Vivienda: soluciones viables
Muchos creen que el urbanismo es sólo una disciplina de la arquitectura que diseña el crecimiento de las ciudades. Poca gente sabe que en el urbanismo intervienen también la economía, la estadística, la geografía y la sociología. Y casi nadie sabe que el derecho es una parte esencial que se incorporó para frenar la especulación. Dos catedráticos de derecho administrativo, Manuel Ballbé Prunés y José Luis González Pérez, elaboraron la primera ley de urbanismo moderna en 1956. El objetivo era frenar la especulación con las tierras de los alrededores de las ciudades, que eran necesarias para atender la demanda repentina de acceso a una vivienda a causa de la migración masiva a causa de la migración masiva para lucrarse rápidamente.
Pero poco a poco el derecho urbanístico se fue pervirtiendo, pasando de ser una herramienta pensada para combatir la especulación a un instrumento para fomentarla: recalificaciones a medida para hacer espantosas urbanizaciones, para ampliar exponencialmente los supermercados de un grupo concreto, para permitir que clubs de fútbol hicieran agosto con los terrenos. El urbanismo se ha pervertido hasta el punto de convertir algunas alcaldías y departamentos en sucursales de promotoras y constructoras.
Actualmente estamos viviendo un segundo movimiento especulativo masivo, de la misma magnitud que el vivido en la España de la posguerra. Esta vez, lo que afecta al derecho de acceso a la vivienda es la actuación del mercado inmobiliario en las ciudades consolidadas. Hoy, la vivienda existente debe atender a una demandada masiva de tres segmentos de población diferentes: los habitantes locales, a los que los bancos han decidido trasladar masivamente del mercado de compra al de alquiler al negarles las hipotecas si no tienen ahorrado el 20% del precio de la vivienda; los expatriados y los nómadas digitales, que pueden trabajar en remoto gracias a la revolución digital, ya quienes las multinacionales para las que trabajan les pagan los alquileres de temporada sin discutir el precio, y, finalmente, los turistas, que, atraídos por nuestras ciudades, ya pueden viajar a bajo coste.
Ante esta demanda masiva, los inversores de todo el mundo han visto una oportunidad de negocio al comprar edificios enteros de viviendas y ofrecerlos en alquiler en el segmento que pague más. El habitante local no tiene fuerza suficiente para estabilizar los precios porque los otros dos competidores siempre están dispuestos a pagar un precio más alto. Así que el mercado inmobiliario le ha dicho al habitante habitual que o destina el 74% de su salario a pagarle una vivienda ordinaria o no tiene cabida en su ciudad, a menos que acepte compartirla o vivir en una habitación. El mercado inmobiliario está decidiendo el modelo de ordenación de nuestras ciudades, llenándolas de gente cada vez más rica y vaciándola de los segmentos económicos medios o bajos.
Pero, afortunadamente, hoy el segundo movimiento especulativo en vivienda más masiva de nuestra historia nos toma con un derecho urbanístico existente que: a) establece que la elección del modelo de ordenación de las ciudades es "una función pública no susceptible de transacción que organiza y define el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general"; b) obliga a que este modelo de ordenación sea "urbanísticamente sostenible", yc) define el desarrollo urbanístico sostenible como aquél que garantiza "la cohesión social" y "evita la dispersión territorial". El derecho urbanístico lleva 15 años obligando a las administraciones públicas competentes en materia urbanística a actuar si esto no se cumple, porque "atribuye a los órganos administrativos que corresponde las facultades pertinentes y necesarias para [...] intervenir en el mercado inmobiliario", con la finalidad "de hacer efectivas las competencias en materia de urbanismo, de protección del territorio y de vivienda establecidas".
Intervenir en el mercado inmobiliario no significa prohibir, sino reconducir. Pasar de una situación de anormalidad a otra de normalidad constitucional y estatutaria. Garantizar, a quien opte por vivir en la ciudad que quiere, que pueda hacerlo en condiciones de vida digna; permitir a quien pueda invertir en vivienda que obtenga un rendimiento razonable, garantizando que quien lo paga mantenga su derecho a vivir en la ciudad; amparar a quien pueda comprarse una segunda residencia para que pueda hacerlo para disfrutarla, pero no para especular con ella, y asegurar, a quien quiera comprar un piso para los ascendientes o descendientes, que pueda hacerlo.
Recientemente se ha entrado una propuesta de ley en el Parlament de Catalunya que, desde el urbanismo, intenta armonizar el derecho constitucional y estatutario de acceso a la vivienda con la actividad económica asociada a la vivienda, pero subordinándola al interés general, tal y como obligan la Constitución y el Estatut. Son sólo 7 artículos que adaptan la ley de urbanismo a las zonas de mercado residencial tensionado, para limitar: a) la adquisición de viviendas sólo a las personas que vivirán en ella; b) la adquisición de edificios enteros, con la obligación de destinar todas sus viviendas al alquiler habitual y permanente de otras personas, a un precio de mercado de zona tensionada; c) la adquisición de segundas residencias, sólo para que disfrute la persona adquirente, yd) la adquisición de viviendas para que las habitan familiares en segundo grado de parentesco y primero de afinidad, con la posibilidad, mientras esperan, que puedan complementar pensiones poniéndolas en alquiler como vivienda permanente y habitual de otras personas ya un precio razonable de mercado.
La propuesta no prohíbe nada, pero permite eliminar la especulación de los grandes fondos de inversión y de sus intermediarios, que sólo ven a la vivienda como un activo financiero capaz de ofrecer una rentabilidad de dos dígitos, un rendimiento que sólo pueden obtener vulnerando los derechos constitucionales y estatutarios de millones de personas, a las que ignoran. Estos operadores económicos quedan fuera de la ley por su propia inercia: su actuación siempre ha sido contraria al ordenamiento jurídico. Lo único que cambia es el urbanismo, que queda reconducido al marco constitucional y estatutario, que hace años decidió que la especulación salvaje no tiene cabida en nuestras ciudades. Que esto sea realidad queda ahora sólo en manos de la política, y la generación Z está atenta.
