El mercado de vivienda: ¿el culpable o la solución?

Se ha aprobado en el Parlament de Catalunya una nueva regulación del mercado de vivienda con el objetivo de hacer más accesible el alquiler. Toda la norma exuda la creencia de que el mercado es de alguien que lo dirige. Nada más lejos de la realidad. El mercado de propiedad inmobiliaria y el mercado de vivienda de alquiler son de los mercados más competitivos que existen, lo que significa que los precios que se pactan en las transacciones no son consecuencia de ninguna posición de fuerza por una parte, sino de un equilibrio derivado de la oferta y la demanda. Sí, la maldita oferta y demanda, tan odiada por muchos, pero el mecanismo más igualitario en mercados competitivos. Tanto es así que toda la legislación que garantiza la competencia en los mercados siempre es vista como una protección a los consumidores. Toda transacción inmobiliaria se basa en unos tratos que no están protegidos por ningún monopolio. Si uno no quiere aceptar un precio, puede ir a otro sitio a buscar un precio más bajo. Si hay conflicto por un sitio concreto significa que no se discute por una vivienda sino por una localización. O sea, las partes implicadas aspiran al pequeño poder de monopolio que representa esa vivienda. Todas: oferentes y demandantes. En el mercado inmobiliario –de compra o de alquiler–, todo el mundo especula, dado que todo el mundo espera una ganancia. Los compradores y los inquilinos también esperan una ganancia. Cuando se pide la regulación de los alquileres significa que muchos esperan una ganancia, que será a expensas de otra persona o empresa. A esto se le llama redistribución, no mercado. Dejemos a un lado el término especular: todo el mundo es especulador, empezando por aquellos que quieren influir en el precio de una vivienda por presión política o por cambio de regulación. Ésta sí que es una especulación de manual: cambiar la norma para cambiar el precio.

Si se quiere redistribuir, el sector público es quien debe tener la iniciativa, ofreciendo vivienda pública. No se puede cargar la responsabilidad en el sector privado, que no tiene por qué resolver el problema por la fuerza. Si la regulación de la vivienda obliga a alquilar por debajo del precio de mercado, es normal que los propietarios se echen atrás y opten por vender y transformar su activo en un activo financiero, que está mucho mejor tratado fiscalmente y que no genera –sorprendentemente– la hostilidad social de los activos inmobiliarios. ¿A alguien se le ocurre hacer una campaña contra los activos financieros? No. Pero están realmente privilegiados en comparación con los inmobiliarios. En cambio, la función social de los activos inmobiliarios es mucho mayor. Por tanto, su propiedad y su puesta en alquiler deberían protegerse, como un beneficio para todas las partes implicadas. La parte que dispone de un activo inmobiliario no le alquilará si pueden ocuparlo y la legislación, la justicia y la policía no son rápidos a la hora de devolverle la propiedad. Preferirá vender y huir de ese peligro. Tampoco le alquilará si le fríen a impuestos –a diferencia de los activos financieros–, ni si se encuentra con que le pueden organizar una campaña política en contra. Las políticas de estos últimos años han sido todas de este carácter, y el ahorro más habitual de las clases medias desaparece por el pánico de los propietarios a ser expropiados –de la propiedad y/o de sus ingresos–. Es completamente contraproducente no querer ver esa evidencia. Habrá más alquiler cuando los propietarios de viviendas no tengan miedo a ser ocupadas y/o expropiadas.

Se demoniza al mercado cuando el mercado es la solución. Una buena protección de los derechos de propiedad es esencial para que aparezcan más viviendas en el mercado. Su mala regulación, en cambio, acabará haciendo que los propietarios que no pueden vender alquilen a los extranjeros acomodados y de forma indefinida, porque son más solventes y ponen menos problemas. Con la reforma legal en curso, los famosos expados podrán acceder a los mismos pisos que antes, pero a menor precio. Pero nadie alquilará a quien muestre indicios de querer quedarse sin pagar. Antes, venderá.

Toda la rabia y furia de los antidesahucios no soluciona el problema de la vivienda. Se soluciona asegurando el derecho de propiedad –o sea, lo contrario de lo que quiere aprobar el Parlament– y favoreciendo la construcción de obra nueva. Hay muchos prejuicios contra esto, pero hace más de quince años que no se construye lo suficiente, ni mucho menos, para atender al crecimiento de la demanda. Y esto ocurre por barreras regulatorias municipales, por miedo a una burbuja inmobiliaria, por un estado de opinión contrario a la densificación urbana ya la construcción en general, por voluntad de preservar el medio ambiente y consumir menos, y por un sinfín de razones que han hecho que no haya vivienda para todos y que las autoridades con capacidad reguladora y que viven de los impuestos y las viviendas. Mala pieza en el telar...