Radiografía de la reserva del 30% de vivienda de protección oficial

BarcelonaEn 2018, el Ayuntamiento de Barcelona, ​​con Ada Colau a la cabeza, implementó una medida que obligaba a destinar un 30% de las nuevas promociones inmobiliarias y grandes rehabilitaciones a viviendas de protección oficial. Con esta regulación, los comunes prometían la creación de unas 330 viviendas asequibles al año. Cinco años más tarde, la previsión se aleja de la realidad. Según datos del Ayuntamiento de Barcelona, ​​se han construido 156 viviendas de las 1.650 previstas. Un 10%.

En el pleno del Ayuntamiento del pasado 31 de diciembre el alcalde Jaume Collboni dejó clara su posición respecto a una medida que en su día se aprobó con el voto de Barcelona en Comú, el PSC, Junts y ERC: "Con honestidad política y sentido común debemos rectificar", dijo. Juntos también quiere replantearla y ERC está abierta a introducir cambios, pero los comunes se oponen a ello. La batalla está servida. Pero, política al margen, ¿cuál es la posición de los expertos al respecto?

Jordi Bonshoms, profesor del departamento de derecho de la Universidad Pompeu Fabra, explica por qué a su juicio no ha funcionado la medida: "No se esperaba que se construyera tan poco, pero no quiere decir que la medida sea equivocada; el sector privado debía tragarla y no lo ha hecho". Lo cierto es que en el sector existe consenso en que la regulación, nacida de las demandas de entidades en defensa del derecho a la vivienda, sí se ha aplicado con éxito en Nueva York o en París.

Freno a la inversión privada

Los socialistas consideran la medida "equivocada" y argumentan que ha supuesto un freno a la inversión privada. "Es una política muy conflictiva porque afecta a los intereses de los promotores; el Ayuntamiento les dice cómo deben hacer las cosas", explica Bonshoms. La realidad es que los promotores privados han reducido la construcción de viviendas en Barcelona desde la implantación de la medida. Y, en cambio, la construcción ha crecido en Sabadell, Terrassa y en ciudades del área metropolitana donde no existe esta regulación.

"Se ha legislado sin tener en cuenta el principal promotor de vivienda protegida en Catalunya; cualquier propuesta de mejora sería positiva", reclamó Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya (APCE) en la presentación del estudio anual de su entidad. Este estudio explicaba que en 2024 en el municipio de Barcelona se iniciaron 1.151 viviendas, un 10,8% menos que en 2023.

Los promotores vinculan el descenso de la construcción a la capital catalana con la medida del 30%, y Bonshoms también encuentra relación. "Para que funcione es necesaria una persuasión del sector público hacia el sector privado; si tú le dices a un promotor que de 10 viviendas que pone a la venta, 3 son de protección oficial, le estás diciendo que ingresará menos dinero".

Moratoria inicial

Los comunes se agarran a un informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) para justificar el bajo número de viviendas construidas en los primeros años de la medida. El estudio explica que durante 2019 y 2020 estuvo en vigor una moratoria que permitía la aprobación de viviendas sin la reserva del 30%. Por tanto, la medida empezó a funcionar en 2021, en un contexto de pospandemia.

Por otra parte, miran el ejemplo de París, donde una medida similar ha funcionado, y afirman que en Barcelona debe evaluarse en ciclos de veinte años y no con efecto inmediato. Una voz experta consultada por el ARA coincide: "Construir vivienda son procesos de entre 3 y 5 años; si no miramos períodos largos, no podemos ver su efecto".

El estudio del IDRA también asegura que la medida actúa como un dique de contención; desincentiva las prácticas especulativas e impide expulsiones masivas de inquilinos. Explican que frena la práctica de los fondos de comprar todos los pisos de un inmueble, echar a los inquilinos y subir los precios, porque al tener que destinar un 30% de estas viviendas a pisos de protección oficial, no pueden sacar el mismo rédito económico.

El plan de Trilla

Collboni quiere "hacer viable" la medida del 30%, por lo que le encargó a la experta Carme Trilla una reformulación de la ley. La propuesta de esta experta es que los pisos resultantes de aplicar el 30% para VPO se puedan aglutinar en un solo edificio, aunque sean de distintos promotores. Eso sí, los edificios de VPO deberían trasladarse a otros inmuebles del mismo barrio. Además, se crearía un organismo público-privado o privado que gestione estos pisos.

De esta forma los promotores privados podrían destinar el 100% de las propiedades a viviendas de mercado libre, trasladado el 30% de VPO a otro edificio. Trilla, en conversación con el ARA, "explica que la opción ya existe y que con la reforma se quiere simplificar la tramitación".

Una voz experta en vivienda consultada por el ARA y que pide salir de forma anónima sostiene que la reforma de Trilla hace que la medida pierda la mitad del sentido. "Seguiremos teniendo un porcentaje de VPO, pero no haremos frente a la segregación". La experta añade que la medida "puede hacer que las viviendas protegidas se acumulen en ciertas áreas de los barrios y las dividas".

Por ahora, Trilla se ha reunido con los promotores y las entidades políticas para elaborar la medida. El balón está en el tejado de Jaume Collboni, que ya ha comenzado la ronda de contactos con los grupos y que necesita llegar a consensos para desbloquear el callejón sin salida en el que se encuentra la medida del 30%.