Mejorar el índice de precios de los alquileres
El ministerio de Vivienda y Agenda Urbana por fin ha hecho público el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, que se puede consultar en el enlace https://serpavi.mivau.gob.es/. Ahora se abre un período de diez días en los que se pueden presentar alegaciones y enmiendas antes de su publicación en el BOE, que se ha anunciado para el 13 de marzo.
A partir de ese momento, si se publica también la declaración de zona de mercado residencial tensionado de Cataluña, en los municipios que estén incluidos ya serán de aplicación los topes de precios a los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual y permanente. En este sentido, tal y como consta en la nota de prensa hecha pública por el ministerio, en las zonas de mercado residencial tensionado, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en estas zonas tensionadas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años.
Cabe recordar que a partir de ese momento también entrarán en funcionamiento el resto de limitaciones, que hacen que las viviendas arrendadas en los últimos cinco años no se puedan alquilar de nuevo por un precio superior a la última renta vigente actualizada. Esto hace que en los contratos de alquiler que deban renovarse este 2024 no se pueda subir la renta más allá de una actualización del 3%. Para conocer si la vivienda ha sido alquilada anteriormente, podemos hacer la consulta en Incasòl.
De acuerdo con las comprobaciones realizadas sobre las rentas referenciadas que da el índice, parece, a priori, que se encuentran mayoritariamente por debajo de las proporcionadas por el índice medio de la Generalidad de Cataluña, y ligeramente por debajo de los precios de mercado . Esto se explicaría fundamentalmente porque los datos son los que proporciona el modelo 100 de IRPF del año 2022.
Además, hay que tener en cuenta que utilizar los datos del IRPF deja fuera el mercado negro de alquiler, que ronda el 40%, y las viviendas alquiladas por sociedades que no tributan en este régimen.
El precio máximo que limita las rentas de alquiler es el rango superior del índice, que a diferencia del rango inicial tiene en cuenta las características de la vivienda y del contrato de alquiler. En este aspecto, hay muchas mejoras a realizar, ya que entre estas características existen varias que no se definen y se dejan a la valoración del usuario que consulta el índice.
Por ejemplo, para entender que la vivienda está amueblada, ¿basta con que tenga muebles del comedor o electrodomésticos? ¿Debe estar completamente equipado? ¿Cómo se definen las "vistas especiales", un concepto muy subjetivo que puede referirse a las vistas al mar, al centro de la ciudad, etc.?
Para tener en cuenta este aspecto, el índice estatal (siguiendo el sistema catalán) permite al usuario de la aplicación seleccionar si la vivienda se encuentra en perfecto estado, buen estado, actualizaciones necesarias o en estado deficiente, y establece una ponderación del precio sobre esta base. Por tanto, este sistema responde a la calificación subjetiva de quien consulta el índice, de modo que se puede esperar una sobrevaloración por parte de los arrendadores y una infravaloración por la de los inquilinos. Habría que objetivar estos conceptos teniendo en cuenta las principales características concretas de la vivienda: por ejemplo, la reforma de la cocina y/o baño en los últimos cinco años, si hay calefacción, aire acondicionado, ventanas de aluminio y otros. Como reconocería a cualquier tasador, estos elementos son fundamentales para establecer el precio de una vivienda.
Para dar solución a esta cuestión, Alemania dispone de una tabla con valores correctores que pueden disminuir o aumentar el índice de referencia, y que refleja mejor la realidad según una serie de características concretas que aquí darían mayor transparencia y estabilidad al mercado. Además, estas tablas podrían ajustarse a las realidades constructivas y arquitectónicas de los diferentes municipios o zonas, ya que no se valorarán los mismos elementos ni de la misma forma, por ejemplo, la calefacción o el aire acondicionado en los Pirineos que en la cuesta. Valores que, como en Alemania, deberían ser negociados entre las asociaciones de propietarios, asociaciones de arrendatarios y la administración para otorgar legitimidad democrática al proceso y evitar el rechazo del sector y la litigiosidad de la medida.