Vivienda pública: ¿venta o alquiler?
En 2007, la revista Ideas de la Fundación Rafael Campalans proponía, en un buen artículo de Jordi Mas, un Sistema Catalán de Vivienda entendido como "sistema de protección, basado en la oferta de alquiler", prefigurando una política equitativa pensada para evitar la privatización del parque público y su carácter rotativo. Se trataba de garantizar que los terrenos públicos se destinaran al alquiler y fomentar un sistema más justo, capaz de atender realmente a las familias o franjas de edad que lo necesitaban, garantizando que cuando la situación personal de los adjudicatarios mejorara, se evitaría renovar el contrato de alquiler y se podría ofrecer el piso a una nueva familia que realmente lo necesitara. Los jóvenes que hubieran logrado estabilizar ingresos al cabo de unos años, entonces pasarían al mercado de vivienda libre.
Ahora, la propia fundación Rafael Campalans, en el trabajo "53 propuestas y recomendaciones para dar respuesta al déficit de viviendas protegidas en Catalunya", estima que la promoción de vivienda protegida en propiedad tiene ventajas como la apropiación del bien, el valor financiero complementario a la jubilación y prescindir del sobrecoste de la gestión y del mantenimiento del parque de alquiler. Algunas propuestas son interesantes, pero volver a la fórmula de los pisos protegidos de venta me parece un retroceso.
La diferencia entre promover pisos para vender o alquilar no es menor, porque tiene un impacto mayúsculo en los presupuestos de la Generalitat, que es quien tiene la competencia autonómica de garantizar vivienda a precios asequibles. Hacer vivienda protegida de venta o en cesión de uso es relativamente fácil para las administraciones, porque las promotoras públicas se endeudan por cuatro años sólo, y recuperan el importe de las obras con una entrada de entre 30.000 y 40.000 €, más el correspondiente préstamo hipotecario a cargo del comprador hasta el valor del piso0 y 0.00. €. En cambio, el alquiler les requiere una inversión que no recuperarán hasta 30 años después.
La promoción de venta es el modelo que le ha permitido realizar vivienda en el Instituto Metropolitano de Promoción de Suelo y Gestión Patrimonial (IMPSOL) durante muchos años, sin ninguna aportación económica por parte de los ayuntamientos metropolitanos. Así, ha promovido más de 12.600 viviendas públicas en una treintena de municipios del Área Metropolitana. Pero la mayoría de estos pisos se han vendido y, por tanto, ya no podemos contarlos dentro del parque público de viviendas.
Además, es necesario entender qué tipo de familias son demandantes de vivienda asequible en las ciudades catalanas: según datos de la Secretaría de Vivienda, en Cataluña hay 129.157 familias inscritas en el Registro de Solicitantes, la mayor parte de las cuales son unidades familiares de entre 35 y 65 años. El 77% son familias nacionales, el 23% no comunitarias, y existen muy pocas solicitudes de familias europeas. Entre estas familias, el alquiler o el alquiler con opción de compra son las opciones más solicitadas; 48% son para personas solas, 24% para 2 personas y sólo 2% para hogares de más de 6 personas. La mayoría tienen ingresos bajos o medios, pero tienen ingresos.
Ahora, para cada procedimiento de adjudicación del Consorcio de la Vivienda de Barcelona (15 edificios con una media de 50 pisos por edificio), han solicitado un piso de más de 8.000 familias. Afortunadamente, las adjudicaciones se realizan con sorteo ante notario, pues ya se intuye que la demanda supera a la oferta desmesuradamente. Que te toque un piso de alquiler protegido es literalmente una lotería, pero a medida que se agrande el parque público, será una posibilidad más real.
Si, a todo ello, le sumamos los cambios sociales que se han producido en las últimas décadas, con la polarización de rentas, envejecimiento, bajadas de natalidad e inestabilidad laboral prolongada, se hace muy difícil defender la vivienda promovida por las administraciones de venta. Si bien es cierto que reduce la presión financiera en la Generalitat, en realidad pospone el deber imperativo de ampliar el parque público de alquiler. También hacer más pisos a costa de hacerlos muy pequeños es una tentación perversa, porque como describe el catedrático Jesús Leal-Maldonado, en las casas, ahora se hacen muchas más cosas: además de dormir, se trabaja, se estudia, se cocina, se cuida o cuida. Lo que construimos ahora será el patrimonio que dejemos para los próximos 200 años.
¿Por qué se vuelve a empezar el melón de la venta? Sospecho que tiene que ver con los presupuestos: se prometieron 50.000 pisos, pero en el capítulo 431 del proyecto de ley de presupuestos existe una cifra de inversiones en la promoción pública de viviendas bastante similar a las de años anteriores. Sí se prevé la financiación por parte del ICF de 7.000 viviendas de protección oficial (y bienvenidas), pero no parece que las promotoras públicas puedan recuperar los ritmos de producción de antes de la burbuja si la Generalitat no les aporta un mínimo de fondos propios. Sin la concreción del Plan Estatal de Vivienda o el Fondo Soberano español que ha prometido finiquitos a fondo perdido, se hace muy difícil creer que se pueda pasar de los 1.800 pisos protegidos terminados cada año a los 10.000 pisos anuales prometidos. Financiar el Plan 50.000 requerirá un compromiso del ministerio de Vivienda y mecanismos de financiación retornables a 30 años, pero no podemos volver en modo alguno a la casilla de la venta de los pisos públicos.