Barcelona busca socios para ampliar la cartera de vivienda protegida

BarcelonaBarcelona sigue buscando vías para ampliar la cartera de vivienda protegida en la ciudad. En ese objetivo juega un papel clave la figura del tanteo y retracto, la herramienta que desde hace unos años permite al Ayuntamiento tener la última palabra sobre cada bloque de edificios entero que se vende en la capital catalana. Un instrumento que permite ampliar el parque público sin esperar al lento proceso de construcción y que ahora quiere reforzarse. Por eso se está tramitando la ordenanza de tanteo y retracto, que debe facilitar al Ayuntamiento buscar aliados para sacar estos bloques del mercado libre y convertirlos en vivienda protegida.

Para agilizar la intervención de estos aliados y dotar al proceso de seguridad jurídica, la nueva regulación –pendiente desde la modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) y que el gobierno de Jaume Collboni espera poder llevar a aprobación definitiva del pleno a finales de año– prevé la posibilidad de que el Ayuntamiento ceda en beneficio de terceros. Es decir, que otros actores que no sean el consistorio tengan la opción de frenar una compraventa de algún edificio entre privados, adquirirlo por el precio que se había pactado en el mercado libre y destinarlo a vivienda protegida.

De esta manera, se quieren minimizar casos como el del 2021. Aquel año sólo en el distrito del Eixample se realizaron treinta compraventas de edificios enteros entre privados por valor de 260 millones de euros. Pese a tener la última palabra sobre todos ellos, el Ayuntamiento sólo hizo uso de su derecho de tanteo y retracto en cinco bloques. Con un presupuesto limitado, el gobierno municipal tuvo que priorizar y los 25 restantes bloques continuaron en manos privadas y dentro del mercado libre. Entre aquellos blogs que entonces no se pudieron comprar, estaba la Casa Orsola, que el consistorio ha acabado adquiriendo cuatro años más tarde.

Con la futura ordenanza aquella decisión de 2021 sobre la icónica finca de Consell de Cent pudo ser diferente. Una vez se apruebe la nueva regulación, la negativa del consistorio a ejercer su derecho de tanteo y retracto no supondrá de facto dar luz verde a la compraventa entre privados, sino que se abrirá una segunda fase en la que unos terceros actores tendrán derecho a quedarse el bloque para destinarlo a vivienda protegida.

¿Y quiénes son estos terceros actores? De entrada, las entidades promotoras de vivienda de iniciativa pública y las entidades vinculadas a la administración pública; las personas físicas ocupantes legales del inmueble que se esté vendiendo –siempre que cumplan las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial–, y las entidades promotoras privadas o sin ánimo de lucro que tengan por objeto realizar vivienda de protección oficial destinada a alquiler.

En el caso de las entidades públicas y las privadas que quieran optar a beneficiarse de este derecho de tanteo y retracto, primero tendrán que recibir una homologación previa por parte del Ayuntamiento de Barcelona. Este tipo de carné, que deberá renovarse cada dos años, les dará acceso a un espacio web donde podrán consultar los anuncios de todos aquellos inmuebles que estén sujetos al derecho de tanteo y retracto que el consistorio de la capital catalana haya descartado adquirir en primera instancia.

Pero la nueva normativa prevé también que sean los propios inquilinos del edificio que sea objeto de compraventa quienes puedan ejercer este derecho de tanteo y retracto. Esta vía tiene algunas particularidades. De entrada, el propietario que esté en disposición de vender la finca deberá notificarlo primero a los vecinos, que tendrán quince días para decidir si quieren adquirir ellos el blog y comunicarlo tanto a la propiedad como al Ayuntamiento. También existe la posibilidad de realizar una compra conjunta entre los vecinos y el propio consistorio.

Para optar a adquirir el edificio, sin embargo, deben cumplirse algunos requisitos más. Primero, deben estar de acuerdo como mínimo el 60% de los pisos del edificio. Y después, que los inquilinos interesados ​​en adquirir el inmueble cumplan con las condiciones de acceso al registro de solicitantes de Vivienda de Protección Oficial (VPO) –entre ellos, no superar un determinado nivel de ingresos– pero al mismo tiempo acrediten suficiente solvencia económica para afrontar la operación.

Un calendario comprimido para evitar dilaciones

En un intento de frenar las críticas del sector inmobiliario –que denuncia que el tanteo y retracto retrasa los trámites y paraliza el mercado–, la ordenanza establece un máximo de dos meses y medio para todo el procedimiento una vez que la propiedad comunique al Ayuntamiento que tiene un comprador para su blog. A partir de ahí, el consistorio tiene unos días para decidir si ejerce el derecho a tanteo y retracto antes de que se publique en el portal que podrán consultar las empresas y entidades homologadas.

La creación de este portal web –y la necesidad de dar tiempo para homologar las entidades y las empresas públicas y privadas que quieran formar parte– hará que la ordenanza todavía tarde medio año en aplicarse una vez que lo apruebe definitivamente el pleno del Ayuntamiento. Además, una vez entre en vigor la normativa el Ayuntamiento tendrá un año y medio para elaborar un censo de todos los inmuebles sujetos al derecho de adquisición preferente. Es decir, todos aquellos bloques de pisos con propiedad vertical que existen en la ciudad.

Esclarecer los criterios de compra

Más allá de delimitar el proceso según el cual el Ayuntamiento puede ceder a terceros su derecho de tanteo y retracto, la ordenanza también quiere clarificar los criterios por los que el consistorio decide comprar un blog u otro. En este sentido, entre los factores a tener en cuenta está el de priorizar la compra de aquellas fincas con más de diez viviendas y en las que haya pisos vacíos, donde haya personas con contrato con prórroga forzosa o colectivos vulnerables como personas con riesgo de exclusión social o discapacidad, personas mayores, víctimas de violencia de género, o madres solas. También se tendrá en cuenta la importancia de adquirir edificios en zonas "con mayor peligro de gentrificación", donde se hayan adquirido pocos edificios en los últimos años, donde existan pocas alternativas de vivienda asequible, o que estén en mal estado de conservación.