigencia de contrato en los términos pactados por las partes . También recoge que la actualización anual del precio no puede exceder del índice de precios al consumo (IPC) y que el arrendatario debe comunicarle por escrito al inquilino, incluido el porcentaje de incremento.
¿Cómo afectará al inquilino?
Este nuevo índice, de entrada, sólo afectará a todos los contratos de alquiler que se hayan firmado desde la entrada en vigor de la ley de vivienda estatal, que fue el 25 de mayo de 2023. Durante la vigencia de un contrato, el precio del alquiler sólo puede aumentar con esta actualización del precio, a la que en los últimos dos años se le ha puesto un tope para evitar "aumentos desproporcionados", ya que la inflación llegó a registrar aumentos interanuales del 10%. El gobierno español limitó esta actualización al 2% para 2023 y, para este año, al 3%, aunque la inflación se ha situado ya por debajo de este último valor.
Este nuevo mecanismo es complementario al control de los precios de los alquileres en zonas tensionadas que el gobierno español también incluyó en la ley de vivienda. Esta limitación, actualmente en vigor, consiste en dos medidas: la prohibición de subir el precio del alquiler respecto al contrato anterior –excepto algunos casos– y la puesta en marcha de un índice de control de precios que obliga a grandes tenedores –en Cataluña , propietarios de cinco o más pisos– y los pisos que se pongan en el mercado por primera vez en cinco años a situar el precio de su piso dentro de un rango de precios determinado.
¿Cuánto puede subir el precio el propietario?
El nuevo índice de referencia tendrá en cuenta el índice de precios de consumo (IPC) y el índice de precios de consumo subyacente –que no incluye ni energía ni alimentos frescos, que son más volátiles–. También considerará las diferencias entre las tasas de crecimiento anual de estos dos indicadores cada mes y, además, dos parámetros: uno que tenga relación con el crecimiento esperado a largo plazo del índice, y otro que será un coeficiente moderador de estas diferencias.
Así, tal y como recoge la resolución publicada este viernes por el INE, el nuevo índice "será el mínimo valor" entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual del IPC subyacente y la tasa de variación anual media ajustada. El INE se basará en el último dato de inflación disponible y el valor resultante se publicará cada mes.
"La fórmula está pensada para que tenga efectos cuando la inflación sea superior al 2% porque si el IPC o el IPC subyacente no superan el 2%, el cálculo de la nueva fórmula sale superior a la inflación y, por tanto , no se aplicará", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. Por ejemplo, si se aplica la fórmula sobre una inflación del 0,5% –suponiendo que es el valor mínimo entre IPC e IPC subyacente–, el valor del nuevo índice es 1,25%. Sin embargo, si se aplica sobre una inflación del 2% –el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo (BCE)–, el valor del índice es 2%. En cambio, si el menor valor entre el IPC y el IPC subyacente se sitúa en el 5%, por ejemplo, la fórmula coloca el nuevo índice en el 3,5% –0,5 puntos por encima del tope de este año–. Así, cuanto más aumenta la inflación, más bajo es el nuevo índice, para evitar que se dispare el precio de la vivienda. El 2 de enero, cuando se publique el primer valor del nuevo índice, es probable que éste se sitúe en el 2,2%, teniendo en cuenta los últimos datos disponibles –cuando el valor más bajo entre IPC e IPC subyacente era 2,4% %– y aplicando los cálculos que se ven en la foto.
¿Qué dice el sector?
El grupo Lloguer Segur considera que este nuevo índice no es una herramienta que atienda la realidad del mercado de alquiler, sino "un tope a la actualización de las rentas" para que éstas se encuentren siempre por debajo de la inflación real y, por tanto, considera que "desincentivará" el mercado de alquiler y la generación de mayor oferta. "Este nuevo índice es una intervención sobre la actualización de las rentas de alquiler. El gobierno español ha perdido la oportunidad de realizar un verdadero índice de referencia fiable, flexible y real del mercado", asegura el presidente de la compañía, Antonio Carroza .
Gorgues cree que, a largo plazo, el índice perjudicará a los nuevos contratos. "Evitará que se renueven porque los anteriores a la ley de viviendas pueden aplicar el IPC y, como propietario, tú no querrás hacer nuevos contratos para no perder las ventajas de poder aplicar el 100% del IPC; esto acabará provocando que acaben en tácita reconducción. Es otra medida que elimina dinámica del mercado", añade.