Las hipotecas para comprar una vivienda, en caída libre

BarcelonaSi bien el mercado de la vivienda catalana arrancaba el año con fuerza, con incrementos de dos dígitos en compraventas e hipotecas en enero, cerca de su ecuador la tendencia se consolida hacia el enfriamiento, al menos en cuanto a los créditos hipotecarios para comprar vivienda: en abril y en mayo se desplomaron alrededor de un 30%. En el caso de las compraventas, la ralentización ha estado más gradual.

Así lo muestran los datos del mes de mayo publicados este miércoles por el Colegio de Registradores de España. Se desploman las hipotecas un 31% en Catalunya –el quinto territorio del Estado con una mayor bajada– mientras que las compraventas resisten, con una caída del 5,5%. En todo el Estado, ambas variables también han ido a menos, mes a mes, hasta llegar a un batacazo en mayo del 24,3% y del 6,7%, respectivamente.

Los tipos, al fin

La tendencia se conserva, y deja una gran pregunta: ¿esta bajada es la transmisión definitiva de la subida de los tipos de interés y, por lo tanto, del encarecimiento de los créditos para comprar una casa, en el mercado hipotecario catalán? La respuesta es sí, pero como siempre, llega con matices.

"El impacto de los tipos de interés no estaba llegando al sector hipotecario todavía, estaba tardando. Poco a poco se ha ido transmitiendo y ahora es cuando empieza a hacerse efectiva esta transmisión. Ya estamos hablando del impacto de los tipos", explica al ARA el catedrático de economía de la UPF José García Montalvo.

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Òscar Gorgues, la evidencia de que no se hacen tantas hipotecas es señal de que los tipos influyen, pero añade que este fenómeno no está condicionando el mercado.

"En compraventas estamos por encima de 2019 y 2021; por lo tanto, el mercado todavía tiene fuerza", añade Gorgues. Esto se explica, según estos dos expertos, porque hay capital solvente que llena el vacío entre el número total de operaciones (compraventas) y el número de créditos para comprar una vivienda (hipotecas).

De hecho, la proporción más alta de hipotecas en relación con el total de compraventas, es decir, el número de casas que se compran con un préstamo hipotecario, se dio en 2020, cuando los tipos estaban más bajos. La actual es la proporción más baja desde el año 2018, con una ratio de hipotecas respecto al número de compraventas del 64,4%, según el INE.

"No se hacen tantas hipotecas, señal de que los tipos influyen, pero también de que los inversores entran en el mercado y lo aguantan. Son inversores que no necesitan financiación, y esto desde el punto de vista de la salud de mercado es muy bueno. Es un mercado que no se está manteniendo a base de créditos", valora Gorgues.

En el acumulado del año, esta tendencia a la baja ha reducido el número de compraventas respecto a los primeros meses del 2022, pero con una diferencia no superior al 5% tanto en España como Catalunya, mientras que respecto a 2021 y a 2019 hubo más operaciones. "Las compraventas acumuladas hasta mayo, a escala nacional, han estado un 15,5% por encima del 2019, y en Catalunya un 13,5%", añade Gorgues.

Esto responde al mismo fenómeno que explica las menores tasas interanuales de inflación de este año: el efecto base. "Lo que tenemos que considerar es que el 2022 fue un año extraordinario con muy buenos datos. Esto hace que el 2023 no sea tan bueno, pero esto no significa que sea malo. Porque fue mejor que el 2019 y el 2021", explica.

Montalvo añade que, por este mismo motivo, lo esperable es que el número de compraventas siga, mes a mes, siendo inferior a los datos del 2022.

¿Cuándo bajarán los precios?

A pesar de que haya llegado este impacto de los tipos al mercado de la vivienda, los mismos motivos que explican que las compraventas no hayan caído tanto –por la presencia de compradores solventes, que pueden ser de capital extranjero– son los que provocan que no bajen los precios.

"Demanda hay, y por eso los precios no bajan, están estabilizándose e incluso aumentando en algún mes", explica Montalvo sobre un mercado que todavía está tensionado, y advierte de que el tradicional inversor que compraba para alquilar no está tan activo porque ya no lo ve tan rentable.

Otra explicación detrás de la resistencia de los precios es que los pisos en venta, sobre todo en áreas tensionadas como Barcelona, están bajando: "La oferta está disputada. Las inmobiliarias dicen que les faltan pisos para vender, no clientes para comprar", añade Gorgues.

A mediados de junio, el Banco de España ya advertía de que hay una resistencia a la baja de los precios porque hay patrimonios que no necesitan hipotecarse para comprar una vivienda. A escala comunitaria, el precio de la vivienda en la Unión Europea (UE) disminuyó un 0,7% hasta marzo respecto al último trimestre del año pasado, cuando cayó un 1,4%, según datos del Eurostat publicados este miércoles. Es la primera vez desde el 2013 que la UE encadena dos trimestres consecutivos con los precios de la vivienda a la baja.